濟(jì)南市個(gè)人住房公積金貸款操作規(guī)范

（修訂稿）

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)本市行政區(qū)域內(nèi)的個(gè)人住房公積金貸款管理，規(guī)范個(gè)人住房公積金貸款行為，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第350號(hào)）、《濟(jì)南市住房公積金管理辦法》（濟(jì)南市人民政府令第244號(hào)）等規(guī)定，制定本操作規(guī)范。

第二條 本操作規(guī)范所稱個(gè)人住房公積金貸款是指按照《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購買普通自住住房時(shí)，以其所購住房或其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作抵押，或以動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利作質(zhì)押，申請(qǐng)以住房公積金為資金來源的住房貸款。

第三條 濟(jì)南住房公積金管理中心（以下簡稱公積金中心）負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)的個(gè)人住房公積金貸款管理及指導(dǎo)協(xié)調(diào)工作。經(jīng)濟(jì)南市住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，公積金中心委托符合辦理公積金業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行（以下簡稱受委托銀行）辦理住房公積金貸款、結(jié)算和償還等有關(guān)業(yè)務(wù)。公積金中心同受委托銀行簽訂個(gè)人住房公積金貸款委托合同，明確各自的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任。

第二章 貸款申請(qǐng)

第四條 申請(qǐng)住房公積金貸款的借款人應(yīng)同時(shí)具備下列條件：

1.具有完全民事行為能力的自然人，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和貸款償還能力，個(gè)人信用狀況良好；

2.借款人及所在單位已建立住房公積金制度，至貸款時(shí)已連續(xù)足額繳存住房公積金不低于規(guī)定的時(shí)間，未發(fā)生或者已全部還清住房公積金貸款；

3.具有合法的購房合同或協(xié)議，借款人應(yīng)是購房合同約定的產(chǎn)權(quán)人，所購住房為本市行政區(qū)域內(nèi)的新建商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、單位集資建房、棚戶區(qū)改造回遷安置住房，存量商品住房（二手房）、職工建造、翻建、大修的自住住房等（不含商業(yè)用房、別墅等）；

4.已交付的所購住房首付款不低于規(guī)定的比例；

5.同意且能夠以所購住房或公積金中心認(rèn)可的其他房產(chǎn)作抵押，或以動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利作質(zhì)押，購買新建商品房貸款的應(yīng)由所購房屋售房單位提供階段性貸款擔(dān)保。

第五條 住房公積金貸款應(yīng)提供的材料

（一）新建商品房應(yīng)提供的材料

1．應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向公積金中心提供的材料

申請(qǐng)辦理住房公積金貸款的新建商品房樓盤，應(yīng)是經(jīng)公積金中心審查、審批，符合住房公積金貸款條件的按揭樓盤。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)報(bào)送以下材料的原件和復(fù)印件，經(jīng)公積金中心審核后留復(fù)印件(或原件)一份；

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為其按揭樓盤申請(qǐng)辦理公積金貸款業(yè)務(wù)的書面材料；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證（正副本）；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書；

（4）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可證；

（5）按揭樓盤的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。

2．應(yīng)由受委托銀行向公積金中心提供以下材料的原件和復(fù)印件各一份：

（1）經(jīng)辦銀行為按揭樓盤申請(qǐng)辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)的書面材料；

（2）該銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的關(guān)于該項(xiàng)目樓盤的按揭協(xié)議；

（3）經(jīng)辦銀行上級(jí)行審貸委員會(huì)對(duì)該項(xiàng)目按揭協(xié)議的批復(fù)。

3．應(yīng)由借款人提供的住房公積金貸款材料

借款人應(yīng)向受委托銀行提供以下材料的原件和復(fù)印件各一份：

（1）《濟(jì)南住房公積金貸款申請(qǐng)審批表》；

（2）借款人及共同還款人住房公積金繳存明細(xì)（凡在公積金中心本部繳存公積金的職工不需提供，在分中心繳存和異地繳存公積金的職工需提供）；

（3）借款人及參貸人居民身份證、戶口簿和共同還款承諾書、同意抵押承諾書、擔(dān)保書；

（4）婚姻狀況證明；

（5）商品房購房合同；

（6）借款人已交付不低于規(guī)定比例購房款的有效憑據(jù)；

（7）由不動(dòng)產(chǎn)管理部門出具的家庭房產(chǎn)查詢證明;

（8）個(gè)人資信證明（在分中心繳存公積金和異地繳存公積金的職工需提供）；

（9）公積金中心要求借款人提供的其他材料。

4．應(yīng)由借款人協(xié)助、授權(quán)受委托銀行提供的材料

（1）住房公積金貸款面談筆錄原件；

（2）中國人民銀行征信系統(tǒng)個(gè)人信用報(bào)告原件；

（二）購買存量房（二手房）申請(qǐng)住房公積金貸款應(yīng)提供的材料

1．借款人除應(yīng)向受委托銀行提供第五條第（一）款第3項(xiàng)規(guī)定的材料以外，還應(yīng)提供房地產(chǎn)評(píng)估公司(已在主管部門備案)出具的交易房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告原件一份，賣方身份證、未辦理過戶的交易房產(chǎn)的房產(chǎn)證復(fù)印件一份。

2．按照《濟(jì)南市存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管暫行辦法》進(jìn)行交易的存量房貸款，應(yīng)提供《濟(jì)南市存量房買賣協(xié)議》和《濟(jì)南市存量房交易資金托管協(xié)議》原件及存入《濟(jì)南市存量房交易資金托管協(xié)議》約定銀行帳戶的首付款證明復(fù)印件一份。

（三）單位集資建房申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款應(yīng)提供的材料

集資建房單位及借款人除應(yīng)提供第五條第（一）款規(guī)定的有關(guān)材料外還應(yīng)提供以下資料一份：

1．發(fā)展和改革委員會(huì)出具的集資建房立項(xiàng)批復(fù)復(fù)印件；

2．房產(chǎn)管理部門出具的《職工集資建房審查合格證明書》復(fù)印件。

（四）自建、大修、翻建住房個(gè)人住房公積金貸款應(yīng)提供的材料

借款人除應(yīng)提供第五條第（一）款第3項(xiàng)（不含⑤、⑥、⑦）規(guī)定的材料以外還應(yīng)提供以下材料一份：

1．縣級(jí)（含）以上國土資源局核發(fā)的《國有土地使用證》、縣級(jí)（含）以上規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件；

2．專業(yè)工程預(yù)算機(jī)構(gòu)出具的工程預(yù)算報(bào)告原件；

3．借款人已支付不低于規(guī)定比例建房款有效憑據(jù)的復(fù)印件。

(五)棚戶區(qū)改造回遷安置房申請(qǐng)住房公積金貸款應(yīng)提供的材料

1．由建設(shè)單位承建的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，由該建設(shè)單位承擔(dān)階段性擔(dān)保并同回遷安置職工簽訂“回遷安置協(xié)議”，該協(xié)議代替購房合同和首付款收據(jù)?；剡w職工應(yīng)提供“回遷安置協(xié)議”和第五條第（一）款第3項(xiàng)（不含⑤、⑥）規(guī)定的材料。

2．屬于本市各區(qū)建設(shè)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，借款人還應(yīng)提供其他房產(chǎn)作抵押辦理公積金貸款。除應(yīng)提供“回遷安置協(xié)議”和第五條第（一）款第3項(xiàng)（不含⑤、⑥）規(guī)定的材料外，借款人還應(yīng)提供房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)所抵押房產(chǎn)出具的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告原件一份。

第三章 貸款額度、期限、利率、還款方式

第六條 個(gè)人住房公積金貸款額度按照借款人的申請(qǐng)額和限額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算確定，在執(zhí)行國家差別化信貸政策時(shí)按相關(guān)規(guī)定辦理。住房公積金貸款額度的審批，應(yīng)同時(shí)符合下列限額標(biāo)準(zhǔn)：

1．住房公積金貸款額度不高于住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)的最高貸款限額；

2．住房公積金貸款額度不高于所購房產(chǎn)總價(jià)款規(guī)定的比例；

3．住房公積金貸款額度不高于按以下兩個(gè)公式計(jì)算的最高限額。

公式一：住房公積金貸款額度=（借款人住房公積金賬戶余額+共同還款人住房公積金賬戶余額）×15;

公式二：住房公積金貸額度=借款人可貸額度+共同還款人可貸額度

借款人或共同還款人公積金可貸額度=本人公積金月繳存基數(shù)（最近6個(gè)月正常繳存平均數(shù)）×12個(gè)月×貸款年限×60%×本人連續(xù)繳存時(shí)間系數(shù)

借款人及共同還款人公積金繳存賬戶必須為連續(xù)足額

繳存6個(gè)月以上的正常繳存賬戶，繳存時(shí)間系數(shù)如下：

繳存時(shí)間 繳存時(shí)間系數(shù)

半年≤繳存時(shí)間≤1年 0.3

1年＜繳存時(shí)間≤3年 0.4

3年＜繳存時(shí)間≤5年 0.6

5年＜繳存時(shí)間≤7年 0.8

繳存時(shí)間＞7年 1

如果借款人自愿提供一名除配偶以外的共同還款人的，可將愿作為共同還款人、并正常繳納住房公積金的職工住房公積金合并計(jì)算，按兩人及以上繳存公積金的家庭計(jì)算可貸款額度，共同還款人除承擔(dān)償還住房公積金貸款的連帶責(zé)任，在該筆貸款還清之前不得申請(qǐng)辦理個(gè)人住房公積金貸款。

借款人及共同還款人可按上面兩種公式分別試算，按最高額確定可貸款額度。每一筆貸款的借款人和共同還款人只能選擇同一種計(jì)算公式。

借款人家庭按以上兩種計(jì)算公式計(jì)算的可貸款額度不足10萬元的，可貸款額度按10萬元確定。

借款人申請(qǐng)的住房公積金貸款不足以支付購買住房所需資金時(shí)，可向辦理住房公積金貸款的商業(yè)銀行申請(qǐng)組合貸款。

借款人申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，本人及共同還款人尚有商業(yè)貸款余額的，應(yīng)將其未還清的商業(yè)貸款余額及本次申請(qǐng)的組合貸款中的商業(yè)貸款額和本次申請(qǐng)的住房公積金貸款額度合并計(jì)算其貸款償債能力。

第七條 住房公積金貸款期限最長為30年，最長不超過按主借款人法定退休年齡延長5年計(jì)算。如果借款人申請(qǐng)的貸款期限超過規(guī)定年限不足12個(gè)月的按整年計(jì)算。

存量房（二手房）房齡與貸款期限之和不超過50年。

第八條 個(gè)人住房公積金貸款利率按中國人民銀行規(guī)定執(zhí)行，并隨中國人民銀行利率調(diào)整而調(diào)整。在執(zhí)行國家差別化信貸政策時(shí)，按差別化貸款利率執(zhí)行。

第九條 借款期限在一年以內(nèi)(含一年)的,采用到期一次性還本付息法;借款期限一年以上的，采用等額本息還款法或等額本金還款法。

第四章 貸款的受理、審批與發(fā)放

第十條 借款申請(qǐng)人向受委托銀行領(lǐng)?。ɑ蛟诠e金中心網(wǎng)站下載）并填寫《濟(jì)南住房公積金貸款申請(qǐng)審批表》和有關(guān)資料，同時(shí)附第五條第（一）款第3項(xiàng)規(guī)定的全部貸款材料報(bào)送受委托銀行。

受委托銀行住房公積金貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員當(dāng)面受理借款人的申請(qǐng)并填寫《個(gè)人住房公積金貸款客戶談話筆錄》，同時(shí)對(duì)借款人的購房行為和所提供的貸款材料進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查、核實(shí)，確保購房行為真實(shí)、證件齊全有效、材料真實(shí)合法，并在所有貸款材料復(fù)印件上加蓋“與原件核對(duì)一致”印章并簽名,然后將貸款信息錄入貸款管理系統(tǒng)，將部分紙質(zhì)資料(申請(qǐng)審批表、參貸人身份證、戶口簿、購房合同、房查證明、征信報(bào)告、評(píng)估報(bào)告書等)掃描形成影像資料。按規(guī)定逐級(jí)審核合格的，經(jīng)辦人員及部門負(fù)責(zé)人分別在紙質(zhì)資料和審批系統(tǒng)中簽署意見、簽名蓋章并注明受理時(shí)間后，將審批通過的公積金貸款電子信息和影像資料上傳至公積金中心。

第十一條 公積金中心初審人員按照規(guī)定對(duì)受委托銀行上傳的公積金貸款電子信息和影像資料進(jìn)行審查、核對(duì)。符合條件的，在貸款管理系統(tǒng)上簽署初審?fù)ㄟ^的意見，不符合條件的退回受委托銀行，同時(shí)說明退貸理由。公積金中心初審?fù)ㄟ^的，由復(fù)審人員審批確認(rèn)，并由專人打印《委托放款通知書》。受委托銀行主辦行在貸款系統(tǒng)中收到公積金中心貸款審批通過的信息后，及時(shí)到公積金中心辦理資金劃撥手續(xù)。

第十二條 貸款經(jīng)辦銀行通知借款人、共同還款人或擔(dān)保人簽訂《借款合同》、《抵押合同》、《保證合同》或《質(zhì)押合同》并發(fā)放住房公積金貸款；屬于以現(xiàn)房作抵押的，待辦理完房產(chǎn)抵押登記手續(xù)、簽訂相關(guān)合同后，向借款人發(fā)放公積金貸款。

第十三條 住房公積金貸款應(yīng)提供有效的貸款擔(dān)保，擔(dān)保方式可按以下幾種方式辦理:

1．以期房作抵押擔(dān)保的，由開發(fā)企業(yè)或集資建房單位提供階段性擔(dān)保。經(jīng)辦銀行在貸款發(fā)放前應(yīng)按照《委托放款通知書》的要求扣留一定比例的保證金存入開發(fā)企業(yè)開立的保證金賬戶中，待符合辦理《不動(dòng)產(chǎn)登記證書》（或《房屋所有權(quán)證》下同）條件后，由開發(fā)商或集資建房單位協(xié)助借款人辦理《不動(dòng)產(chǎn)登記證書》，同時(shí)辦理抵押登記和退還保證金手續(xù)。階段性擔(dān)保期限自借款合同簽訂之日起至抵押物抵押登記完成之日止。

2．以期房作抵押辦理預(yù)抵押登記手續(xù)的，由開發(fā)商或集資建房單位提供階段性擔(dān)保。在開發(fā)企業(yè)協(xié)助借款人辦理完所購房產(chǎn)的預(yù)抵押登記手續(xù)后，即可發(fā)放住房公積金貸款，待符合辦理《不動(dòng)產(chǎn)登記證書》條件后，由開發(fā)商或集資建房單位協(xié)助借款人辦理《不動(dòng)產(chǎn)登記證書》，同時(shí)辦理轉(zhuǎn)抵押登記手續(xù)。階段性擔(dān)保期限自借款合同簽訂之日起至抵押物抵押登記完成之日止。

3．以所購現(xiàn)房或其他房產(chǎn)作抵押擔(dān)保的，由受委托銀行和借款人持《借款合同》、《抵押合同》、《不動(dòng)產(chǎn)登記證書》、抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告等材料辦理抵押登記手續(xù)。取得《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》（或《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》下同）后，將抵押登記信息錄入貸款管理系統(tǒng)，《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》原件由受委托銀行保存。

4．以質(zhì)押物作擔(dān)保的，出質(zhì)人（借款人）與受委托銀行簽訂《質(zhì)押合同》，質(zhì)押證券原件由受委托銀行收押，并妥善保存。

5．由集資建房單位提供保證擔(dān)保的，由具有擔(dān)保資格的法人單位與公積金中心簽訂《擔(dān)保合同》，作為償還貸款的連帶責(zé)任保證人，履行代為清償債務(wù)的保證責(zé)任。

6．下列情況之一的，借款人應(yīng)提供一名具有本市常住戶口、在本市有穩(wěn)定工作和收入的在職職工作為擔(dān)保人或共同還款人：

(1)借款人戶籍不在本市屬于省內(nèi)異地繳存公積金在濟(jì)南購房貸款的；

(2)借款人信用不良的；

（3）公積金中心認(rèn)為應(yīng)提供擔(dān)保人的。

借款人、擔(dān)保人之間不能相互擔(dān)保。

住房公積金貸款的保證責(zé)任范圍包括住房公積金貸款本金、利息、罰息和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。擔(dān)保人的保證責(zé)任自借款人簽訂《借款合同》之日起至住房公積金貸款債務(wù)全部清償時(shí)止。

第十四條 貸款發(fā)放

1．購買新建商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、單位集資建房、棚戶區(qū)改造回遷安置住房等的住房公積金貸款，受委托銀行根據(jù)公積金中心出具的《委托放款通知書》與借款人辦理貸款發(fā)放手續(xù)，并將委托貸款資金劃入售房或集資建房單位在銀行開設(shè)的賬戶，不能直接劃入借款人賬戶或者支付現(xiàn)金給借款人。

2、購買存量房（二手房）的住房公積金貸款發(fā)放：

（1）按照《濟(jì)南市存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管暫行辦法》進(jìn)行交易辦理的公積金貸款，經(jīng)公積金中心審批同意后，將貸款資金劃撥到借款人辦理貸款的受委托銀行，由受委托銀行按規(guī)定將貸款資金存入托管機(jī)構(gòu)的“存量房交易結(jié)算資金專用賬戶”。

（2）未實(shí)行資金監(jiān)管的存量房公積金貸款，經(jīng)公積金中心審批同意后，由受委托銀行協(xié)助借款人辦理所購房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，公積金中心通過查詢房管信息確認(rèn)已辦理房產(chǎn)抵押并由經(jīng)辦行錄入《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》信息后對(duì)貸款進(jìn)行確認(rèn)，主辦行到公積金中心辦理資金劃撥手續(xù)，將貸款資金劃入賣房人在銀行開設(shè)的賬戶。

3．購買由各區(qū)承建的棚戶區(qū)改造回遷安置房的住房公積金貸款，待辦理其他房產(chǎn)抵押登記手續(xù)后，公積金中心通過查詢房管信息確認(rèn)已辦理房產(chǎn)抵押并由經(jīng)辦行錄入《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》信息后對(duì)貸款進(jìn)行確認(rèn)，由主辦行到公積金中心辦理資金劃拔手續(xù)，經(jīng)辦銀行將貸款資金劃入承建單位在受委托銀行開立的賬戶或借款人賬戶。

第五章 貸款辦理時(shí)限

第十五條 每一筆住房公積金貸款的辦理時(shí)限按以下規(guī)定執(zhí)行

1．受委托銀行應(yīng)當(dāng)自收到借款人申請(qǐng)材料齊全之日起3個(gè)工作日內(nèi)完成初審，并將符合貸款條件的貸款信息、紙質(zhì)資料或影像資料上傳至公積金中心審批；

2．公積金中心應(yīng)當(dāng)自收到受委托銀行上傳的貸款信息、紙質(zhì)資料或影像資料后4個(gè)工作日內(nèi)完成審核、審批工作，并將準(zhǔn)予貸款的資金劃至受委托銀行；

3．準(zhǔn)予貸款的，受委托銀行應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)與借款申請(qǐng)人簽訂借款、抵押合同并辦理貸款發(fā)放手續(xù)，同時(shí)按規(guī)定將貸款資金劃至售房單位或賣房人賬戶；

4．存量房（二手房）住房公積金貸款在公積金中心審批通過并由受委托銀行協(xié)助借款人將所購房屋抵押登記到位后，3個(gè)工作日內(nèi)辦理貸款發(fā)放手續(xù)。每一筆存量房貸款的辦理時(shí)限（含抵押登記時(shí)間）最長為3個(gè)月，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理完畢的，應(yīng)重新申請(qǐng)辦理。

受委托銀行、公積金中心應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦結(jié)貸款審批、發(fā)放手續(xù)。每一筆貸款的辦理時(shí)限以住房公積金貸款管理系統(tǒng)記錄的時(shí)間為準(zhǔn)。

第六章 貸后管理

第十六條 貸款償還

貸款發(fā)放后，借款人應(yīng)按合同約定按時(shí)、足額償還貸款本息。受委托銀行應(yīng)按《借款合同》約定，履行按時(shí)足額收回貸款本息的職責(zé)。借款期限在一年以內(nèi)（含一年）的，貸款到期一周之前，受委托銀行應(yīng)向借款人發(fā)送還本付息通知單。借款期限在一年以上實(shí)行按月還款的，按照還款計(jì)劃及時(shí)收回貸款本息，并按規(guī)定將收回的貸款本息劃入公積金中心在受委托銀行開設(shè)的賬戶內(nèi)。

第十七條 逾期催收

受委托銀行應(yīng)按照《住房公積金逾期貸款管理辦法》的規(guī)定對(duì)住房公積金逾期貸款的催收情況進(jìn)行及時(shí)跟蹤檢查，積極防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。自貸款發(fā)現(xiàn)逾期之日起，受委托銀行應(yīng)與借款人保持聯(lián)系，對(duì)還款情況跟蹤檢查，及時(shí)掌握借款人、共同還款人及擔(dān)保人的職業(yè)、收入、住所變動(dòng)、還款能力、抵押物保管及其價(jià)值變化等情況，采取多種措施，確保收回拖欠資金。受委托銀行要建立公積金逾期貸款催收責(zé)任制，設(shè)置逾期貸款監(jiān)管臺(tái)帳，對(duì)逾期貸款要逐月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。

發(fā)生貸款逾期情況后，借款人及參貸人應(yīng)主動(dòng)向受委托銀行說明貸款逾期原因，并及時(shí)償還拖欠的貸款本息。

第十八條 合同變更

合同變更包括借款人、共同還款人、擔(dān)保人、抵押物、借款期限、還款方式等的變更。貸款發(fā)放6個(gè)月后，受委托銀行方可受理變更申請(qǐng)。變更合同內(nèi)容時(shí)，由借款人向受委托銀行提出書面申請(qǐng)，說明變更理由并提供相關(guān)資料，受委托銀行核實(shí)并出具書面意見后，報(bào)公積金中心審批。

在合同期內(nèi)，除按照規(guī)定可以分次提前還款外，其他內(nèi)容原則上只能變更一次。借款人有拖欠貸款本息行為的，受委托銀行應(yīng)要求借款人先償還拖欠貸款本息后方可受理變更申請(qǐng)。貸款發(fā)放后可提前還款，提前還款金額不少于6個(gè)月的還款額。

第十九條 抵押登記

對(duì)符合辦理《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》條件的，受委托銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)協(xié)助借款人辦理《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》,以實(shí)現(xiàn)住房公積金貸款所抵押房產(chǎn)的抵押登記,控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。受委托銀行取得《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》后, 應(yīng)將原件妥善保存。

第二十條 清戶撤押

借款人償還全部貸款本息后，受委托銀行向借款人出具貸款結(jié)清憑證，同時(shí)辦理抵押登記、擔(dān)保注銷等手續(xù)。

第二十一條 違約處置

借款人違反借款合同約定時(shí)，可采用以下違約處置方式追究違約責(zé)任：

1．提前收回部分或全部借款；

2．逾期本金計(jì)收罰息；

3．保證人承擔(dān)連帶保證責(zé)任；

4．處置抵押物或質(zhì)押物；

5．提起訴訟。

第二十二條 檔案管理

受委托銀行與借款人簽訂合同并辦理貸款發(fā)放手續(xù)后10個(gè)工作日內(nèi)，須將《借款合同》、《抵押合同》或《保證合同》等全部合同文本以及借款人提供的所有材料、證明文件等，按照公積金中心檔案管理有關(guān)規(guī)定裝訂登記，及時(shí)歸檔，妥善保管。

第七章 附則

第二十三條 各分中心可根據(jù)各自的實(shí)際情況制定實(shí)施細(xì)則。

第二十四條 之前的相關(guān)規(guī)定與本操作規(guī)范不一致的，以本操作規(guī)范為準(zhǔn)。

第二十五條 本操作規(guī)范由公積金中心負(fù)責(zé)解釋。

第二十六條 本操作規(guī)范系對(duì)2012年12月10日印發(fā)的《濟(jì)南市個(gè)人住房公積金貸款操作規(guī)范》的修訂。

第二十七條 本操作規(guī)范自2016年3月7日起施行。

濟(jì)南市個(gè)人住房公積金貸款操作規(guī)范解析

本解析是對(duì)《濟(jì)南市個(gè)人住房公積金貸款操作規(guī)范》有關(guān)條款的具體說明。主要是結(jié)合目前濟(jì)南市住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的實(shí)際辦理情況，根據(jù)相關(guān)文件、辦法、規(guī)定而制定。

一、關(guān)于對(duì)第二章第四條的說明

1．第二章第四條第1款 “個(gè)人信用狀況良好”，是根據(jù)人民銀行“個(gè)人信用報(bào)告”的記載，經(jīng)公積金中心認(rèn)定為個(gè)人信用良好的。

（1）經(jīng)查詢，借款申請(qǐng)人及共同還款人在人民銀行征信系統(tǒng)中的個(gè)人信用報(bào)告屬于“禁入”類的，公積金中心禁止為其發(fā)放住房公積金貸款。

（2）經(jīng)查詢，借款申請(qǐng)人及共同還款人在人民銀行征信系統(tǒng)中的個(gè)人信用報(bào)告屬于“關(guān)注”類的，由公積金中心復(fù)議后作出是否發(fā)放貸款的決定。如果準(zhǔn)予貸款的，須增加一名擔(dān)保人。

（3）經(jīng)查詢，在人民銀行征信系統(tǒng)中屬于“禁入”和“關(guān)注”的擔(dān)保人，不能為借款申請(qǐng)人提供擔(dān)保

（4）對(duì)借款人及共同還款人在申請(qǐng)住房公積金貸款前2年內(nèi)的住房貸款、消費(fèi)貸款等業(yè)務(wù)中存在以下不良信用記錄的，原則上不向其發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款：

（a）分期還款的，拖欠貸款本金或利息連續(xù)3期（含）或累計(jì)6期（含）以上的；

（b）到期一次還本付息的，拖欠貸款本金或利息在90天（含）以上的。

對(duì)以上客戶，若確因客戶非惡意原因造成欠款的，可由借款人向原發(fā)生逾期記錄的貸款銀行申請(qǐng)為其開具“非惡意欠款情況說明”和還款明細(xì)，由經(jīng)辦銀行核實(shí)，經(jīng)公積金中心審貸員、處室負(fù)責(zé)人審核審批后方可準(zhǔn)入。

(5)借款申請(qǐng)人在上學(xué)期間辦理的助學(xué)貸款,在申請(qǐng)公積金貸款前2年內(nèi)、已參加工作期間所發(fā)生的連續(xù)3期（含）累計(jì)6期（含）以上的不良信用記錄，按第（4）條規(guī)定執(zhí)行。

2．第二章第四條第（二）款“已連續(xù)足額繳存住房公積金不低于規(guī)定的時(shí)間”，按照《關(guān)于調(diào)整部分住房公積金貸款政策的通知》（濟(jì)住中字[2014]41號(hào)）文件規(guī)定執(zhí)行，借款人須按時(shí)連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月以上方可申請(qǐng)住房公積金貸款。

如果屬于異地繳存公積金轉(zhuǎn)移到濟(jì)南不足6個(gè)月的或異地繳存公積金的，需提供原繳存地公積金中心出具的繳存證明。

因繳存單位經(jīng)濟(jì)困難及其他原因欠繳住房公積金的，在欠繳單位補(bǔ)繳本單位所有職工欠繳的住房公積金后，職工個(gè)人申請(qǐng)住房公積金貸款的，可視同連續(xù)繳交。

3．第二章第四條第（二）款“未發(fā)生或者已全部還清住房公積金貸款”，是指借款人申請(qǐng)貸款前，經(jīng)查詢借款人及共同還款人沒有使用住房公積金貸款或原住房公積金貸款已還清、個(gè)人信用狀況良好的才可為其辦理住房公積金貸款。

4．第二章第四條第（四）款“已交付的所購住房首付款不低于規(guī)定的比例”，按照關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款購房最低首付款比例的通知》（濟(jì)住中字[2015]17號(hào)）文件執(zhí)行，購買首套商品房的首付款比例為20%，購買第二套商品房申請(qǐng)公積金貸款的若首套房無貸款余額的首付款比例為20%,若首套房商業(yè)住房貸款未結(jié)清的首付款比例為30%。

二、關(guān)于對(duì)第二章第五條的說明

1、第二章第五條第（一）款第3項(xiàng)應(yīng)由個(gè)人提供的住房公積金貸款材料中“（7）由不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門出具的家庭房產(chǎn)查詢證明、（8） 公積金中心要求借款人提供的其他材料”的相關(guān)說明:

住房公積金貸款政策規(guī)定，禁止向購買第三套住房的借款人發(fā)放公積金貸款。因此，借款人申請(qǐng)公積金貸款時(shí)應(yīng)同時(shí)提供不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門出具的家庭房查證明，以確定是否符合公積金貸款的條件。主借款人及共同還款人除提供濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)管理部門開具的家庭房產(chǎn)查詢證明外，若戶籍在濟(jì)南市區(qū)以外其他縣、（市）及申請(qǐng)異地公積金貸款的，還應(yīng)提供戶籍所在地、工作所在地（公積金繳存地）出具的具家庭房產(chǎn)查詢證明。

在貸款審批過程中，公積金中心認(rèn)為有必要由借款人提供相關(guān)資料的，借款人應(yīng)提供相關(guān)資料。如未按全部工資基數(shù)繳存住房公積金但工資收入證明過高（月收入在1萬元以上）的，應(yīng)提供稅務(wù)部門出具的“工資、薪金完稅證明”；需辦理房產(chǎn)分割的應(yīng)提供公證處公證書；公積金貸款所購房產(chǎn)在房管局辦理過戶后與原房產(chǎn)信息不符的，應(yīng)由房管部門或公安部門出具證明等。

2．第二章第五條第（五）款第2項(xiàng)中“屬于本市各區(qū)建設(shè)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，借款人還應(yīng)提供其他房產(chǎn)作抵押辦理公積金貸款”。

由各區(qū)拆遷部門承建的棚戶區(qū)改造回遷安置房因不能提供階段性擔(dān)保，借款申請(qǐng)人辦理公積金貸款，應(yīng)以其他具有《不動(dòng)產(chǎn)登記證書》的房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保。

三、關(guān)于對(duì)第三章第六條的說明

1.貸款額度是按照濟(jì)南住房公積金中心《關(guān)于部分調(diào)整有關(guān)住房公積金政策的通知》（濟(jì)住中字[2016]2號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭申請(qǐng)住房公積金貸款的最高可貸款額度為70萬元（章丘、平陰、濟(jì)陽、商河為60萬元）；一人繳存住房公積金的職工家庭申請(qǐng)住房公積金貸款的最高可貸款額度為40萬元（章丘、平陰、濟(jì)陽、商河為35萬元）。

2.主借款人連續(xù)足額繳存住房公積金并首次使用公積金貸款，其配偶在退休之前正常繳納住房公積金的，最高可貸額度可按兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭對(duì)待，但只能以主借款人的住房公積金繳存額計(jì)算應(yīng)貸款額度，如果屬于第二次或以上使用公積金貸款的，則按一人繳存住房公積金的職工家庭對(duì)待。

3.主借款人配偶是現(xiàn)役軍人的（須由團(tuán)級(jí)以上有關(guān)部門開具現(xiàn)役軍人及收入證明，繳存公積金的需開具公積金繳存證明和無貸款證明），如配偶在部隊(duì)繳存公積金的，按夫妻雙方繳存的公積金合并計(jì)算可貸額度；如配偶在部隊(duì)未繳存公積金的，首次使用公積金貸款最高可貸額度可按兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭對(duì)待，但只能以主借款人繳存的住房公積金計(jì)算可貸額度。如果借款人配偶已在部隊(duì)申請(qǐng)了公積金貸款且尚有未還清公積金貸款余額的，則本次申請(qǐng)的公積金貸款不予受理。

4.主借款人連續(xù)足額繳存住房公積金，其配偶有公積金余額（含異地繳存），但在申請(qǐng)公積金貸款前連續(xù)足額繳存不足6個(gè)月的，按一人繳存住房公積金的職工家庭對(duì)待。

5.借款人及共同還款人在濟(jì)南連續(xù)繳存不滿6個(gè)月的，若能提供外地連續(xù)繳存公積金證明可連續(xù)計(jì)算繳存時(shí)間,其可貸款額度以在濟(jì)南個(gè)人住房公積金賬戶余額或公積金繳存基數(shù)計(jì)算。

6.借款人除同戶籍家庭成員（配偶、父母、子女）外，只能找一名共同還款人合并計(jì)算可貸款額度。合并計(jì)算可貸款額度的共同還款人應(yīng)有濟(jì)南戶籍（配偶及購房產(chǎn)權(quán)人除外），并符合在濟(jì)南連續(xù)繳存6個(gè)月的條件。

購房合同中的共有產(chǎn)權(quán)人有兩套及以上住房的不得參與本次公積金貸款，如果該購房合同的其他共有產(chǎn)權(quán)人符合公積金貸款條件的則不受限制（以不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門出具的房產(chǎn)查詢證明為準(zhǔn)）；如果共同還款人已有兩套及以上房產(chǎn)，但在本次住房公積金貸款所購房屋中無該房屋產(chǎn)權(quán)的，可以作為共同還款人。

7.借款申請(qǐng)人及共同還款人尚有商業(yè)貸款余額或本次申請(qǐng)組合貸款的，應(yīng)將其原商業(yè)貸款余額及本次組合貸款的商業(yè)貸款額與本次申請(qǐng)的住房公積金貸款額合并計(jì)算其貸款償債能力，取以下兩個(gè)計(jì)算結(jié)果的最小值為住房公積金貸款額：一是住房公積金貸款額不得超過按規(guī)定計(jì)算的最高可貸額度；二是按家庭總收入的60%作為償債能力計(jì)算的最大可貸款額度減去尚未還清的商業(yè)貸款余額及本次組合貸款中的商業(yè)貸款額，作為本次住房公積金應(yīng)貸款額度。

對(duì)尚未還清的商業(yè)貸款余額的認(rèn)定以人民銀行系統(tǒng)征信報(bào)告為準(zhǔn)。

四、關(guān)于對(duì)第四章第十三條的說明

1.第四章第十三條第1款規(guī)定：“經(jīng)辦銀行應(yīng)按公積金中心規(guī)定的比例扣留開發(fā)企業(yè)的公積金貸款保證金。待公積金貸款所購房屋符合辦理《不動(dòng)產(chǎn)登記證書》條件后，由開發(fā)商協(xié)助借款人辦理《不動(dòng)產(chǎn)登記證書》，同時(shí)辦理抵押登記手續(xù)，待將《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》送交銀行和公積金中心后，由公積金貸款經(jīng)辦銀行按比例將保證金退還開發(fā)企業(yè)。

2.第四章第十三條第6款關(guān)于擔(dān)保人的規(guī)定：擔(dān)保人不能與借款人合并計(jì)算可貸款額度，擔(dān)保人必須有本地戶籍，在本市有穩(wěn)定的工作和收入。

五、關(guān)于對(duì)第六章第十九條的說明

經(jīng)辦銀行在辦理完所購房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)并取得《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》后，應(yīng)將有關(guān)信息錄入公積金貸款審批系統(tǒng)，《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》原件要妥善保存。

濟(jì)南住房公積金管理中心

二○一六年三月七日