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　　公積金貸款的利率是3.25%，商貸基準(zhǔn)利率是4.9%，這點優(yōu)勢能帶來多大差距?算筆賬吧：同樣是50萬的房貸，20年等額本息還款，公積金貸款會比商業(yè)貸款節(jié)省利息約10萬元。

　　但是很多人都發(fā)現(xiàn)一個問題，為什么我就是達(dá)不到貸款上限呢?比如煙臺夫妻共同貸款，上限是45萬，但很多人甚至連40萬都達(dá)不到，這到底是為什么?是什么影響了我們的公積金貸款額度?

　　1、公積金貸款最高額度

　　這個很簡單，貸款最高限額應(yīng)該視各地公積金中心規(guī)定而定;同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的，各地公積金中心也會對貸款最高限額做出約束。比如北京規(guī)定最高120萬，煙臺最高額度45萬。

　　2、公積金賬戶余額

　　職工公積金賬戶余額也會影響到貸款額度，一般公積金貸款的計算方式中，貸款額度是賬戶余額的一定的倍數(shù)。比如近期上海出臺新規(guī)：以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數(shù)從40倍下降到30倍。當(dāng)然還有一些兜底的規(guī)定，比如有的地方規(guī)定，住房公積金賬戶余額不足2萬元的按2萬元計算。然后再2萬元乘以相應(yīng)倍數(shù)，計算出最終的貸款額度。

　　3、按照房屋價格計算貸款額度

　　簡單來說，計算公式為：貸款額度=房屋價格×貸款成數(shù)，但具體情況所應(yīng)用的標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。

　　如果是買新房，公積金貸款額度相當(dāng)好計算，但一般公積金貸款額度都不夠，需要走組合貸，用商貸補(bǔ)充;如果是買二手房，要注意上述貸款額度計算公式中的“房屋價格”指的是房屋評估價，而不是網(wǎng)簽價，通常情況評估價比網(wǎng)簽價要低10%-20%，然后再根據(jù)各地的購房政策乘以相應(yīng)比例，得出最終的公積金貸款額度。

　　4、按借款人還貸能力來計算

　　個人貸款

　　具體計算公式：借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額)×40%-借款人貸款月應(yīng)還款總額]×貸款期限(月)。

　　夫妻雙方共同貸款

　　計算公式：(夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額)×40%-夫妻雙有貸款月應(yīng)還款總額]×貸款期限(月)。

　　核心是你的公積金貸款月供不得超過你(家庭)的工資收入的40%。

　　公積金貸款額度要根據(jù)貸款最高限額、住房公積金賬戶余額、還貸能力和房價成數(shù)四個方面來計算，四個條件得出的最小值就是申請人可貸的最高數(shù)額。

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