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標(biāo)簽： 房地產(chǎn)
警惕房地產(chǎn)泡沫"堆積"金融風(fēng)險(xiǎn)
2017-06-23 08:00:02
無憂保
警惕房地產(chǎn)泡沫"堆積"金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)迅速升溫近年來，原已不平靜的房地產(chǎn)迅速升溫，異?；馃帷Ｔ谖覈?jīng)濟(jì)最活躍的浙江省就是一個(gè)明證。2002年，杭州市的房地產(chǎn)熱可謂是高潮迭起：5月份的房交會(huì)、10月份的人居展，均出現(xiàn)蜂擁下單現(xiàn)象。人居展上市中心商品住宅均價(jià)每平方米直逼7000元，在錢塘江邊距市中心5公里的"春江花月"樓盤期房，每平方米8000元高價(jià)仍被購房者排隊(duì)搶購。據(jù)杭州市房管局最新統(tǒng)計(jì)，2002年全市商品房銷售面積410.25萬平方米，成交均價(jià)4148.93元/平方米，商品房預(yù)售面積254.99萬平方米，均價(jià)為5133.53元/平方米。兩者價(jià)格分別比2001年上漲12.03%和12.35%。今年新春第一個(gè)房地產(chǎn)交易會(huì)已在1月3日落下帷幕，令人意外的是50多家參展商幾乎無房可賣，不得不把尚未開盤，甚至連圖紙都還沒有的"樓盤"展示。4天的會(huì)展成交房產(chǎn)僅624套，金額3.26億元。近4年來，杭州的樓市直線上漲，漲幅在全國19個(gè)副省級(jí)以上城市中居前3位。杭州房價(jià)的瘋漲，也觸及到浙江省的另外一些城市。有資料表明，寧波市一些房產(chǎn)公司開盤前往往被預(yù)訂一空，一時(shí)間出現(xiàn)了開盤無房源的怪現(xiàn)象。1月9日，寧波"蘭亭綠源"樓盤上市，購房者在寒風(fēng)中隊(duì)伍排了200多米，為了不影響交通，房產(chǎn)商只好半夜三更開賣，不少人還是買不到房子。寧波這個(gè)樓盤屬于市區(qū)5類地價(jià)，但房價(jià)仍要每平方米4000元左右。臺(tái)州市的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼之時(shí)，房價(jià)也隨之節(jié)節(jié)攀升，3年前臺(tái)州市區(qū)商品房均價(jià)還在每平方米1500元以下，但3年后的今天每平方米的房價(jià)漲到3000元左右，整整翻了一番。如何正確看待當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫？從總體上說，應(yīng)當(dāng)把房地產(chǎn)升溫放到我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下來看。國際經(jīng)濟(jì)學(xué)家公認(rèn)，中國目前正處于經(jīng)濟(jì)起飛階段，經(jīng)濟(jì)的快速增長必將帶動(dòng)也需要房地產(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其適度發(fā)展和健康發(fā)展可以支撐和帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。事實(shí)證明，我國1992年至1994年、1999年至2001年這兩個(gè)時(shí)間段內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用舉足輕重。根據(jù)建設(shè)部測(cè)算，1998年住宅建設(shè)和房地產(chǎn)投資至少拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長率1.5個(gè)百分點(diǎn)，1999年也在1 個(gè)百分點(diǎn)以上。在發(fā)達(dá)國家GDP比重中，房地產(chǎn)增加值都在10%左右，而我國2001年GDP比重中，房地產(chǎn)增加值僅為3%左右。因此只要國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)必將進(jìn)一步加快發(fā)展。房地產(chǎn)虛熱易發(fā)生泡沫累聚毋庸諱言，在迅速升溫的房地產(chǎn)業(yè)中有一種值得關(guān)注的虛熱現(xiàn)象，并正在累聚風(fēng)險(xiǎn)。這主要集中在以下五方面：一是房地產(chǎn)商出現(xiàn)外行搞房地產(chǎn)業(yè)、外來人搞房地產(chǎn)業(yè)、外來資金搞房地產(chǎn)業(yè)的"三外"現(xiàn)象。上市公司中轉(zhuǎn)型搞房地產(chǎn)業(yè)的目前已經(jīng)有300多家，且呈蔓延之勢(shì)。二是商品房搶購者中有相當(dāng)一部分投資者正在變成投機(jī)者。從杭州樓盤開賣看，一些個(gè)私老板往往一出手就是一個(gè)樓層全拿下。這些投機(jī)炒房者雖然被一些人看作是致富捷徑，但也存在風(fēng)險(xiǎn)，拋不出去，就有可能成為"房東"。三是商品房空置總量和空置率高得驚人。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2002年上半年，房地產(chǎn)投資增幅達(dá)32.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出銷售增幅。到去年7月止，我國商品房空置總量已達(dá)1.2億平方米，按一套100平方米算，大約有1000萬套商品房閑置，其中有一半是空關(guān)了一年，占?jí)嘿Y金超過2500億元。四是價(jià)格飛漲偏離價(jià)值規(guī)律。杭州近郊地塊已經(jīng)從幾年前的每畝5萬元拍賣到了如今的300萬元一畝。五是房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金嚴(yán)重不足。目前浙江大部分房地產(chǎn)開發(fā)商靠銀行貸款圈地，自有資金不足，銀行貸款占很大部分，有的高達(dá)70%，一旦商品房滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)將陷入資不抵債境地，大量銀行貸款可能成為壞賬。泡沫累聚當(dāng)警惕金融風(fēng)險(xiǎn)中國的房地產(chǎn)業(yè)，總體上呈健康良性態(tài)勢(shì)，但一些城市確也出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。正如朱總理近期指出的，"要警惕中國房地產(chǎn)泡沫"。那么，如何看待泡沫呢？我認(rèn)為既要正視泡沫，又要冷靜分析泡沫，更要警惕金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，而任何資本密集型行業(yè)如果真的沒有一點(diǎn)泡沫，既不現(xiàn)實(shí)，也不利于繁榮市場。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，適度的泡沫如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)，商品房供給略大于市場需求，對(duì)于活躍經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)競爭，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有利的。當(dāng)然，泡沫過多，過于膨脹，則必定會(huì)造成虛假繁榮，適得其反。當(dāng)務(wù)之急的是政府及金融企業(yè)，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。既要積極支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫累聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)，尤其是金融企業(yè)要重在監(jiān)測(cè)分析房地產(chǎn)市場動(dòng)向，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的適度增長，防止信貸過于集中于房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)本地目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱，要適當(dāng)降溫。在具體操作上，提出七條建議：一是政府要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)用地總量。政府必須根據(jù)商品房的市場需求量，來確定土地的供應(yīng)量，有關(guān)部門應(yīng)盡快完善建筑用地和房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批、監(jiān)管、處罰等實(shí)施辦法，避免盲目擴(kuò)大商品房開發(fā)用地，以穩(wěn)定地價(jià)、房價(jià)。這樣開發(fā)商、投資者、消費(fèi)者才會(huì)有投資的信心。二是對(duì)資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)商，不得審批或貸款支持開發(fā)新項(xiàng)目。三是嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)把樓市的建筑質(zhì)量關(guān)。四是金融部門要盡快完善防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，形成有效的化解金融風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。五是要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的研究，防止市場上出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫，嚴(yán)格控制豪宅審批和建設(shè)。六是加快推進(jìn)商品房銷售(預(yù)售)管理辦法，遏制投機(jī)者狂炒樓花，使房地產(chǎn)業(yè)步入健康良性軌道。七是狠剎房地產(chǎn)業(yè)中不正之風(fēng)，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法圈占土地等違法違規(guī)行為。 文章來源：【摘自經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)】以上為轉(zhuǎn)載消息，不代表本網(wǎng)站的觀點(diǎn)。
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