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2015國管公積金新政棄窮
2016-12-13 08:00:11
無憂保
國管公積金新政棄窮 剛需將只能商貸
新年國管公積金中心發(fā)布通知：首次使用公積金貸款結(jié)清滿5年后，方可再次申請公積金貸款;購買第三套房的，國管公積金中心不予受理。個人貸款具體額度在北京住房公積金管理委員會確定的最高貸款額度內(nèi)，以住房公積金個人賬戶余額為基礎，結(jié)合貸款成數(shù)、還款能力、繳存時間、配偶繳存情況，以及存貸比調(diào)節(jié)系數(shù)等因素綜合確定，個人賬戶余額不足2萬元的按2萬元計算。購買政策性住房的，仍執(zhí)行原規(guī)定。
很多媒體采訪的專家解讀這一政策是打擊了投資購房保護了剛需，紛紛為這一政策叫好。實際情況是這樣嗎?
國管公積金新政策的內(nèi)容其實主要有兩條，其中：首次貸款結(jié)清后5年才可以再次使用，這一條的影響并不大，卻作為了很多媒體報道的頭條主要內(nèi)容。反而其中最關鍵的一條，很多媒體忽略未見：個人貸款具體額度在北京住房公積金管理委員會確定的最高貸款額度內(nèi)，以住房公積金個人賬戶余額為基礎。
之前公積金的貸款額度是：家庭月收入扣除至少400元的生活費后所剩余額，再除以申請貸款年限的每萬元貸款月均還款額的所得即為最高可貸款額度。一般簡單的算法是夫妻雙方如果貸款30年的話，繳存額月大于540元的就可以貸款到80萬，個別貸款人資質(zhì)高的可能貸款額會上漲。按照這一標準，北京大部分工作幾年的年輕人家庭都可以享受到這一政策。
但新政以后，年輕人享受到這一優(yōu)惠的可能性大大降低，首先是個人貸款一般最高的額度依然是之前的80萬，但評估的標準變成了主要以個人賬戶的余額為基礎，以天津公積金政策為例，購買首套商品房或私產(chǎn)房，貸款額度是賬戶余額的15倍。
舉例來說：之前一個已經(jīng)繳納2年，家庭每月繳存余額1200公積金的家庭來說，之前完全可以貸款80萬，但如果按照新政，這一家庭，可能只能貸款賬戶余額2.88萬的15倍，也就是43.2萬。對于年輕人來說，在現(xiàn)在的北京，貸款只能貸款40多萬的話，對首付要求非常高。國管公積金也就可以說對繳存余額少的年輕人基本是關上了大門。
對于年輕人來說，同樣貸款80萬，使用公積金和使用商業(yè)貸款的月供差距接近1000元每月。
首套、二套房客戶還款
首套否
貸款額
利率
月供
總利息
85折
5.57%
5535
528346
基準
6.55%
5988
637158
二套
1.1倍
7.21%
6304
712872
公積金
首套
基準
4.50%
5061
414687
二套
1.1倍
4.95%
5258
461818
說明：央行加息前后對比，商業(yè)貸款80萬、貸款20年計算，（公積金最高80萬）
從2012年開始多地公積金貸款激增，包括貸款與提取在內(nèi)的公積金使用增速明顯高于繳納歸集增速。由于公積金封閉運行自行放款的性質(zhì)，很多城市不得不緊縮公積金貸款或延長辦理周期，以此來延緩部分需求入市。為解燃眉之急，借用商業(yè)銀行資金支持自住需求，以期維持剛需的入市進程。國管公積金的這一政策，主要原因更多是減少貸款數(shù)量。反而是繳存額較多的高收入者，在這一政策的改變中受到的影響不大。
新政之后國管公積金貸款難度增加，相比之前大部分國管公積金繳存者都可以申請到80萬的貸款額度，按照住房公積金個人賬戶余額為基礎，使得繳存年限短，繳存比較少的人貸款額度明顯受限。
另外職工首次住房公積金個人貸款結(jié)清滿5年后才可以再次申請，基本上改善型二套貸款利用國管公積金的難度將明顯提高。
整體能夠利用國管公積金貸款難度明顯增加，預計繳存國管公積金的購房者將大部分必須選擇商業(yè)貸款。
公積金政策的本意就是職工互助基金，在政策的制定中應該對低收入人群有所傾斜，可惜我們看到的恰好是公積金新政策棄窮。
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