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　　昨天發(fā)布的京版“國五條”細則明確，今起，個人轉(zhuǎn)讓住房個稅按照轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，個稅調(diào)整無疑是“國五條”中對市場打擊最大的一項，或能改變投資性購房者的長期預(yù)期。

　　此外，細則明確，將進一步提高第二套住房貸款的首付款比例，但沒有明確具體的提高比例。目前，北京第二套住房貸款首付款比例為六成，業(yè)內(nèi)人士估計，如果繼續(xù)提高，二套房首付款至少會提高到7成。

　　□個稅政策

　　新舊政策以網(wǎng)簽時間為界

　　市住建委相關(guān)負責(zé)人表示，3月31日以后完成網(wǎng)上簽約的二手房交易，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，依法嚴格按轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征個人所得稅，以有效抑制投機投資購房。不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。

　　與此同時，為支持和保護自住、改善型需求，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房的，繼續(xù)實施免征個人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

　　該負責(zé)人特別強調(diào)，新舊政策以存量房買賣合同網(wǎng)簽時間為準。

　　-業(yè)內(nèi)分析

　　六成二手房購房需求受影響

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，這一政策下，約六成購房需求將受到影響。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，去年以來，改善型需求占比約為45%。其中至少八成為賣一買一的置換需求，也就是說有36%為業(yè)主的唯一住房，再除去少部分不滿5年的房源，預(yù)計二手住宅市場中將有60%左右的需求受到稅費調(diào)整影響。

　　由于個稅改按差額的20%征收，不同類型的房源稅費增加的程度也有所不同。例如，未滿5年的非普通住宅新政后稅費占房款的18.1%，這一比值，是稅費最低的滿5年且業(yè)主唯一的普通住宅的18倍。(詳見下表)

　　其中，均以2013年二手住宅成交均價為當前出售的價格水平，滿5年房源的購買價格以2008年水平計算，則其差額相當于當前價格55%，未滿5年按2009年購買計算，差額為當前價格的48%。

　　或?qū)⒈苊赓I房人偷逃稅款

　　北京房地產(chǎn)中介協(xié)會會長李文杰表示，本次北京細則最重要的調(diào)控措施是20%所得稅征收，它的主要內(nèi)容是對國五條的重申，最關(guān)鍵是具備了現(xiàn)實操作可能?！斑@一規(guī)定基本上囊括了大部分商品房。政府能夠落實這一細則，實際上意味著對房屋原值已經(jīng)有了核實的基礎(chǔ)，并且同稅務(wù)部門進行了有效溝通?！?/p>

　　據(jù)了解，根據(jù)稅務(wù)規(guī)定，對所得征稅，可以在稅前扣除房屋原值和合理費用。但在實際征管中，由于各種歷史原因，一些納稅人不能提供完整、準確的房屋原值憑證、不能正確計算房屋原值，對此，稅法又規(guī)定，可由稅務(wù)機關(guān)核定其原值。這樣，就有了“據(jù)實征收”和“核定征收”兩種做法。

　　李文杰稱，由于北京房屋權(quán)屬十分復(fù)雜，比如一些自建房、公房、拆遷房等無法核實原值，對于這一部分依然按照核定征收，這也是尊重現(xiàn)實的辦法?！?0%所得稅的嚴格執(zhí)行，短期之內(nèi)會影響市場氣氛，長期來看未來都會被買房人消化。”李文杰表示，根據(jù)以往的經(jīng)驗來看，交易環(huán)節(jié)的費用一般都會轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上。

　　此外，新政對此前一部分偷逃稅款的買房人影響巨大，將會避免部分買房人今后偷逃稅款。由于北京此前都按照核定征收，即1%房價征收，一部分買房人為了少繳稅，故意將成交價降低，如200萬的房價網(wǎng)簽成150萬。但如果這一人群此后賣房，房產(chǎn)的原值將會以150萬為準，這意味著他將繳納更多的所得稅。

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