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　　河南分網(wǎng)消息 據(jù)北京晚報(bào)報(bào)道：3天，8萬戶……

　　自住型商品住房項(xiàng)目“御景灣”申請(qǐng)登記不到一周的時(shí)間，就點(diǎn)燃了京城對(duì)于自住商品房的無限遐想。據(jù)項(xiàng)目開發(fā)商公布數(shù)據(jù)，申請(qǐng)前三天時(shí)間，便有超過10萬個(gè)家庭注冊(cè)，近8萬家庭登記成功。由于申請(qǐng)者過于火爆的熱情，申請(qǐng)的網(wǎng)站甚至幾度陷入癱瘓。

　　公眾熱情的背后，是無法改變的事實(shí)——約2000套房源無法滿足所有申請(qǐng)者;項(xiàng)目處在東五環(huán)外，顯然也不適合所有申請(qǐng)者。

　　那么，申請(qǐng)者的熱情到底從何而來?答好下面幾個(gè)問題，自然能夠得到答案。

　　【探訪】

　　京城

　　最“熱”荒地……

　　數(shù)萬人競(jìng)爭(zhēng)的“自住房”，如今到底是什么模樣?昨日，按圖索驥，找到了“御景灣”所在地塊，只不過這里仍是一片荒蕪，堪稱京城最“熱”荒地。

　　“御景灣”所在的豆各莊地塊，距離東五環(huán)及京哈高速不足一公里。通往地塊的道路不算平坦，道路兩邊也沒有什么商業(yè)配套的設(shè)施，只有些許小飯館和小門臉還在經(jīng)營(yíng)中。

　　也許是這里受到了太多關(guān)注，雖然工地還沒有太多開工的跡象，但已開始修建圍擋。被一片土黃覆蓋的工地上，部分地區(qū)畫上了白線，不知是否是開挖地基的標(biāo)記。

　　由豆各莊地塊向南，是附近最大的社區(qū)之一——富力又一城。這里的配套設(shè)施明顯更為齊備，房?jī)r(jià)已達(dá)到3萬元每平方米。

　　圍繞豆各莊地塊周邊的地區(qū)，還有京城雅居、朝豐家園等多個(gè)社區(qū)，由于環(huán)境、房屋質(zhì)量不同，各個(gè)社區(qū)的二手房?jī)r(jià)均不同，最低房?jī)r(jià)僅有2萬2千元左右，而最高報(bào)價(jià)則達(dá)到3萬1。

　　自住房開始申請(qǐng)，給周邊房市帶來了影響。一位中介表示，自住房銷售消息發(fā)布后，來附近看房的多，但真正交易的少，不少人還是專程來了解周邊房?jī)r(jià)真實(shí)情況，以比較自住房是否實(shí)惠。不過也有中介工作人員表示，自住房的建設(shè)，最終會(huì)提升周邊房?jī)r(jià)的總體水平：“人多了，周邊設(shè)施都要提升。而且這是恒大在北京的面子工程，肯定質(zhì)量要好。”

　　誰(shuí)在申請(qǐng)自住商品房?

　　答案：所有人，大多數(shù)只是分母

　　2013年落實(shí)2萬套自住房土地供應(yīng)，明年再供應(yīng)5萬套，因此申請(qǐng)者不用扎堆申請(qǐng)……“御景灣”項(xiàng)目申請(qǐng)火爆的消息一出，便有專家如此解讀。

　　然而“安慰”性的解讀，其效果遠(yuǎn)沒有“比周邊商品房便宜30%”這一魔咒來得劇烈——2000套房，8萬戶申請(qǐng)者意味著1比40的中簽率，如果在未來一周內(nèi)，申請(qǐng)者繼續(xù)增多，那么自住房中簽概率將直逼機(jī)動(dòng)車搖號(hào)——何況只搖一次。

　　眾多的申請(qǐng)者，源于自住商品房的低門檻，按照自住商品房相關(guān)規(guī)定，京城擁有購(gòu)房資格的所有人，都有資格申請(qǐng)自住商品房。這其中遠(yuǎn)不只是亟須購(gòu)房安家的無房戶，還包括擁有一套住房仍能購(gòu)買二套住房的京籍戶，父母擁有多套住房的無房成年子女等等……

　　亦有一個(gè)巨大的群體在期盼自住房，遵照相關(guān)規(guī)定，保障房輪候家庭、京籍無房家庭(含年滿25周歲的單身無房戶)均可優(yōu)先購(gòu)買自住商品房。根據(jù)北京市住建委官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)，截至12月3日，北京市擁有經(jīng)濟(jì)適用住房輪候資格的備案戶為94094戶，限價(jià)商品住房(兩限房)備案為203987戶，光解決這些人的住房，就需要150個(gè)“御景灣”。

　　買到自住房有啥好處?

　　答案：如房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，收益將近百萬

　　無利不起早，十萬戶家庭搶2000套自住房，利益的因素必不可少。除了“比周邊商品房便宜30%”，自住商品房還有更大的投資價(jià)值，一算便知。

　　以“御景灣”項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目所處東五環(huán)外豆各莊地塊，已有多處商品房小區(qū)，目前二手房售價(jià)2.4萬至3萬元不等。取其中間價(jià)位2.8萬元，這一價(jià)格就比“御景灣”的2.2萬元單價(jià)高出約30%。

　　據(jù)開發(fā)商透露的資料，“御景灣”以90平方米兩居戶型為主，假設(shè)申請(qǐng)者“張三”有幸購(gòu)得該戶型房產(chǎn)，其房屋總價(jià)約為198萬。

　　按照30%的首付款比例，張三需要付出60萬的首付款，并通過“公積金+商貸”的組合貸的方式獲得30年期貸款，月付7738.57元利息。

　　按照3年建設(shè)期、5年持有期計(jì)算，張三在購(gòu)買“御景灣”8年后，能夠保證獲得售房資格。假設(shè)北京市房?jī)r(jià)以每年5%的速度上升，8年后“御景灣”的周邊房?jī)r(jià)，估計(jì)將升至4.2萬每平方米。

　　這就意味著，張三通過60萬首付購(gòu)得的自住商品房，8年后將價(jià)值378萬。此時(shí)如果將該房產(chǎn)賣出，除需要繳納54萬的收益差價(jià)款和補(bǔ)足貸款，可獲得近百萬的凈收益。如果京城房?jī)r(jià)升速超過預(yù)期，張三的收益還會(huì)更大。

　　說白了，買到一套自住商品房，等于每年增加十萬凈收入。如此“便宜”，誰(shuí)不愿占?

　　優(yōu)先戶真買得起自住房?

　　答案：悖論仍無解，你懂的

　　自住房申請(qǐng)規(guī)則中，有一則暗藏的“悖論”，很少被人提及——享有優(yōu)先購(gòu)房資格的保障房輪候家庭，真的買得起自住商品房么?

　　想要搞清這個(gè)問題，還要算上一筆賬。假設(shè)輪候家庭購(gòu)房上限是家庭的總資產(chǎn)加上收入水平所確定的最高貸款額度。那么以三口之家的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)戶為例，以《北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法(試行)的通知》計(jì)，三口之家的家庭總資產(chǎn)凈值不應(yīng)超過36萬元，年收入則低于45300元。

　　按照銀行相關(guān)規(guī)定，貸款人貸款月還款必須控制在收入的50%以下，這也就意味著，三口之家的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)戶，最高可承受的月還款額約為1900元，對(duì)應(yīng)30年期公積金貸款，可貸款額度不足38萬元。換言之，就算其“傾家蕩產(chǎn)”買自住房，最高可承受的房?jī)r(jià)也不到80萬元。

　　即便用標(biāo)準(zhǔn)最高的兩限房四口及以上家庭進(jìn)行以上計(jì)算，其可承受的最高房?jī)r(jià)，也不過176萬元，仍不足以購(gòu)買“御景灣”90平方米戶型。

　　那么，到底是有關(guān)部門搞了烏龍，還是優(yōu)先戶們都能“無中生有”?這一問題的懸念，還要等到自住商品房真正銷售時(shí)，才能最終揭曉。

　　【自述】

　　“跟汽車搖號(hào)一樣，干嗎不試試?”

　　武穆(化名，自住房申請(qǐng)者，單身無房，父母有房)：說真的我不是太想買這個(gè)房子，都是朋友“攛掇”的，老說你有申請(qǐng)資格，干嗎不試試?所以就申請(qǐng)一個(gè)吧，現(xiàn)在剛是網(wǎng)上申請(qǐng)，是不是還得現(xiàn)場(chǎng)交材料啊?到時(shí)候我去不去就再說吧。

　　不過我確實(shí)有優(yōu)先資格，雖然爸媽有房子，我也有地方住，但我屬于京籍無房戶，而且我還申請(qǐng)著保障房呢，符合優(yōu)先條件，我估計(jì)符合優(yōu)先條件的人非常多，如果這些人都是真想買的話，普通申請(qǐng)者肯定是沒什么機(jī)會(huì)的。這就跟保障房的搖號(hào)是一個(gè)道理，這點(diǎn)房子還不夠符合優(yōu)先條件的人分呢，普通申請(qǐng)者就是跟著起起哄，當(dāng)個(gè)分母。

　　這個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)的人多我覺得是必然的，一來這個(gè)是第一個(gè)項(xiàng)目，知名度很高——恒大么，足球踢得挺火的。我覺得第一個(gè)項(xiàng)目，質(zhì)量應(yīng)該比較過關(guān)，因?yàn)榇蠹叶级⒅茨兀詢r(jià)比估計(jì)高。二來這個(gè)陣勢(shì)比較嚇人，3天就8萬戶申請(qǐng)到了，還有不少擠不進(jìn)來沒申請(qǐng)著的呢，跟汽車搖號(hào)一樣，都想著趕緊試試。還有就是我這種湊熱鬧的，以觀望為主。不是說我肯定不買啊，我朋友就勸我一定要買，這不比買股票靠譜多了?

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