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　8城市樓市限購(gòu)“松綁” 取消限購(gòu)、落戶口等“微刺激”頻出或有更多城市跟進(jìn)

　　南寧松綁限購(gòu)、天津?yàn)I海新區(qū)購(gòu)房人交一成首付就能先住房、無(wú)錫下調(diào)購(gòu)房入戶標(biāo)準(zhǔn)、安徽銅陵將對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行財(cái)稅補(bǔ)貼并降低二套房首付成數(shù)……在民眾對(duì)房地產(chǎn)“泡沫”破裂的擔(dān)憂與日俱增之際，據(jù)法晚根據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，截至今天上午，至少8個(gè)城市出臺(tái)政策為樓市“松綁”。

　　樓市現(xiàn)狀·冷清

　　多地樓市降價(jià)高達(dá)25%

　　“冷清”成為近期部分城市樓市的關(guān)鍵詞。

　　在浙江寧波，部分樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)，有的甚至開(kāi)出5折的底線價(jià)，但是即使這樣，許多市民依然持幣觀望。

　　在濟(jì)南，一家樓盤(pán)推出房子“以舊換新”，即如果購(gòu)房者手里有一套房子,可以把這套舊房子交到中介公司進(jìn)行評(píng)估,然后雙方簽訂合同,房主把手里的房子交給中介,抵作新房子的部分房款,這就實(shí)現(xiàn)了“以舊換新”。業(yè)內(nèi)人士表示，這種促銷(xiāo)手段的背后,是開(kāi)發(fā)商急于回流資金的迫切愿望。

　　據(jù)中原集團(tuán)研究中心發(fā)布的調(diào)研報(bào)告顯示，截至4月30日，21個(gè)城市中，杭州、常州、成都、沈陽(yáng)、寧波及惠州等6個(gè)城市的樓盤(pán)采取了直接降價(jià)的方式促銷(xiāo)，降價(jià)項(xiàng)目以高端樓盤(pán)為主，降價(jià)幅度在5%到25%之間。

　　近期中國(guó)樓市成交慘淡，焦慮業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商苦思促銷(xiāo)妙招，持幣購(gòu)房的“剛需”族不為所動(dòng)、冷眼觀望。

　　樓市松綁·數(shù)量 不足1個(gè)月8城市“松綁”

　　上月底南寧市房管局發(fā)文稱：從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。而按照原先的限購(gòu)政策，這些城市的家庭并不具備在南寧購(gòu)房的資格，這樣一來(lái)可以在南寧購(gòu)房的人口增加了許多。

　　這打響了樓市調(diào)控松綁的第一槍。

　　隨后，7個(gè)城市相繼出臺(tái)政策。天津?yàn)I海新區(qū)表示將實(shí)施差別化限購(gòu)政策。杭州蕭山區(qū)國(guó)土局除“減輕開(kāi)發(fā)商資金成本壓力”外，還規(guī)定拆遷戶在一年內(nèi)購(gòu)房的，可以獲得房?jī)r(jià)2%的補(bǔ)貼。無(wú)錫市也公布了購(gòu)房入戶新政。

　　安徽銅陵市的力度更大。12月31日前，在銅陵市購(gòu)買(mǎi)家庭唯一普通商品住房的，由同級(jí)財(cái)政按房?jī)r(jià)1%的比例給予契稅補(bǔ)貼；首次購(gòu)房首付比例由30%降低為20%。

　　另外，佛山曾傳于5月10日起在高明部分區(qū)域試點(diǎn)放松限購(gòu)政策，新政策規(guī)定自然人僅憑身份證即可購(gòu)買(mǎi)?？?1日上午，高明房協(xié)突然通過(guò)短信向開(kāi)發(fā)商下達(dá)了叫停通知，稱由于社會(huì)議論過(guò)多而暫緩執(zhí)行。

　　常州也傳在“五一”期間出臺(tái)松綁政策，同樣，常州市房管局隨后也予以否認(rèn)。

　　樓市松綁·招數(shù) 取消限購(gòu)、給予購(gòu)房補(bǔ)貼等

　　在去年8月份，此輪限購(gòu)放松傳聞便已于溫州拉開(kāi)帷幕。今年，除南寧之外，安徽、杭州、無(wú)錫、天津等多個(gè)城市也已在尋找放松樓市調(diào)控的突破口。

　　法晚梳理這8個(gè)城市的樓市松綁政策發(fā)現(xiàn)，每個(gè)城市救“房市”的政策不一樣：限購(gòu)的取消；買(mǎi)房有補(bǔ)貼；為開(kāi)發(fā)商舒壓解難；擴(kuò)大市區(qū)戶籍范圍等等。

　　4月底天津在濱海新區(qū)實(shí)施差別化限購(gòu)，只要濱海范圍內(nèi)無(wú)房即可在新區(qū)購(gòu)房;并將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購(gòu)房政策，交一成首付就能先住房。

　　顯然，這大大拉開(kāi)了“限購(gòu)”的口子。上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，濱海新區(qū)取消限購(gòu)，與其攤子鋪得過(guò)大有關(guān)。

　　5月1日起，無(wú)錫市放寬購(gòu)房入戶標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一新政對(duì)區(qū)域樓市的實(shí)質(zhì)性影響并不大，而更具有指標(biāo)性作用。

　　億翰智庫(kù)認(rèn)為，從無(wú)錫市場(chǎng)看，落戶的直接刺激作用并不大。因?yàn)閺馁?gòu)房者的角度看，落戶可以享受到的附加價(jià)值并不能特別明顯，畢竟無(wú)錫不能夠和省會(huì)南京進(jìn)行比較。所以，落戶政策絕對(duì)不會(huì)使無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

　　揚(yáng)州市決定將于5月20日調(diào)整公積金貸款政策，市民申請(qǐng)公積金貸款時(shí)可同時(shí)提取本人及配偶的住房公積金。

　　杭州蕭山區(qū)則通過(guò)下調(diào)土地競(jìng)買(mǎi)金為開(kāi)發(fā)商舒壓解難。

　　展望 松綁“微刺激”6大方向

　　非戶籍資格審查放松。

　　去年11月房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的17個(gè)一二線城市升級(jí)調(diào)控政策，主要手段之一即為提高非戶籍購(gòu)房者繳稅年限門(mén)檻。去年末上海、廣州、武漢、南昌、沈陽(yáng)、福州六城市發(fā)文提高了非戶籍繳稅年限，將購(gòu)房年限延遲了1至2年，造成入市需求延緩。若非戶籍繳稅年限在實(shí)際審核中得以放松，加之城鎮(zhèn)化進(jìn)程中戶籍政策的逐步放開(kāi)，將釋放一部分非戶籍人口的購(gòu)房需求。

　　限購(gòu)范圍放松。

　　據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，目前限購(gòu)的46個(gè)城市中，僅16個(gè)城市對(duì)全市域限購(gòu)，大部分城市僅對(duì)中心城區(qū)或內(nèi)環(huán)線限購(gòu)。限購(gòu)范圍的放松還包括限購(gòu)對(duì)象與限購(gòu)商品的定向微調(diào)。在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中限購(gòu)范圍的縮小也將明顯影響限購(gòu)力度與效果，帶動(dòng)周邊區(qū)域成交。另外，若放開(kāi)對(duì)于二手房的限購(gòu)，可加快二手房市場(chǎng)的流通，并合理引導(dǎo)市場(chǎng)梯度消費(fèi)。

　　因此，對(duì)于執(zhí)行限購(gòu)的城市，在非戶籍購(gòu)房資格審查、限購(gòu)范圍以及限購(gòu)房型等執(zhí)行層面將有進(jìn)一步的調(diào)整和松綁空間。

　　調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)。

　　普宅界定將直接影響交易稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)，其對(duì)市場(chǎng)的影響力僅次于信貸政策的調(diào)整，且對(duì)市場(chǎng)短期利好作用明顯。

　　限價(jià)政策放松。

　　目前多地采取限價(jià)措施一方面為控制價(jià)格漲幅，另一方面則是重點(diǎn)關(guān)注高價(jià)房入市情況，以避免結(jié)構(gòu)性抬高地區(qū)均價(jià)，南京3月初甚至提出按季度分解控制房?jī)r(jià)漲幅。而福建最新的口頭通知中表示，對(duì)預(yù)售價(jià)格變動(dòng)不再進(jìn)行限制，區(qū)分高端住房項(xiàng)目與普通住房項(xiàng)目，實(shí)施分類(lèi)管理。

　　提供購(gòu)房落戶及優(yōu)惠等刺激性手段。

　　在未來(lái)以人為本的城鎮(zhèn)化的總方針下，購(gòu)房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化。

　　公積金政策松動(dòng)。

　　預(yù)期后續(xù)市場(chǎng)跟隨南寧、銅陵出臺(tái)救市政策的地方政府將會(huì)明顯增加。但因?yàn)橄拶?gòu)政策本身在二三線相對(duì)比較松的戶籍政策下，對(duì)市場(chǎng)影響有限，這種力度的救市作用有限。

　　需要關(guān)注的是，不同于2008年市場(chǎng)受外圍金融危機(jī)影響波及步入全面下行通道，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多由于前期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此，雖然2008年末對(duì)樓市的諸多刺激性措施引發(fā)2009年市場(chǎng)大幅反彈，但我們認(rèn)為本輪日益強(qiáng)烈的調(diào)控微調(diào)效果將不同于此前的市場(chǎng)反應(yīng)。

　　從微調(diào)政策預(yù)期的效果來(lái)看，稅收優(yōu)惠以及限購(gòu)放松將對(duì)市場(chǎng)短期造成明顯利好，市場(chǎng)有望走出一波上行行情；而如果信貸政策能適度調(diào)整支持普通購(gòu)房需求，則將對(duì)市場(chǎng)中長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展起到至關(guān)重要的資金保障作用。

　　樓市松綁·觀測(cè)

　　或有更多城市跟進(jìn)

　　業(yè)內(nèi)分析人士指出，預(yù)期后續(xù)出臺(tái)救市政策的地方政府將會(huì)明顯增加。瑞銀最新發(fā)布的報(bào)告指出，如果未來(lái)房地產(chǎn)進(jìn)一步下滑，將可能會(huì)有更多的地方政府放松目前的限購(gòu)政策，“大刺激無(wú)望，但更多微刺激值得期待?！?/p>

　　南寧市房管部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，一個(gè)城市比較理想的新建商品住房存量應(yīng)該是其月銷(xiāo)售量的12倍到15倍，即存量可支撐12個(gè)月到15個(gè)月的消費(fèi)需求，而按2013年新建商品住宅銷(xiāo)售面積均值估算，南寧新建商品住宅存量供維持銷(xiāo)售近10個(gè)月，處于比較合理的庫(kù)存區(qū)間，不存在供過(guò)于求的狀況。而另一方面，受限于信貸、稅收等購(gòu)房調(diào)控政策限制，很多改善性住房需求并未得到滿足，而二手房市場(chǎng)也并不活躍。

　　在中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉看來(lái)，未來(lái)政策松綁空間有很多，包括非戶籍資格審查放松、限購(gòu)范圍放松、提供購(gòu)房落戶及優(yōu)惠等刺激性手段以及公積金政策松動(dòng)。不過(guò)，地方政府的救市舉動(dòng)能帶來(lái)多大的效果依然有待觀望。

　　張大偉表示，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，更多是由于前期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔?！笆袌?chǎng)能否回暖的關(guān)鍵還在于信貸能否放松。在信貸不放開(kāi)的情況下，地方的救市作用有限。”

　　樓市下行趨勢(shì)已經(jīng)明確

　　最近各地再傳出救市放松調(diào)整包括限購(gòu)的傳聞。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：樓市供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)趨勢(shì)性調(diào)整，除非再次出臺(tái)類(lèi)似2009年的四萬(wàn)億政策，否則地方政府救市與否不能改變房地產(chǎn)調(diào)整趨勢(shì)。樓市下行的趨勢(shì)已經(jīng)明確。

　　“分類(lèi)調(diào)控”同樣意味著市場(chǎng)不會(huì)全面放松，尤其是一線城市政策環(huán)境將維持不變。例如，之前北京、上海均官方表示樓市調(diào)控政策不放松，深圳對(duì)違反限購(gòu)令行為開(kāi)展嚴(yán)厲打擊。

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