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　　2013年上半年，盡管遭遇新國(guó)五條及本地諸多配套政策狙擊，但福州樓市仍然可以用“炙手可熱”來(lái)形容。日光盤(pán)屢見(jiàn)不鮮、樓價(jià)堅(jiān)挺不跌，一手房銷(xiāo)量更是創(chuàng)下自2010年以來(lái)新高……

　　在一個(gè)紛雜的市場(chǎng)中，要怎樣才能理清它的輪廓呢？調(diào)查發(fā)現(xiàn)，下列“關(guān)鍵字”，展現(xiàn)了上半年福州樓市的基本景象。

　　關(guān)鍵字一

　　漲

　　房?jī)r(jià)一路漲

　　談到樓市，不管任何人，最關(guān)心的就是“價(jià)格”兩個(gè)字。那么，今年上半年福州房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？

　　買(mǎi)家的感覺(jué)最直觀：“從來(lái)只見(jiàn)樓價(jià)漲，幾時(shí)見(jiàn)過(guò)樓價(jià)跌？”

　　“去年12月我果斷入市，因?yàn)槲矣X(jué)得，從北上廣等一線(xiàn)城市的情況看，房?jī)r(jià)又上來(lái)了。而他們是風(fēng)向標(biāo)，跟著走錯(cuò)不了。”昨日，在省婦幼保健院工作的林女士告訴，當(dāng)時(shí)她看中了市區(qū)一個(gè)均價(jià)為每平方米18000元的樓盤(pán)，家人覺(jué)得太貴，一直在猶豫?？墒撬措娨暲锉鄙蠌V的房?jī)r(jià)還在明顯上漲，就果斷地作決定。后來(lái)的事情大家都知道了——幾個(gè)市區(qū)樓盤(pán)在年初的一次拍地后，房?jī)r(jià)很快上調(diào)了每平方米近千元。昨日了解到的情況是，這幾個(gè)當(dāng)時(shí)均價(jià)每平方米18000元到19000元左右的樓盤(pán)，目前價(jià)格都在每平方米21000元到23000元之間。

　　權(quán)威數(shù)據(jù)也證明，消費(fèi)者的直覺(jué)是最靈敏的。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，今年每個(gè)月，福州的房?jī)r(jià)都在漲。

　　1月份，福州市的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.8%，同比上漲2.4%，比較靠前。2月份一般都是傳統(tǒng)的淡季，但2013年的2月份福州新建住宅價(jià)格指數(shù)仍然環(huán)比上漲1.8%，同比上漲4.3%。3月份，福州新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上月上漲了1.3%，同比去年3月上漲了5.9%。4月份，福州新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上月上漲了1.6%，同比去年4月上漲了7.6%。5月份，福州新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上月上漲了0.4%，同比去年5月上漲了8.3%。

　　盡管由于統(tǒng)計(jì)口徑不同，中國(guó)指數(shù)研究院給出的數(shù)據(jù)是上半年福州房?jī)r(jià)4漲2跌，可是其給出的趨勢(shì)也是“福州房?jī)r(jià)持續(xù)上漲”。其研究結(jié)果顯示，今年6月份，福州一手房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米14079元，相比5月環(huán)比上漲1.38%。而在去年6月份，福州一手房?jī)r(jià)格為每平方米12735元，這意味著，一年時(shí)間，福州房?jī)r(jià)每平方米上漲了1344元，漲幅達(dá)到10.6%。業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際上，6月最后一周，受融僑外灘、融信瀾郡、陽(yáng)光凡爾賽宮等中高端項(xiàng)目成交量加大的影響，福州市區(qū)商品住宅成交均價(jià)每平方米19078元，創(chuàng)歷史新高。

　　關(guān)鍵字二

　　增

　　銷(xiāo)量一路增

　　價(jià)格再高，如果沒(méi)有人買(mǎi)，那一切都是虛的，這正所謂“有量才有價(jià)”，量是價(jià)的基礎(chǔ)。

　　那么，上半年福州一手房的銷(xiāo)售情況如何？不算不知道，上半年福州樓市一手房銷(xiāo)量創(chuàng)下了近四年來(lái)福州年中成交量的最高值。

　　福州市房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，今年1月到6月，福州一手房成交13047套，相比去年上半年的7851套，增加了5196套，同比上漲了66.18%。這也創(chuàng)下了近四年來(lái)福州年中成交量的最高值，此前的2010年、2011年上半年福州一手房成交量分別為9502套和9342套。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來(lái)，福州一手房的銷(xiāo)售情況一直都令開(kāi)發(fā)商感到滿(mǎn)意，即使是在傳統(tǒng)的春節(jié)淡季2月份，月銷(xiāo)量都能達(dá)到1715套的水準(zhǔn)。到了“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)的5月份，銷(xiāo)售量更是達(dá)到了驚人的3250套的水準(zhǔn)。隨后，即使進(jìn)入了所謂的“透支期”，一手房的月銷(xiāo)量也都基本接近2000套的水準(zhǔn)。據(jù)福州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，今年1月到5月，福州市商品房銷(xiāo)售面積就達(dá)到了499.61萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)133.9%；商品房銷(xiāo)售額495.41億元，增長(zhǎng)124.7%。

　　實(shí)際上，真正的銷(xiāo)售水平還不止這個(gè)數(shù)字。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在福州市區(qū)樓盤(pán)數(shù)量有限，加之限購(gòu)的影響，大量的銷(xiāo)售其實(shí)轉(zhuǎn)移到了閩侯和連江。尤其是在閩侯，其實(shí)每個(gè)月的銷(xiāo)量都不遜于市區(qū)。例如，2013年1月~5月，閩侯住宅成交8037套，而福州市區(qū)則為10662套，閩侯一個(gè)行政區(qū)域的成交量幾乎趕上福州五城區(qū)的成交量。

　　關(guān)鍵字三

　　稅

　　眾人皆反對(duì)

　　論及今年上半年樓市，甚至論及近幾年的樓市，3月份橫空出世的新國(guó)五條細(xì)則都是絕對(duì)繞不開(kāi)的，尤其是細(xì)則中要求二手房交易需要征收20%個(gè)稅的條款。有人開(kāi)玩笑說(shuō)，當(dāng)時(shí)大家見(jiàn)面，問(wèn)的都是“你買(mǎi)（賣(mài)）房了沒(méi)有？”此話(huà)雖有些戲謔，但也反映出“20%個(gè)稅”規(guī)定對(duì)于市場(chǎng)的心理沖擊程度。

　　受新國(guó)五條細(xì)則“按差額征收20%個(gè)稅”的影響，買(mǎi)賣(mài)雙方加快成交，福州市場(chǎng)上不論一手還是二手住宅成交都出現(xiàn)“井噴”。3月18日至3月24日，福州五行政區(qū)住宅總簽約套數(shù)更是創(chuàng)紀(jì)錄地突破千套，環(huán)比前一周增加458套，達(dá)到1007套。而在簽約面積上，更是達(dá)到115696平方米，環(huán)比前一周暴漲45420平方米，增幅達(dá)到64.63%，簽約數(shù)據(jù)回到了2009年的高峰水平。“這樣驚人的數(shù)字，即使在2009年樓市高潮的時(shí)候，也是很難想像的?！睂?duì)此，福州各大房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人嘖嘖稱(chēng)奇。

　　而受影響更大的二手房市場(chǎng)，反映更是激烈。自3月份“國(guó)五條”出臺(tái)后，福州二手樓市就處于一個(gè)“瘋狂”的狀態(tài)。在恐慌心態(tài)的驅(qū)使下，3月份福州二手房交易量出現(xiàn)“爆發(fā)式”增長(zhǎng)，銷(xiāo)量環(huán)比增加50%。

　　驟然涌入的交易人潮，立即使交易中心感到無(wú)法招架。從3月初政策出臺(tái)開(kāi)始，福州房地產(chǎn)交易登記中心就擠滿(mǎn)了前來(lái)?yè)屴k過(guò)戶(hù)手續(xù)的市民，一時(shí)間人頭攢動(dòng)，甚至不得不出動(dòng)武警維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。

　　不過(guò)，20%遭到了普通市民和業(yè)內(nèi)專(zhuān)家?guī)缀跻贿叺沟姆磳?duì)，在目前“實(shí)收”的市場(chǎng)環(huán)境下，幾乎所有的稅費(fèi)都會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，實(shí)際上起不到平抑房?jī)r(jià)的作用。也正因如此，國(guó)內(nèi)絕大城市中，“20%個(gè)稅”都成為一紙空文。昨日走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，目前本地二手房交易仍然執(zhí)行原有的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　關(guān)鍵字四

　　限

　　公積金收緊

　　還沒(méi)有從新“國(guó)五條”中回過(guò)神來(lái)，由于公積金吃緊，福州于3月初出臺(tái)文件，調(diào)整公積金貸款條件。根據(jù)《通知》，許多本來(lái)能貸款的市民，暫時(shí)將不能使用公積金貸款；而原來(lái)能多貸款的市民，能貸款的金額也大幅縮水。

　　去年至今，由于樓市銷(xiāo)售迅速上升，福州公積金的利用率大大提高：去年年初，因?yàn)闃鞘姓{(diào)控，投資需求遭到抑制，業(yè)界普遍認(rèn)為2012年的住房公積金貸款發(fā)放量會(huì)下滑。沒(méi)想到，受商業(yè)銀行住房貸款利率難見(jiàn)優(yōu)惠的影響，公積金貸款利率優(yōu)惠凸顯，再加上榕提高了住房公積金貸款上限等因素，福州公積金貸款發(fā)放量反而大漲。去年前三季度，福州住房公積金就發(fā)放貸款15.18億元，已經(jīng)創(chuàng)下了福州市住房公積金年度住房貸款發(fā)放量的新高。而去年國(guó)慶長(zhǎng)假結(jié)束后的一周內(nèi)，福州市公積金更是累計(jì)向192戶(hù)居民發(fā)放貸款金額約1.1億元，創(chuàng)下福州住房公積金貸款單周發(fā)放量的最高紀(jì)錄。最終，去年全年福州共發(fā)放公積金個(gè)人貸款25.02億元，完成年計(jì)劃的156.41%，較前一年同期增長(zhǎng)117.56%。

　　政策的改變，迅速在樓市中引起強(qiáng)烈反響。盡管由于擔(dān)心本月底房產(chǎn)個(gè)稅新政“落地”，二手房業(yè)務(wù)暴增，人手極為緊缺，連所有高管都投入一線(xiàn)直接辦理業(yè)務(wù)，但是公積金新政的出臺(tái)，再度考驗(yàn)他們的調(diào)配能力，中介企業(yè)當(dāng)時(shí)不得不在超負(fù)荷的工作量中重新調(diào)整資源以使得公積金貸款客戶(hù)不受影響。不僅是中介企業(yè)，開(kāi)發(fā)商也是如此，大量一手樓盤(pán)的財(cái)務(wù)人員都加班為申請(qǐng)公積金貸款的客戶(hù)辦理相關(guān)材料。上述情況延伸到交易登記中心里，結(jié)果就是人潮急速涌入。無(wú)論是交易中心還是公積金中心，里面的人潮都已經(jīng)到了“洶涌”的地步，大量涌入的業(yè)務(wù)使得公積金貸款的辦理速度明顯放緩。此前市民辦理公積金貸款都會(huì)得到“7個(gè)工作日內(nèi)”辦結(jié)的口頭通知，但在三四月間，這一時(shí)效幾乎無(wú)法實(shí)現(xiàn)。很多急著貸款的市民，不得不四處找關(guān)系加快辦理進(jìn)度。

　　關(guān)鍵字五

　　地

　　房企狂拿地

　　土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的根本，今年以來(lái)，福州房企在拿地上的表現(xiàn)驚動(dòng)四方，甚至在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)中也是可圈可點(diǎn)。

　　1月份，福州公開(kāi)出讓市區(qū)12幅地塊，共計(jì)367.25畝。這也為2013年福州市區(qū)的土地出讓拉開(kāi)了序幕。由于福州市區(qū)許久沒(méi)有土地出讓?zhuān)@次出讓已開(kāi)始就引起了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)注，實(shí)際拍賣(mài)過(guò)程中更是競(jìng)爭(zhēng)激烈，拍賣(mài)中，晉安區(qū)化工路附近一地塊的拍賣(mài)價(jià)格達(dá)到了每平方米近8000元的水平，而目前市中心不少單價(jià)2萬(wàn)元左右的樓盤(pán)，當(dāng)年拿地的價(jià)格也是每平方米8000多元。這意味著，東二環(huán)的房?jī)r(jià)也將升到此水平。受此影響，市中心多個(gè)高檔樓盤(pán)不約而同地調(diào)高了售價(jià)，價(jià)格漲幅從每平方米200元到300元不等。其中，有的樓盤(pán)已經(jīng)是自2012年10月以來(lái)的第三次調(diào)價(jià)了，價(jià)格總計(jì)上調(diào)了每平方米近千元。

　　在這次土地出讓后，業(yè)界曾預(yù)期，福州很快將會(huì)再次大批量在市區(qū)出讓土地，然而，實(shí)際情況并非如此。土地供應(yīng)的緊張，使得房企們開(kāi)始四面出擊，不僅在周邊區(qū)域大量拿地，甚至開(kāi)始遠(yuǎn)征一線(xiàn)市場(chǎng)。

　　在閩侯，泰禾、陽(yáng)光、世茂、金源等大房企頻頻大舉出手拿地，每次拿地動(dòng)輒上百畝，樓面單價(jià)也基本未超過(guò)每平方米2000元。除了閩侯板塊外，長(zhǎng)樂(lè)也成了品牌房企奔向外圍的熱門(mén)區(qū)域。其中，今年海交會(huì)期間，世紀(jì)金源集團(tuán)與長(zhǎng)樂(lè)市簽約開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總投資55億元，占地6625畝；5月17日，泰禾以6.16億元競(jìng)得長(zhǎng)樂(lè)市宗地2013-1號(hào)地塊，這也是泰禾在長(zhǎng)樂(lè)的第二幅地塊；同日，陽(yáng)光城則以8.85億元競(jìng)得長(zhǎng)樂(lè)市宗地2013-02號(hào)地塊，兩大本土巨頭齊聚長(zhǎng)樂(lè)，實(shí)屬罕見(jiàn)。

　　在本地獲得足夠的發(fā)展資本后，本地開(kāi)發(fā)商又盯上了一線(xiàn)市場(chǎng)，各大開(kāi)發(fā)商紛紛在北京、上海等一線(xiàn)城市拿地。根據(jù)《中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)（2013年1月~6月）》公布的上半年全國(guó)成交住宅用地樓面價(jià)前10榜單。福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以每平方米28560元的樓面地價(jià)，競(jìng)得了北京朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊二類(lèi)居住用地，榮登2013年上半年全國(guó)成交住宅用地樓面地價(jià)排行榜榜首。實(shí)際上，今年上半年，泰禾集團(tuán)共在京滬兩地接連拿下5塊地，其中，在北京朝陽(yáng)區(qū)、通州區(qū)、石景山區(qū)奪下4塊地，上海閘北區(qū)競(jìng)得1塊地，5塊地的總價(jià)款將近70億元。此外，今年上半年陽(yáng)光城、融信、正榮等多家福建大型房地產(chǎn)企業(yè)，也開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)京滬。陽(yáng)光城集團(tuán)在上海浦東新區(qū)以2.5億元左右的總價(jià)拿下2塊地，正榮集團(tuán)以13.5億元競(jìng)得上海市寶山區(qū)一地塊，融信集團(tuán)以14.12億元競(jìng)得上海趙巷特色居住區(qū)用地。本地房企紛紛轉(zhuǎn)向一線(xiàn)城市，主要有兩方面原因：首先，福州房企品牌走向全國(guó)化，將一線(xiàn)城市作為品牌輸出點(diǎn)，并在當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)招儲(chǔ)備人才，對(duì)提升品牌形象有幫助。其次，一線(xiàn)城市的樓市溢價(jià)能力和升值空間較大，遠(yuǎn)超二三線(xiàn)城市，且風(fēng)險(xiǎn)較小。除此之外，福州本土的房企也有拿地的優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)金流和融資能力較強(qiáng)，具有很強(qiáng)的囤地能力。

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