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　　深圳3月25日發(fā)布六條房地產(chǎn)調(diào)控政策，最受關(guān)注的是將非深戶限購門檻從一年社保改為三年社保，二套房首付比例提高到最低四成。新政出臺(tái)之后，原先具備購房資格的部分非深戶居民將失去資格，這給處于新老政策銜接期的購房者帶來不少困惑。

　　袁小姐去年開始換新房，合同簽訂后，深圳房?jī)r(jià)暴漲，隨后業(yè)主違約。官司一直打到了今年3月，那套房?jī)r(jià)格已從160萬元漲到了320萬元。眼看有望勝訴強(qiáng)制過戶，未料深圳又出臺(tái)新政，抬高非深戶購房的社保門檻，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心告知只繳納了2 1個(gè)月社保的袁小姐無購房資格。而為購買這套房，袁小姐已于一年前將自己的一套小房賣掉，如今那套小房也已漲價(jià)60萬元。兩次遭遇樓市新政，袁小姐的損失可謂不小。

　　不過，袁小姐仍有轉(zhuǎn)機(jī)。昨晚，深圳市規(guī)土委負(fù)責(zé)人向媒體表示，購房者在3月2 5日前(含當(dāng)天)有網(wǎng)簽合同、網(wǎng)簽認(rèn)購書或者能提供相關(guān)銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證的，可視同已發(fā)生交易，可按新政發(fā)布前的限購條件執(zhí)行；3月2 5日之后的所有商品住房交易須嚴(yán)格執(zhí)行新政規(guī)定。

　　一遇新政

　　房?jī)r(jià)暴漲業(yè)主違約

　　房?jī)r(jià)從160萬漲至320萬

　　袁小姐從事舞蹈培訓(xùn)工作，一個(gè)人在深圳打拼了5年，但還沒有入深圳戶籍。

　　2015年3月，她賣掉了自己的一套32平方米的小房，于2015年4月6日以總價(jià)162萬元購買深圳市福田景田的一套二手房，一室一廳，41平方米。合同簽訂后，袁小姐如約轉(zhuǎn)賬支付定金8萬元，中介傭金8100元，并于2015年5月27日在建設(shè)銀行監(jiān)管首期款37.5萬元。

　　而就在此前不久，2015年3月30日中央發(fā)布房地產(chǎn)新政：公積金貸款買首套房最低首付20%;結(jié)清貸款后再以公積金貸款購房，最低首付30%。二套房首付降為40%；免征營業(yè)稅范圍擴(kuò)大，由原來購買5年以上改為2年以上。

　　“3·30”新政后，深圳房?jī)r(jià)開始暴漲。

　　到了6月初，業(yè)主突然告訴袁小姐說房子不賣了，單方撤銷擔(dān)保公司公證委托拒不履行合同。袁小姐委托廣東信榮律師事務(wù)所發(fā)送律師函催告業(yè)主履行，業(yè)主仍不履行。2015年6月袁小姐委托該所向深圳市福田區(qū)法院起訴，要求業(yè)主繼續(xù)履行合同強(qiáng)制過戶。但因法院沒有給袁小姐開具通知書，導(dǎo)致遲遲未能開具購房資格證明。

　　今年3月18日上午，該案在法院開庭，庭審后法官出具通知書，讓袁小姐去深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心開具購房資格證明。袁小姐于3月24日提出申請(qǐng)，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心收文后給予了回執(zhí)。

　　二遇新政

　　官司打到最后

　　卻被告知無購房資格了

　　袁小姐沒有料到，第二天她遭遇了又一次樓市新政。

　　3月25日晚，深圳市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(深府辦【2016】12號(hào))，規(guī)定非深戶籍居民購房必須提供前三年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社保證明，而此前的門檻是1年社保。

　　3月28日，袁小姐撥打深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心收文回執(zhí)所載明的咨詢電話，接聽人員表示，因“3·25”新政出臺(tái)，袁小姐不再具備購房資格，該中心無法出具購房資格的證明。袁小姐屬非深戶居民，至今已連續(xù)無間斷交納社保21個(gè)月，在起訴之日至2016年3月25日之前均具備購房資格，但按3月25日出臺(tái)的新政，她交納社保的時(shí)間需達(dá)到36個(gè)月。

　　“我不知道怎么辦了，已經(jīng)費(fèi)了這么多心力了，突然又說不行了，我的損失有多大？如果這樣我就再也買不起房了?！痹〗阏f，這一年多時(shí)間里，她要買的那套房已從162萬元暴漲到320萬元以上，而她當(dāng)年賣掉的小房子也漲了60多萬元。

　　權(quán)威聲音

　　深圳市規(guī)土委詳解“3·25”新政

　　3月25日前已付定金的房怎么算？

　　3月25日深圳樓市調(diào)控新政策發(fā)布后，執(zhí)行時(shí)間存在不同解讀。昨日下午，南都與深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心及市規(guī)土委取得聯(lián)系，兩部門均表示，購房時(shí)間的認(rèn)定，應(yīng)以在本市房地產(chǎn)主管部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購房合同的時(shí)間為準(zhǔn)。已經(jīng)網(wǎng)簽的，可以依照以前的政策。沒有網(wǎng)簽，但有轉(zhuǎn)賬憑證證明交易真實(shí)的，能否繼續(xù)辦理過戶？深圳市規(guī)土委表示，下午正在開會(huì)研究，有相關(guān)解讀將會(huì)及時(shí)發(fā)布。

　　昨日晚間，深圳市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱：購房者在3月25日前(含當(dāng)天)有網(wǎng)簽合同、網(wǎng)簽認(rèn)購書或者能提供相關(guān)銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證的，可視同已發(fā)生交易，可按《意見》發(fā)布前的限購條件執(zhí)行；3月25日之后的所有商品住房交易須嚴(yán)格執(zhí)行《意見》規(guī)定。

　　據(jù)其介紹，3月25日出臺(tái)的《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，以穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)，通過供給側(cè)發(fā)力與需求側(cè)管理相結(jié)合，增加住房市場(chǎng)有效供應(yīng)和加大住房保障力度，穩(wěn)定住房市場(chǎng)供求關(guān)系，一方面保護(hù)了居民合理住房需求，另一方面抑制了市場(chǎng)投機(jī)炒作，將有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　新舊政策銜接期間，該委已加派人手著力做好政策解釋和咨詢工作，市民如有疑問可以撥打電話96508888咨詢。

　　解讀

　　新老政策如何銜接？

　　按新政沒購房資格的，但在執(zhí)行時(shí)間之前已交了定金，還沒簽約的，怎么處理？

　　“3·25”新政規(guī)定購房時(shí)間以房地產(chǎn)主管部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購房合同的時(shí)間為準(zhǔn)，故如果付了定金只是簽訂中介合同沒有網(wǎng)簽是不能過戶的。2010年限購令出臺(tái)后深圳市規(guī)土委曾補(bǔ)充細(xì)則，對(duì)雖沒有網(wǎng)簽但是有付款轉(zhuǎn)賬憑證證明交易真實(shí)存在的，在一定期限內(nèi)允許過戶，此次政策也效仿了這一做法。

　　在新政出來前已經(jīng)簽了合同，還沒付首付的，新政首付比例提高，按之前合同付還是按提高后的付？

　　內(nèi)資銀行一般都是在監(jiān)管首期款之后才會(huì)予以貸款審批，沒有付首付說明還沒有申請(qǐng)銀行貸款。而“3·25”新政是發(fā)布即實(shí)施的，故銀行只會(huì)考慮買方申請(qǐng)貸款時(shí)間以及貸款是否審批通過的事實(shí)而不會(huì)考慮簽合同時(shí)間。

　　新政前已經(jīng)簽了合同，付了首付，但因?yàn)樾抡J款沒批下來，導(dǎo)致無法買房。這種違約怎么算？

　　“3·25”新政就貸款方面較之以前的變化只是在于深戶兩年內(nèi)有房貸記錄和已有一套貸款已結(jié)清的三成首付改為四成，只是首付比例的提高，不至于無法獲得貸款。如因無力支付增加的一成首付導(dǎo)致合同不能履行，需看合同約定，如果合同明確約定貸款少于逾期需要追加補(bǔ)齊的則負(fù)有追加義務(wù)，不追加的對(duì)業(yè)主構(gòu)成違約。如沒有該項(xiàng)約定，可以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由導(dǎo)致合同無法履行為由要求解除合同返還定金。

　　———以上均由深圳知名房產(chǎn)律師張茂榮解讀

　　觀點(diǎn)

　　樓市可能出現(xiàn)拐點(diǎn) 很多受影響買方或放棄購房

　　北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所合伙人律師周科表示，這個(gè)政策符合我們?cè)缜暗呐袛嗪皖A(yù)期，基本符合律師界的觀點(diǎn)，有利于保護(hù)廣大的非深戶剛需，因前期樓市一直在漲，如果非深戶不能過戶將遭受很大的損失。2010年“限購令”出臺(tái)后，對(duì)有轉(zhuǎn)賬記錄證明在限購令前簽署合同的不受新限購令影響，可以繼續(xù)過戶，這次國土局有理由采取同樣的政策，也有利于大家對(duì)政府的行為有所預(yù)期。其次，法不溯及既往，新出臺(tái)的政策不能限制以往的行為。最后，在2010年限購令出臺(tái)后，法院也支持按原限購條件繼續(xù)履行合同。

　　周科稱，非深戶在政策出臺(tái)前已簽合同但未支付定金或已支付定金但是現(xiàn)金支付的，需要符合新政3年的社保標(biāo)準(zhǔn)才可以過戶，不符合新政標(biāo)準(zhǔn)不能過戶的，買賣雙方可解除合同，互不承擔(dān)責(zé)任，賣方退定金。

　　“新政出臺(tái)后，受限貸令影響，很多買家受到影響，首付從原來的三成提高到四成，對(duì)于很多剛需來說，可能就無力購買房產(chǎn)了?！彼赋觯抡雠_(tái)以來，接到很多買方電話咨詢限貸政策問題，整體感覺樓市可能出現(xiàn)拐點(diǎn)，很多買方都希望放棄購房收回定金，而不是花大力氣去湊錢繼續(xù)買房。2010年受限貸令影響，很多買方都收回了定金，這次受新政影響的買方應(yīng)該也可以退回定金放棄購房。

全國十三五規(guī)劃明確全民參保計(jì)劃，將在2020年前基本實(shí)現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場(chǎng)空間，無憂保堅(jiān)定信念承擔(dān)起企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，努力做國家全民參保計(jì)劃的踐行者。