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　　【導(dǎo)讀】中國(guó)社科院藍(lán)皮書(shū)語(yǔ)出驚人：參照日本房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，北上廣可能出現(xiàn)“遠(yuǎn)超人們心理預(yù)期的房?jī)r(jià)瘋漲”。

　　財(cái)經(jīng)5月21日消息 據(jù)《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，中國(guó)社科院的藍(lán)皮書(shū)，幾乎每年都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)做出預(yù)測(cè)，有意思的是，有人總結(jié)對(duì)比了歷年來(lái)社科院藍(lán)皮書(shū)的預(yù)測(cè)與真實(shí)的市場(chǎng)走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)大部分時(shí)候，預(yù)測(cè)是不準(zhǔn)確的。比如2012年，社科院認(rèn)為“幾乎不存在房?jī)r(jià)上漲的可能性”，但當(dāng)年的實(shí)際情況是“國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)同比環(huán)比全面上漲”；而2011年，社科院認(rèn)為“房?jī)r(jià)有望下調(diào)”，但實(shí)際情況是“房?jī)r(jià)環(huán)比上漲6.5%”?，F(xiàn)在，社科院的藍(lán)皮書(shū)語(yǔ)出驚人，說(shuō)北上廣可能出現(xiàn)“遠(yuǎn)超人們心理預(yù)期的房?jī)r(jià)瘋漲”。

　?。哼@樣的說(shuō)法站得住腳嗎？

　　透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)丁建剛：這次發(fā)布的藍(lán)皮書(shū)是中國(guó)社科院日本經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的，主要是和日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)照，媒體抽出了其中這個(gè)一條，去預(yù)測(cè)一個(gè)國(guó)家或者幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)的態(tài)度不是特別科學(xué)。過(guò)去多年對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)很難準(zhǔn)確，理論上來(lái)講，不能僅僅從城市化進(jìn)程、中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間等因素來(lái)考慮，得出北上廣房?jī)r(jià)會(huì)瘋漲的結(jié)論，我認(rèn)為不科學(xué)，因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)市場(chǎng)的、房?jī)r(jià)價(jià)格的因素要遠(yuǎn)多于，比如國(guó)家的調(diào)控政策、限購(gòu)限貸政策，這個(gè)其他國(guó)家很少幾乎沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家有這樣的政策。

　　：今天中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫、房?jī)r(jià)高漲等現(xiàn)象，與高速增長(zhǎng)時(shí)期的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)有著怎樣的相似性？

　　丁建剛：每個(gè)國(guó)家發(fā)展都有不同的歷程，但是確實(shí)也有很多國(guó)家有相似之處。比如很多國(guó)家都經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破裂，除了日本以外，還有1997年的泰國(guó)、香港，但是歐洲很多國(guó)家市場(chǎng)就比較健康，也有出現(xiàn)了泡沫但是并沒(méi)有破裂的國(guó)家，所以拿一個(gè)國(guó)家的情況套在另外一個(gè)國(guó)情完全不同的國(guó)家上，結(jié)論未必準(zhǔn)確。

　　當(dāng)然，值得借鑒的是，日本的泡沫破滅主要是由于廣場(chǎng)協(xié)議，也就是說(shuō)本地大幅度升值之后，受到了國(guó)際市場(chǎng)匯率變化的沖擊，本幣大幅度貶值，上世紀(jì)90年代以后，日本的經(jīng)濟(jì)也失去了活力，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)仍然持續(xù)不振，但是美國(guó)2008年出現(xiàn)次貸危機(jī)之后，扭轉(zhuǎn)很快，香港1997年泡沫破裂之后，在十年的時(shí)間里就恢復(fù)了。我們所說(shuō)的泡沫破裂，很多民眾理解成市場(chǎng)就終結(jié)，即使泡沫破裂并不意味著市場(chǎng)終結(jié)，香港、臺(tái)灣、泰國(guó)、阿聯(lián)酋迪拜也是這樣，那美國(guó)恢復(fù)的就更快一些。

　　：現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的泡沫有多大？有人認(rèn)為政府如果不希望房地產(chǎn)泡沫破裂的話它就不會(huì)破滅，您認(rèn)為呢？

　　丁建剛：我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫并不是很嚴(yán)重，很多人夸大了泡沫的估計(jì)，拿所謂的房?jī)r(jià)收入比來(lái)做考慮，很多因素都沒(méi)有考慮進(jìn)去，國(guó)際上的所謂的房?jī)r(jià)收入比是房?jī)r(jià)的中位數(shù)，一個(gè)城市中可交易套數(shù)中最中間的那一套，但是我們國(guó)家其除了商品房以外，還有經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、各部門的專用房等，都是可交易的房源，只拿商品房的房?jī)r(jià)來(lái)算房?jī)r(jià)收入比并不科學(xué)。

　　另外，我們國(guó)家還有公積金制度，其他很多國(guó)家就未必有，用這些因素來(lái)衡量，并非每個(gè)城市的泡沫都很嚴(yán)重，即使是一些高價(jià)城市，比如北上廣深的房?jī)r(jià)高一些，金磚國(guó)家的城市，比如莫斯科、孟買的房?jī)r(jià)都高于北京、上海，僅以房?jī)r(jià)的高低來(lái)衡量，很難來(lái)判斷是否有嚴(yán)重的泡沫。,

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