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標(biāo)簽： 公積金
深圳網(wǎng)友：商轉(zhuǎn)公積金贖樓時(shí)能否免罰息？
2017-06-09 08:00:02
無憂保
即將要承擔(dān)的罰息、擔(dān)保費(fèi)、評估費(fèi)……商轉(zhuǎn)公貸款可不是說轉(zhuǎn)就能轉(zhuǎn)的，還需要提前付出 一筆額外的費(fèi)用，這些都讓原本對商轉(zhuǎn)公滿是期待的市民陳歡內(nèi)心涼了一截。 截至昨日下午5時(shí)，參與討論的八成網(wǎng)友都在呼吁 免除罰息，公積金中心表示會(huì)積極與商業(yè)銀行進(jìn)行協(xié)商，爭取商業(yè)銀行的支持。 市民算賬 《實(shí)施辦法》征求意見稿一出爐，陳歡和丈夫就開始 數(shù)錢算賬—— 自己和丈夫兩人住房公積金余額在5萬元左右，按照草案所列，他們最高可貸款60萬元。2011年買房時(shí)屬基準(zhǔn)利率后8.5折，如果順利實(shí)施商轉(zhuǎn)公，夫妻倆每月可少掏1000元月供，利息總共可省10多萬元。 當(dāng)他拿出當(dāng)時(shí)和商業(yè)銀行所簽的貸款合同，卻發(fā)現(xiàn)其中有規(guī)定，稱未滿三年提前還款需要罰息，罰金是月利息的2倍。夫妻倆算了算，贖樓前必須得先交10600元的罰息。 況且我們只能申請組合貸款，除了60萬可商轉(zhuǎn)公積金，剩下的30多萬還得商業(yè)貸款，到時(shí)候這部分貸款還能享受8.5折利率優(yōu)惠嗎？ 這幾天，夫妻倆先后咨詢了擔(dān)保公司和相關(guān)專業(yè)人士。算了算，擔(dān)保費(fèi)在4000元左右，評估費(fèi)一般也要300元。 在享受商轉(zhuǎn)公的好處之前，還得先準(zhǔn)備1.5萬元額外支出費(fèi)啊。陳歡無奈地說。 網(wǎng)友建議（以下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以百萬房貸為準(zhǔn)） 關(guān)鍵詞：罰息 可省錢：0-2萬 建議指數(shù)：★★★★★ 免除罰息才更體現(xiàn)公平原則 網(wǎng)友 Knight2013先交了自個(gè)的底：去年6月買房，已經(jīng)交了快2年的公積金，一直分文未取，就是想等著公積金貸款節(jié)省開支，可貸款銀行建行貸款條款注明提前還款0-1年罰息3倍，1-2年罰息2倍，2-3年罰息1倍，3年以上不收罰息。 他為此建議，同一商業(yè)銀行轉(zhuǎn)貸的，確定為非提前還款違約行為，不適用提前還款罰息條款，為老百姓節(jié)省轉(zhuǎn)貸費(fèi)用。 否則對于僅僅在公積金貸款政策出臺前2-3個(gè)月商業(yè)貸款下來的人來說是非常不公平的，100萬貸款按照2倍罰息計(jì)算超過1萬塊了……他寫道。 小編注意到，深圳論壇參與商轉(zhuǎn)公積金討論的帖子共126條，其中高達(dá)113條涉及罰息問題。與 Knight2013有著同樣遭遇的網(wǎng)友還真不少，大家強(qiáng)烈建議，如果商業(yè)貸款和申請公積金貸款是同一家銀行，強(qiáng)烈要求免去擔(dān)保贖樓，對于交公積金制度出來之后商業(yè)貸款的，免違約金才更體現(xiàn)公平原則。 公積金中心回復(fù)：深圳公積金中心如此回復(fù)網(wǎng)友這個(gè)高頻率的建議——是否收取罰息是在借款人與商業(yè)銀行簽署的借款合同中約定的。職工與原貸款銀行已經(jīng)存在的借款合同具有法律效力，受到《合同法》的保護(hù)，任何第三方都不能強(qiáng)制其原來已經(jīng)規(guī)范的合同行為無效或不履行，所以公積金中心無權(quán)強(qiáng)制原貸款行必須同意職工的提前還款行為。但我中心會(huì)積極與商業(yè)銀行進(jìn)行協(xié)商，爭取商業(yè)銀行的支持。 關(guān)鍵詞：重新評估 可省錢：100元-500元 建議指數(shù)：★★★ 商業(yè)銀行或因商業(yè)競爭而不合理評估 根據(jù)《實(shí)施辦法》征求意見稿，申請人應(yīng)當(dāng)委托公積金中心和受托銀行認(rèn)可的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對申請商轉(zhuǎn)公貸款的住房進(jìn)行價(jià)值評估，取購房合同價(jià)和評估價(jià)兩者中的低值作為該住房總價(jià)，按照國家規(guī)定的首付款比例確定貸款可貸比例后，認(rèn)定該住房貸款額度，評估費(fèi)用由申請人承擔(dān)。 對此，網(wǎng)友 IAMSHENZHEN認(rèn)為，現(xiàn)在還在正常還貸的貸款抵押物,價(jià)值應(yīng)該以現(xiàn)銀行先前做出的評估價(jià)計(jì)算,一手樓的價(jià)值應(yīng)該以房產(chǎn)證上的價(jià)值來計(jì)算, 而不應(yīng)該強(qiáng)制再去做評估。網(wǎng)友 sb0000也表示，住房已經(jīng)買了N年，商業(yè)銀行房貸放貸N年，也供樓N年了。為什么到了公積金這里又要重新評估？ 商業(yè)貸款和公積金貸款為同一家商業(yè)銀行的，通過政府機(jī)構(gòu)和銀行協(xié)調(diào)變更擔(dān)保權(quán)利主體，可使用同一評估機(jī)構(gòu)和評估內(nèi)容, 為老百姓簡化程序和減少費(fèi)用。網(wǎng)友 桑8890建議道。 公積金中心回復(fù)：評估是防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施之一，商業(yè)銀行對于評估價(jià)格的認(rèn)定大部分都在合理范圍內(nèi)，但也存在出于商業(yè)競爭而出現(xiàn)的評估價(jià)格不合理，因此，為保證職工公積金資金的安全，需要對抵押房產(chǎn)進(jìn)行評估。 關(guān)鍵詞：贖樓、擔(dān)保 可省錢：4000元以上 建議指數(shù)：★★★★ 建議簽三方協(xié)議和合同簡化流程 商轉(zhuǎn)公積金貸款好是好，但網(wǎng)友就怕手續(xù)太繁瑣。168個(gè)帖子中，要求免除贖樓和擔(dān)保手續(xù)的帖子數(shù)也高達(dá)7成。如網(wǎng)友 wirehead就吐槽， 商轉(zhuǎn)公的手續(xù)太繁雜，是否能協(xié)調(diào)銀行來簡化流程。如首先到公積金中心提出申請，公積金審核原貸款合同是否可以提前還款，是否能商轉(zhuǎn)公，這方面公積金中心可以收入少量費(fèi)用，甚至收取評估費(fèi)也行。在他看來，如果合法，并合乎相關(guān)商轉(zhuǎn)公規(guī)定，就可以直接由公積金、銀行和貸款人簽三方協(xié)議和合同，由公積金中心直接放款給銀行，銀行與貸款人簽新合同。 網(wǎng)友 IAMSHENZHEN也認(rèn)為，贖樓擔(dān)保不應(yīng)該一刀切，在同一銀行做商轉(zhuǎn)公貸款的，尤其是做組合貸款的，不應(yīng)該要求贖樓以后再做抵押，這完全沒必要。 因?yàn)閷τ谧鼋M合貸款來說,產(chǎn)權(quán)不可能全部抵押給住房公積金中心，還有一部分是商業(yè)銀行的，既然抵押物是商業(yè)銀行和公積金中心共有，為何還要脫褲子放屁多此一舉?他寫道。 公積金中心回復(fù)：對于這一疑惑，深圳市公積金管理中心回復(fù)稱，公積金貸款需要落實(shí)擔(dān)保手續(xù)才能發(fā)放，這是公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的必要措施。如職工選擇原購房產(chǎn)作為抵押物申請商轉(zhuǎn)公貸款的，即需要原貸款銀行注銷抵押登記，簽定新的公積金借款合同，辦理新的抵押登記，才能保證新貸款抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。 而對于貸款在同一銀行的，雖然原商業(yè)貸款與新辦理的公積金貸款的合同上反映的貸款人沒有變化，但新合同的貸款人（銀行）在角色上只是公積金中心的受托人，法律上不能認(rèn)定為同一抵押權(quán)人，因此，只能重新辦理抵押登記。 焦點(diǎn)問答 深圳很多樓盤都是商務(wù)公寓，為何不能商轉(zhuǎn)公積金貸款？ 公積金中心：由于商務(wù)公寓不在限購的范圍內(nèi)，不屬于住宅類物業(yè)，因此不在公積金貸款申請范圍內(nèi)。 受托銀行包括哪些？ 公積金中心：目前受托銀行有建行、中行、工行、農(nóng)行、平安銀行、招行和交行七家。 期房尚無房產(chǎn)證，怎樣才能商轉(zhuǎn)公積金？ 公積金中心：由于期房無法辦理二次預(yù)告抵押登記，需要辦理房地產(chǎn)證后才能落實(shí)抵押擔(dān)保手續(xù)。對于還沒有辦出房地產(chǎn)證的，可以采用本人其它自有住房或第三方住房抵押的方式辦理。
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