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房貸新政第一天，滬上銀行業(yè)召開緊急會(huì)議，滬深股市有反應(yīng)，銀行股飄紅地產(chǎn)股下跌，房貸成為市民議論最熱話題……

最大懸念仍是謎

昨天，滬上各大銀行，咨詢熱線不斷……都在問，房貸新政，具體怎么算？

房貸新政再細(xì)讀。從銀行方面了解到，此次央行只確定了利率上浮的下限，至于浮多少，具體由各銀行自己算。

從滬上幾大銀行反饋得來的消息是，有這么三點(diǎn)已經(jīng)明確：

一，公積金利率將同步上調(diào)。央行昨明確指出，個(gè)人住房公積金貸款利率也相應(yīng)微幅上調(diào)，其中，5年(含)以下貸款由現(xiàn)行年利率3.78%調(diào)整為3.96%；5年以上貸款由現(xiàn)行年利率4.23%調(diào)整為4.41%。

二，對昨日以前發(fā)放的未到期貸款，從2006年1月1日起執(zhí)行新利率；對昨日以前簽訂合同、未放款的個(gè)人住房貸款，執(zhí)行新利率；對昨日以后簽訂合同的個(gè)人住房貸款，執(zhí)行新利率。

三，以后對不同的貸款者，將執(zhí)行不同的利率水平。原則是，對風(fēng)險(xiǎn)相對較小的居民自住性購房，商業(yè)銀行可實(shí)行下限利率；對風(fēng)險(xiǎn)較大的住房貸款，商業(yè)銀行可向上浮動(dòng)利率。

就這第三點(diǎn)，滬上銀行業(yè)人士特別提醒：央行表示，保證借款人享有充分的知情權(quán)。比如，利率及結(jié)息方式、是浮動(dòng)利率還是固定利率、提前償還怎么辦等問題，商業(yè)銀行都應(yīng)與借款人協(xié)商確定，并在合同中明確列示。

三點(diǎn)明確，但最大的懸念依然沒有解開。

昨日下午2點(diǎn)，上海銀行同業(yè)公會(huì)召集申城各家銀行開會(huì)商議。

擁有最后決定權(quán)的各家銀行，到底要對買房借款人，收多高的利息？是執(zhí)行下限，上調(diào)“0.2”，即5.51%的年利率，還是執(zhí)行這次滬上銀行會(huì)議所提及的上調(diào)“0.8”，即6.12%的年利率？

這對每一位貸款者來說，事關(guān)切身利益：倘若以50萬元貸10年、等額本息還款計(jì)，執(zhí)行前者，每月只需多付49.43元，而執(zhí)行后者，則每月需多付201.84元。兩者差距，約4倍。

了解到，這次銀行會(huì)上，對購第一套房者的貸款利率上浮，各銀行意見并不統(tǒng)一，或偏“0.2”，或偏“0.8”。而央行的觀點(diǎn)是：考慮到市場競爭因素，多數(shù)銀行會(huì)執(zhí)行“0.2”。

到底怎么調(diào)？據(jù)悉，這次會(huì)議并未就利率等執(zhí)行細(xì)則達(dá)成一致，只強(qiáng)調(diào)要深入領(lǐng)會(huì)央行政策。

利率到底漲多少，取決權(quán)最終還在各家銀行自身。到截稿時(shí)為止，上海的四大國有銀行均表示，尚未接到總行通知，還在等待細(xì)則出臺。而有關(guān)人士表示：“明天也不一定會(huì)有結(jié)果?！?

但有一家股份制銀行，已透露了具體細(xì)則。

交行上海分行私人金融處負(fù)責(zé)人錢陳慧表示：從昨日起，該行將調(diào)整住房信貸政策，對有關(guān)存貸款業(yè)務(wù)的利率作相應(yīng)調(diào)整———個(gè)人住房貸款，可執(zhí)行相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，同時(shí)，自昨起審批的個(gè)人住房貸款最低首付款比例，將提高到30%。交行還表示，對第二套房的貸款者，將執(zhí)行與普通商業(yè)貸款一樣的基準(zhǔn)利率。不過，上述辦法只是暫時(shí)執(zhí)行，若交行總行有相關(guān)新政策，將按新規(guī)再做調(diào)整……

“集體飄紅”銀行股

恰恰就在這一天，在上海展覽中心，滬上新春首個(gè)大型房展開幕了。

“2005上海之春房產(chǎn)展示交易會(huì)”上，人頭攢動(dòng)、熙攘一片，連遠(yuǎn)在海口的房產(chǎn)商也來了。時(shí)刻關(guān)注房市變化的購房者們，大多已在第一時(shí)間獲悉央行新政。

一位想買房的羅阿姨對說：“這次調(diào)房貸利率，我覺得，會(huì)進(jìn)一步抑制那些短期投資客的購房需求，使我們上海的房地產(chǎn)市場更加健康地發(fā)展。”

像羅阿姨這樣對房貸新政表示支持的觀展者，不在少數(shù)。已在展廳逛了好幾小時(shí)的駱先生說：“加息了，一些炒家肯定會(huì)觀望一下，我想，炒房的人少了，這對我們準(zhǔn)備近期買房、需要改善住房的人來說，應(yīng)該是好事吧?！?

“央行新政應(yīng)該不會(huì)對上海房市產(chǎn)生太大的影響?！蹦痴古_一工作人員表示：“相信這對自住型購房者的影響不會(huì)太大，但會(huì)影響到投機(jī)性購房者的心理預(yù)期。很多短期炒房的，應(yīng)該會(huì)觀望觀望?！?

采訪中，眾多市民提到，這項(xiàng)新政是在向市場發(fā)信號，希望促使樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。也有購房者提出，希望有關(guān)部門盡快出臺相關(guān)配套細(xì)則，尤其要體現(xiàn)對多套房購買者購房行為的限制，以維護(hù)更多自住型購房者的利益。

滬深股市昨天也應(yīng)聲而動(dòng)：地產(chǎn)股下跌，上證地產(chǎn)指數(shù)昨日收盤下跌3.97%，深證地產(chǎn)指數(shù)下跌3.66%。而與此同時(shí)，銀行股昨日一開盤就上演“集體飄紅”。但因央行對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)不可小視，銀行股最終還是理性回歸，在早盤大漲后，與前一個(gè)交易日基本持平。

與股市反應(yīng)截然相反，房貸新政帶給交易所債市則是一片晴好。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行新政不但減輕了加息預(yù)期，且利于推動(dòng)我國利率市場化，對債市無疑是個(gè)助推器。新政之下，交易所市場國債指數(shù)昨日一舉突破100點(diǎn)，最高上沖至100.08點(diǎn)，收于100.07點(diǎn)，較前一交易日上漲0.59點(diǎn)。

地產(chǎn)股跌、銀行股平、債市大漲，都在這，房貸新政第一天……

為了居者有其屋

房貸新政出臺，采訪滬上有關(guān)專家。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉觀點(diǎn)鮮明：“這是打擊投機(jī)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有效措施，與上海市提出的‘鼓勵(lì)居住消費(fèi)，規(guī)范投資行為，抑制短期炒作’的方針，完全符合。”

華偉表示，此前8-10年，中國房地產(chǎn)發(fā)展總體健康，近兩年才出現(xiàn)過熱傾向，超過經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，在這個(gè)時(shí)候，商業(yè)銀行緊緊跟上，運(yùn)用信貸杠桿，既能大力削弱炒房者的投資能力，又能有效降低風(fēng)險(xiǎn)?！般y行又不是慈善機(jī)構(gòu)，它首先是企業(yè)。坦白說，此次調(diào)整程度并不大，比我預(yù)想的緩和?！?

華東師大東方房地產(chǎn)學(xué)院教授張勇躍認(rèn)為：這是央行發(fā)出的一個(gè)信號，表明政府高度關(guān)注當(dāng)前房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象?！爱?dāng)然，任何政策都不可能解決所有問題，我在網(wǎng)上也看到了不少很激烈的聲音，但問題確有輕重緩急?！?

那中低收入階層怎么辦？“這得靠政府保障。讓尚有購買能力的買得起，買不起的租得起。像上海，今年計(jì)劃新開工，以配套商品房為主的中低價(jià)普通商品住房，面積達(dá)到900萬平方米，廉租房受益家庭，也將從去年底的1.35萬戶擴(kuò)大到今年底的1.8萬戶。今后，政府還應(yīng)繼續(xù)完善、細(xì)化和優(yōu)化中低收入層住房的照顧措施。”華偉說：從長遠(yuǎn)來看，通過上調(diào)個(gè)人房貸利率，可以使部分高檔房購買者停住購房腳步，就勢必會(huì)加大地產(chǎn)商開發(fā)高檔房的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而調(diào)整失衡的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，使得市場中相當(dāng)數(shù)量的中低端需求得到滿足，“這對廣大老百姓，對樓市的長遠(yuǎn)發(fā)展，都有好處?！?

對此，上海房產(chǎn)之窗的龍勝平總經(jīng)理卻有所憂慮：“對眼下每一個(gè)正在貸款供房的人來說，不管自住還是投資，利率的上調(diào)，支出的增加，都是確確實(shí)實(shí)的。而炒房的是否會(huì)因此剎車或暫停，現(xiàn)在還不得而知。這套房貸調(diào)整方案的出發(fā)點(diǎn)很好，顯而易見地體現(xiàn)了政府的決心，但它能否真正讓老百姓從中受益呢？”

在龍勝平看來，以自住為目的的普通購房者畢竟仍是主流，對他們應(yīng)繼續(xù)給予優(yōu)惠支持，以實(shí)現(xiàn)居者有其屋?！?992、1993年，個(gè)人房貸剛起步時(shí)，貸款年限3至5年，首付須50%至60%，那時(shí)哪個(gè)老百姓買得起房。后來，房貸政策不斷完善、發(fā)展，年限越來越長，首付越來越低，百姓圓了買房夢，這才是進(jìn)步，才是符合房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的。近兩年，確實(shí)房產(chǎn)熱，但我個(gè)人認(rèn)為，一刀切不大妥。區(qū)別投資性需求和自住性需求相當(dāng)重要，盡管這是件挑戰(zhàn)智慧的事?！?

利率上調(diào)，上海房價(jià)走勢會(huì)如何？華偉的觀點(diǎn)是：“上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)競爭力與日俱增，只要房市需求結(jié)構(gòu)更優(yōu)化，我們還是應(yīng)該，對房地產(chǎn)的未來堅(jiān)定信心?！?

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