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標簽： 房地產
日本房地產市場掠影
2017-06-22 08:00:02
無憂保
日本房地產市場掠影縱覽戰(zhàn)后日本房地產發(fā)展史二次世界大戰(zhàn)后，日本元氣大傷，百廢待興。尤其是住宅市場，供應嚴重不足，住房緊缺成為全國一個嚴重的社會問題。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個人共同集資的政策，并通過立法方式由政府強制執(zhí)行。這種措施產生了良好的效果，使戰(zhàn)后日本住宅建設在國民生產總值中所占比例保持在6％～8％左右。隨著日本經濟自20世紀60年代中期以來的快速發(fā)展，經濟實力的迅速增強，住宅質量從戰(zhàn)后初期低標準的簡易房提高到設施齊全的較高標準住房，至1981年，全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質量上的矛盾。此后，日本在繼續(xù)開發(fā)新建住宅區(qū)的同時，加快了舊區(qū)改造工作，并提出了"向二十一世紀新城鎮(zhèn)目標邁進"的計劃，并在很多地區(qū)開始實施。政府在實現(xiàn)最低居住水準的同時，提出了誘導性的居住水準，這種水準的居住面積比最低居住標準將近翻了一番。到1990年，日本的房地產業(yè)已經歷了一個極大的發(fā)展過程。地產的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當于當時全球股市總市值的2倍。日本的地價極高，從價值量上來說，單東京的地價總值就相當于當時整個美國地價總值。這也就是說，只要當時的布什總統(tǒng)批準，日本就可以通過賣掉東京而買下全美國。"日本的經濟發(fā)展可以突破一般的世界經濟規(guī)律，日本的地價永遠不會下降"，這種信念使日本出現(xiàn)了地產投機風潮。地產價格不斷上揚，泡沫越吹越大。加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國民經濟開始了長達八九年的低迷和蕭條。房地產的下跌幾乎與股市同步。經濟不景氣，人們收入下降以及對未來預期的悲觀，因此缺乏對住宅用地的購買意欲。同時進行的企業(yè)重組則意味著辦公大樓需求的下降，房地產業(yè)開始連續(xù)8年的下跌。"日本"神話破滅，政府采取了財政補貼的方式，予以支持房地產業(yè)，但效果不明顯。直到2000年，日本房地產業(yè)才開始有了緩慢的回升，住宅市場需求增長，住宅總工程數(shù)比1999年同期增長16.8％，私人住房動工數(shù)量同比上升26.9％，出租用房動工數(shù)量同比上升5.4％，租金價格上升，日本房地產業(yè)顯示出復蘇跡象。日本人的購房觀念日本人選擇住房的原則為交通便利，不在乎距離市中心的遠近，只要擁有便利快捷的交通，就會成為他們的選擇對象。日本居住小區(qū)建設如今已呈現(xiàn)出分散化的趨勢，城市郊區(qū)成為居住小區(qū)建設的主要部位。主要原因是：（1）城市用地擁擠，地價高昂，使日本居住小區(qū)建設不得不走向市郊，以降低開發(fā)成本和房價。（2）家庭汽車的普及，公路網(wǎng)絡的發(fā)達，建設管理的有序，使得交通問題不會成為郊區(qū)住宅的"瓶頸"。（3）城郊鄉(xiāng)間擁有較好的居住環(huán)境條件，包括空氣、水質、噪聲和綠化等，均比城市的居住環(huán)境更好。同時，基礎設施建設逐漸完善，配套服務質量提高。（4）城市中心區(qū)人口擁擠，居住質量下降，再加上空氣、噪聲等的污染，也迫使日本人選擇市郊外的住宅。傳統(tǒng)與智能的結合--日本住宅特色戰(zhàn)后日本的住宅設計有兩大主題。一個是追隨歐美現(xiàn)代主義潮流，"沿著歐洲前進"，引進理性主義的住宅形式，以提高居住空間的合理性與舒適性；一個是對"日本的"傳統(tǒng)東西的追求，力求保持日本的傳統(tǒng)特色。1968年5月法國巴黎學生的運動，標志著對以歐洲文明的標準來衡量世界所有地區(qū)進步與否企圖的反抗。在建筑領域，設計師開始對建筑表現(xiàn)的全球形式進行反思，而力圖加入國家和民族的特色。因此，日本建筑師在設計住宅時，總有種強烈的沖動，要在自己的作品中表現(xiàn)出"日本的"東西來，使建筑本身成為日本文化的一種表現(xiàn)形式。日本是一個崇尚自然與和諧的國家，在住宅設計上也力求保持與自然的統(tǒng)一。同時，日本地域狹小，人口密度很高，特別是首都東京人口1200萬（與北京大體相同），土地面積卻僅2156平方公里（相當于北京的1/8）。在這樣的生存條件下，爭取美好的生活空間成了東京人夢寐以求的理想。因此，日本很多小區(qū)是依據(jù)園林規(guī)劃方式設計的，十分重視住宅區(qū)的環(huán)境綠化問題。居住小區(qū)內隨處可見角落式布置的綠化小品，貫徹"用地不多環(huán)境美"的原則，在細微之處體現(xiàn)出自然的氣息。同時，日本人非常重視"家庭養(yǎng)老"的傳統(tǒng)養(yǎng)老習俗，因此，日本人傾向于購買既保留傳統(tǒng)家庭模式，又有適應現(xiàn)代人的要求，可供老少同住，有分有合的住宅。高度的智能化是日本住宅的另一個顯著的特點，這也與日本的高科技技術的發(fā)展是相吻合的。1988年初成立了"住宅信息化推進協(xié)會"，促進了日本智能住宅的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，日本新建的建筑物中60％以上是智能型的，其目標是"將家庭中各種與信息相關的通訊設備、家用電器和家庭保安裝置，通過家庭總線技術，連到一個家庭智能化系統(tǒng)上，進行集中的或異地的監(jiān)視、控制和管理，以達到安全、便利、舒適以及多元化信息服務的目的"。日本30歲左右的青年階層大多對電腦和網(wǎng)絡很著迷，因此他們喜歡購買適合連接電腦的新式公寓。住宅的智能化，一方面是適應時代的潮流，便于信息的獲??；另一方面，也可提高居住的安全性、便捷性與舒適性。由于日本資源短缺，因此，日本的住宅十分重視節(jié)能的問題，太陽能的利用比較普遍，通過屋頂吸陽板高效率地采集太陽能，通過自身的太陽能電池自動控制系統(tǒng)，根據(jù)房內需要自動地向室內輸入熱（冷）風并供應熱水。居住小區(qū)太陽能利用不僅可以節(jié)省電能，同時也可以改善、保護和優(yōu)化環(huán)境，是一種新的綠色能源，也是小區(qū)建設中符合可發(fā)展節(jié)能的一個方向。住宅的建造往往還采用新型的綠色節(jié)能材料，以減少采暖和空調的費用，節(jié)省能源。日前，日本正在開發(fā)移動的街區(qū)、減震設備、全自動IT的住宅，加快IT產業(yè)對住宅業(yè)的滲透，以提高日本人的居住水平。融為一體的室內室外設計風格在一般的理解上，建筑師單純地考慮建筑的結構與外觀的合理性，而不考慮室內設計：室內的裝飾設計由室內設計師單獨完成。這樣的設計分工雖在一方面實現(xiàn)了設計的專業(yè)化和深化，但在另一方面，造成了室內室外設計的脫節(jié)。室內設計師忽視了或理解不了建筑設計中結構、設備等的合理性，產生了建筑內外空間的分離，造成不必要的浪費和設計上的遣憾。事實上，建筑的內外空間是相互聯(lián)系的，比如窗戶，從外部看，是一種建筑構圖，從室內設計看，卻是用于外界取景。日本建筑在室內和室外空間的連貫以及技術、風格的一致性上是十分明顯的，室內室外的設計主題大致相同，這有利于保證建筑內外的一致性。在日本建筑中，有一種空間被稱為灰空間，這是一種過渡的空間，無法明確地界定是室外還是室內。但它的存在，卻在一定程度上抹去了建筑內外部的界限，使兩者成為一個有機的整體?？臻g的連貫和設計的統(tǒng)一創(chuàng)造出內外一致的建筑，消除了內外空間的隔閡，給人一種自然有機的整體感覺。同時，室內設計的目標從過去只重視物品的設計與物品之間的擺放轉變?yōu)闉槿藗兩顒?chuàng)造舒適上來，可以說是"從內部進行的環(huán)境設計"。設備是建筑設計中不可忽視的部分。在事后將各種設備隱藏起來，以保證建筑的簡潔性與整體美觀性是較為傳統(tǒng)的做法。而日本的建筑師已開始把設備管理、出口等技術設備納入建筑設計范疇的嘗試。由于現(xiàn)代建筑越來越智能化，設備的含量逐漸增大，這就要求設計師在事先即須考慮設備及出口的安排，以便于用戶今后的使用。這也體現(xiàn)出了實用主義的要求。由此可見，如今的建筑設計并不是單純的從美學上設計，它要求建筑設計師更多地對技術進行思考。美學是建筑的血肉，而技術卻是建筑的骨架。近幾十年來的現(xiàn)代主義建筑思潮，強調所謂的"裝飾就是罪惡"，產生的結果，是清一色的簡潔明快、潔白無假的造型。建筑材料成為建筑設計中無所謂的選擇。相比之下，日本建筑師是比較重視建材本身的質感、所蘊含的表現(xiàn)力的。將結構材料擺脫附加的外裝飾，而展示其本身的質感。比如木材與日本人喜好天然去雕飾的審美情趣是一致的，讓人親近自然，使生活在城市中的人潛在的懷舊、回歸自然的情緒得到了補償。隨著日本政府放寬對木結構建筑規(guī)模和高度的限制，大結構的木架建筑不斷涌現(xiàn)并逐漸展示了傳統(tǒng)的材料的魁力；耐火鋼和耐火材料的使用，表現(xiàn)出了鋼結構本身的力度和金屬材料的精巧細致；玻璃的使用，增加了建筑的內外交流，成為城市中活動的展示牌，全玻璃建筑也能在一定程度上隱藏起建筑物本身；日本的建材業(yè)發(fā)達，高科技材料和復合材料的不斷得以開發(fā)，也為建筑設計師提供了廣泛用材，增加了選擇范圍。比如鈦合金、碳素纖維等的投入使用，就使得建筑設計的多樣化特征更為突出。各司其職的開發(fā)商和政府日本的房地產開發(fā)商都為大體量的，雖為數(shù)很少，但他們資金雄厚，能夠負擔得起大的住宅開發(fā)項目，以實現(xiàn)規(guī)模經濟。日本住宅開發(fā)與美國有些許不同，它不是實行"一般由市場機制解決，政府起引導作用"的模式，而是由中央政府、地方政府與開發(fā)商在住宅領域中各負其責，互相補充，這也體現(xiàn)出日本政府在經濟生活中的巨大作用。日本中等以上收入家庭住房在市場機制的作用下解決，由民間（私營）的房地產公司按照市場供求的原則，提供住宅。中等偏下以及低收入家庭則由政府提供不同的資助以獲取住房。其中，中央政府負責解決中等及偏下收入家庭的住房問題，地方政府的住宅局則負責提供低收入者、單親家庭及有特殊困難的家庭和個人的住房。建房資金大都來源于開發(fā)商的投入，同時政府對建造中低收入家庭住房的項目給予財政支持，如"住宅金融公庫"建設的"金融住宅"，中央政府建設直屬的住宅，都市整備公團建設的"公團住宅"，地方政府建設的"公營住宅"等，都使用一部分國家財政撥款。同時，政府還發(fā)放政策性投資貸款。大藏?。ㄘ斦浚┩ㄟ^郵政儲蓄、保健年金和國民年金籌集資金等投向公團、公庫住宅，給予1％～2％的貼息。另外住宅公團和住宅金融公庫還在政府的擔保下發(fā)行住宅債券，以解決住房資金短缺的問題。 文章來源：【摘自中外房地產導報】以上為轉載消息，不代表本網(wǎng)站的觀點。
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