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　　據(jù)新華網(wǎng)消息昨日有媒體稱，住建部一位相關(guān)司局的人士向確認(rèn)，“近期北上廣深也有市場劇烈調(diào)整，部里正在觀察研究，但依然不會發(fā)文表示限購?fù)顺觥薄蟮婪Q，與過去兩年一有地方試探放松限購就被叫停不同，這一次中央在一定程度上給予了默認(rèn)。對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長趙路興向表示，這個方向沒錯。實(shí)際上，在今年全國兩會上，住建部副部長齊驥就曾表示，今年房地產(chǎn)要“雙向”調(diào)控，即對熱點(diǎn)城市不放松，而對庫存高的城市要控制節(jié)奏，并采取辦法去庫存。

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　　除北上廣深其他城市限購可自行調(diào)節(jié)

　　住建部多位人士確認(rèn)，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發(fā)文。近期北上廣深市場也有劇烈調(diào)整，他們正在觀察研究，但發(fā)文確認(rèn)限購放開的可能性不大。

　　自3月份起，杭州新盤跳水、青島女地產(chǎn)商失聯(lián)、百強(qiáng)房企光耀面臨破產(chǎn)、綠城宋衛(wèi)平讓出個人股份等壞消息紛至沓來，樓市寒意襲人。過去10年關(guān)于樓市調(diào)控的文件足足下發(fā)了179份；而過去一年中，一份都沒有。即使央行召開被解讀為“微救市”的座談會，強(qiáng)調(diào)在首套房貸上要講政治，也并未下發(fā)文件。

　　中國老百姓已經(jīng)習(xí)慣了樓市每隔兩三年的階段性萎靡、繼而又報復(fù)性增長的節(jié)奏。但這一次不同，過去10年關(guān)于樓市調(diào)控的文件足足下發(fā)了179份；而過去一年中，一份都沒有，調(diào)整完全生發(fā)于市場。

　　華夏銀行副行長黃金老認(rèn)為，這決定了“本輪樓市向下調(diào)整的真實(shí)性”。

　　至于原因，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在個人微博中將罪魁禍?zhǔn)讱w在“個貸收緊”上。除了緩批，貸款利率上浮影響更大，因?yàn)橹苯雨P(guān)系到購房成本。

　　普通民眾更關(guān)心的是，樓市再次由熱轉(zhuǎn)冷之際，“限貸”已經(jīng)發(fā)生了變化，而類似上屆政府的行政調(diào)控手段“限購”，會不會借機(jī)退出？

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　　調(diào)控的最佳時間窗口

　　“現(xiàn)在是改革調(diào)控手段的最佳時間窗口，讓市場的歸市場，政府的歸政府?！比?lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示。本屆政府對待樓市調(diào)控的態(tài)度，2014年3月公布的《政府工作報告》已有體現(xiàn)，就是“分類調(diào)控”。

　　住建部副部長仇保興之后的一次內(nèi)部發(fā)言做了進(jìn)一步闡釋：“調(diào)控房地產(chǎn)市場就像治大國，必須像烹小鮮一樣對待。能局部調(diào)的，就不要整體調(diào)，調(diào)節(jié)的手段對整體影響越小越好。能夠用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)的，就不要用行政手段調(diào)，行政手段越少越好。能夠由城市政府調(diào)的，就不要由中央政府代替?！?/P>

　　這無疑是將限購放松與否的權(quán)力交給了地方政府，剩下的問題只是什么時候退出，以什么樣的方式和幅度退出。

　　對地方政府來說，對土地財政的深度依賴，讓其早就在放松限購這個問題上充滿動力。

　　2013年全國土地出讓金超過了歷史最高點(diǎn)的4萬億元，而2014年前4個月，土地購置面積同比降了8個百分點(diǎn)。

　　同策咨詢研究部測算了45個限購樓市的土地財政依賴度，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟(jì)南，依賴度最高的杭州高達(dá)156.4%。

　　地方政府開始不斷做出試探，2014年4月以來，南寧、鄭州、銅陵、無錫等地紛紛出臺政策，包括放松購房資格限制、支持公積金貸款、增加財政補(bǔ)貼等。

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　　信貸松緊決定樓價

　　過去6年間，樓市漲跌事實(shí)上越來越受制于信貸松緊。信貸收緊年份房價一路走低，信貸寬松年份房價則高漲。

　　對樓市下跌拖累整體經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂，支撐了過去數(shù)次的救市，但也因此導(dǎo)致了房價的報復(fù)性上漲，更阻斷了房地產(chǎn)行業(yè)的正常周期性調(diào)整。

　　綠城宋衛(wèi)平將個人股權(quán)出售，或許正是救市刺激的一個悲劇注腳。2008年綠城曾命懸一線，最后卻因4萬億實(shí)現(xiàn)命運(yùn)逆轉(zhuǎn)，2009年從全國第八升到全國第二，并完成全國化布局。結(jié)果限購政策一出臺，急速擴(kuò)張的高端產(chǎn)品迅速變成巨量庫存，資金鏈陷入崩潰。

　　如若限購?fù)顺?，樓市會不會再次暴漲，從而重復(fù)過去的錯誤？聶梅生沉吟半晌說，“不見得，此一時彼一時。頂多能托個底，不讓樓市懸崖式下跌?！?/P>

　　高策地產(chǎn)董事長陶紅兵也認(rèn)為放松限購對預(yù)期的影響要大于實(shí)質(zhì)影響，因?yàn)樵趹艏⒉粐?yán)苛的二三線城市，限購目前的實(shí)際意義已不大。

　　過去6年間，樓市漲跌事實(shí)上越來越受制于信貸松緊。信貸收緊年份房價一路走低，信貸寬松年份房價則高漲。

　　信貸會再次大放水嗎？巴克萊銀行首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家常健認(rèn)為不會，處在高收益貨幣市場基金的競爭中，銀行在2013年下半年的融資成本已經(jīng)上升。退出限購后，聶梅生提出，可以通過限制第三套房的貸款、提高房產(chǎn)稅來遏制投資沖動?！凹热皇袌鲆呀?jīng)自行做出了調(diào)整，為什么不能讓過去房價上漲時制定的政策退出歷史舞臺，不再通過行政手段調(diào)控樓市，使用更市場化的信貸和稅收政策？”

　　相關(guān)分析

　　房價跌了就好嗎？

　　互聯(lián)網(wǎng)上呼喚房價大跌甚至暴跌的聲音不絕于耳。部分媒體也驚呼房地產(chǎn)泡沫即將崩潰，中國樓市危在旦夕。不少海外專家提出，這些聲音背后是民眾對高房價的擔(dān)憂和憤懣。但若房價真的暴跌，對國民福利、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和改革前途，遠(yuǎn)非好事。

　　首先，房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)上下關(guān)聯(lián)，房價暴跌意味宏觀經(jīng)濟(jì)大失血。瑞穗證券亞洲公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光說，房地產(chǎn)市場遇冷，鋼鐵、水泥、化工等上游行業(yè)將承壓，家電、家具、裝潢材料等下游行業(yè)也將萎靡。英國《金融時報》也警告說，房地產(chǎn)市場如過快冷卻，將引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)“硬著陸”。

　　其次，房價過快下行積聚金融風(fēng)險。房地產(chǎn)的特殊性在于兼具耐用品和投資品雙重屬性。英國巴克萊銀行在5月的研究報告中指出，房市持續(xù)低迷可引發(fā)連鎖反應(yīng)：部分房企資金鏈斷裂，金融機(jī)構(gòu)隨即出現(xiàn)大的風(fēng)險敞口，作為抵押品的房產(chǎn)和土地顯著貶值。這個向下螺旋一旦開啟，可能爆發(fā)流動性和債務(wù)雙重危機(jī)。

　　最后，房價暴跌不會像某些人設(shè)想的那樣釋放消費(fèi)潛力，反而可能造成家庭財富縮水和消費(fèi)劇烈萎縮。房市低迷引發(fā)的消費(fèi)與投資雙降則會惡化企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，從而侵蝕就業(yè)，動搖民生乃至社會穩(wěn)定。

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