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11月20日，國務(wù)院法制辦公室公布《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》，征求社會各界意見。其中明確，住房公積金管理中心可以申請發(fā)行住房公積金個人住房貸款支持證券。該項條款，實際上為公積金貸款的資產(chǎn)證券化打開了政策窗口。而去年的930新政，已經(jīng)明確支持商業(yè)性房貸實施資產(chǎn)證券化。

所謂個人住房貸款資產(chǎn)證券化，是指將缺乏流動性但能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流(本息歸還)的個人住房抵押貸款組成資產(chǎn)池，以資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流(本息歸還)作為償付基礎(chǔ)，通過風(fēng)險隔離、現(xiàn)金流重組和信用增級，在資本市場發(fā)行資產(chǎn)支持證券的融資行為。其中，公積金貸款的資產(chǎn)證券化，其主體和償付基礎(chǔ)來自個人住房公積金貸款。

據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，我國個人購房貸款余額為11.5萬億元，公積金貸款余額為2.55萬億元。據(jù)估算，如果我國資產(chǎn)證券化率能夠達到50%，即可共提供7至8萬億元的流動性。對此，專家們表示，在當(dāng)前中國樓市進入下半程之際，該項制度可謂影響深遠。

筆者覺得，決策層此時推出公積金貸款的資產(chǎn)證券化用意有三:其一，剌激個人住房貸款需求，達到去庫存目標(biāo);其二，盤活公積金存量資金，大幅增加公積金貸款的流動性;其三，我國住房公積金資金龐大，但投資渠道狹窄且收益率較低，因此拓寬投資渠道應(yīng)是必要之舉。

事實上，通過發(fā)行個人住房貸款支持證券募集資金的做法，與美國次貸危機中的房利美和房地美的操作手法無異。但后者在2007年便出現(xiàn)了兌付危機，被認為是引發(fā)金融危機的導(dǎo)火索。對此，不少專家也指出，一方面，與多年前美國實施的零首付有著明顯不同，中國公積金貸款最低首付比例為20%，商業(yè)貸款最低首付比例是25%。中國樓市的杠桿率遠低于美國。另一方面，銀行對于還款人資質(zhì)和收入水平有著嚴(yán)格審核。這就決定了我國的個人住房按揭貸款是銀行業(yè)相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

盡管業(yè)內(nèi)對公積金貸款資產(chǎn)證券化展現(xiàn)出較高的熱情，希望通過此舉來盤活公積金龐大的存量房貸資金，促進購房者的入市積極性，助益中國樓市的去庫存。不過，筆者認為，中國版兩房對于化解當(dāng)前天量庫存意義不大。

首先，中國版?zhèn)€人房貸給購房者的首付比重輕了，但只要房價不跌，房奴每個月還款的壓力不減反增，有些家庭每月需還貸金額占到總收入的70%以上，已遠超國際警戒線。一旦出現(xiàn)國內(nèi)經(jīng)濟下行、企業(yè)職工大面積失業(yè)，屆時個人住房按揭貸款就不會像銀行所說的是相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)了。

同時，個人住房貸款是否壞賬，還要看是投機投資性為主，還是自住剛性群體為主。中國的房地產(chǎn)市場投機投資性需求依然旺盛，一旦房價出現(xiàn)大調(diào)整，超過投機者的承受范圍，投機投資者會毫不猶豫地選擇棄房，這樣會形成多米諾骨牌效應(yīng)。

其次，在當(dāng)前整體利率水平較低的情況下，推出房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，收益率可能會開得很低。但是資本市場的投資者也不傻，個人住房公積金證券化的風(fēng)險也因房地產(chǎn)低迷而凸顯，未來的趨勢更是難以捉摸，市場很難買賬。

再次，盤活公積金存量資金，讓公積金機構(gòu)有錢可貸，這有利于房地產(chǎn)去庫存和恢復(fù)市場信心。但只要高房價不降下來，僅靠降低房貸利率和拉低購房首付款，意義并不會太大，因為一二線城市居民因高房價而無力購房，而三四城市居民對房地產(chǎn)需求趨于飽和。

最后，推動我國房貸證券化改革，如果沒有政府部門出面背書，市場未必有人敢接這個燙手山芋。所以，未來政府還可能成立國家住房銀行，使之承擔(dān)為房貸證券化改革托底的功能。鑒于各項制度尚未完備，以及相關(guān)機構(gòu)的設(shè)立更需時日，所以靠個人公積金貸款證券化來給中國化解高庫存有些遠水不解近渴的味道。

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