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　　河南分網(wǎng)消息 據(jù)南方日報報道：上周末召開的中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)2013年經(jīng)濟工作，也關(guān)系到樓市調(diào)控政策的走向。此前不少業(yè)內(nèi)人士指出，樓市政策會保持穩(wěn)定，但也不太可能有更多更新更嚴(yán)的政策出臺。對現(xiàn)在的樓市來說，只要沒有壞消息就是好消息。

　　在這樣的心態(tài)之下，年底的樓市呈現(xiàn)出一股暖意，諸如任志強這樣的業(yè)界名人“明年3月房價暴漲”的聲音更是增強了市場預(yù)期。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，年底如北京、廣州這樣的一線城市，的確出現(xiàn)了房價結(jié)構(gòu)性上漲，成交量上升的現(xiàn)象。但專家強調(diào)，目前房價并不具備大面積反彈的條件，購房者盲目追高存在風(fēng)險。

　　現(xiàn)象 年底將近購房者下手果斷

　　案例1

　　12月14日上午9時，黃先生帶齊了所有的材料、證明，來到位于廣州珠江新城華就路31號的廣州市房地產(chǎn)交易中心。

　　黃先生正式開始看房是近兩三個月以來的事，但關(guān)注房地產(chǎn)市場已半年有余。他即將買下來的這套房子在海珠區(qū)，總價120多萬，是一個面積80多平方米的兩居室。他準(zhǔn)備在交房之后把房子改為三居室，因為父母、自己、老婆，還加上孩子，全家五口人都要一起住。由于是首套房，黃先生要付三成首付，其他的就靠全家人的工資、退休金合力還貸。黃先生還苦笑稱：“只希望家里老人能身體健康，多活幾年，不然房貸也供不起了?！?/P>

　　“買房是出于多方面的考慮，我家一直租房住，但是近幾年來房租不斷上漲，去年每個月2000多（元）的房租，今年已經(jīng)漲到了3000多（元），權(quán)衡了一下，買一個自己的房子供房貸反而要比租房子要劃算?！秉S先生對說。

　　最近黃先生好不容易攢夠首付的錢，又看到了這個地段不錯的二手房，面積雖然比較小，但是總體來看也算合適，全家人一商量就趕緊買了下來。從看房到簽約前后不到一個月時間?！捌鋵嵳f真的，我根本沒有太多選擇的余地，這個時候不趕緊下手，萬一明年房價越漲越快，我買不起了怎么辦？”黃先生最后擔(dān)憂地說。

　　案例2

　　上周剛剛簽下廣州淘金片區(qū)一套兩居室的陳先生特別感慨年底樓市的瘋狂：“我原本看中的一套，房產(chǎn)證已經(jīng)過了5年，業(yè)主實收170萬，當(dāng)時覺得不錯就想簽約，誰知道業(yè)主臨時反悔說覺得房價會漲不賣了”。

　　買賣不成的陳先生又委托中介在同個小區(qū)繼續(xù)物色房子，后來找到一套同戶型的，同樣是170萬，但由于房產(chǎn)證沒有過5年，陳先生的購房成本一下子增加了近10萬元。

　　“本來還想砍砍價的，后來一看業(yè)主非但不肯讓步，似乎還有點猶猶豫豫，我當(dāng)下急了，立即下了定金把協(xié)議簽了”。陳先生說，年底似乎突然看房、買房的人就開始變多了，一些熱點區(qū)域特別是學(xué)位房業(yè)主惜售、提價的現(xiàn)象也不少見?！熬臀屹I的那套房，現(xiàn)在已經(jīng)有中介打電話問我185萬愿不愿意賣了?，F(xiàn)在想來，幸好當(dāng)時果斷，要是當(dāng)時不簽，說不定第二天業(yè)主又反價了。”

　　與黃先生不同，陳先生這次買房其實已經(jīng)是第二次，買房主要是出于投資的考慮。

　　陳先生說：“這幾年攢了點錢，放在銀行里吧，現(xiàn)在物價漲得快，就感覺錢越來越不值錢；買股票吧，一是現(xiàn)在整個股市不景氣，好多朋友虧得一塌糊涂，二是自己也不是特別專業(yè)，感覺投資風(fēng)險比較大；股市不好，很多銀行的投資理財產(chǎn)品也不理想；想來想去，買房還是資金避險的最好辦法”。

　　11月全國商品房銷售面積環(huán)比增25.82%

　　動向

　　像年底的樓市，如黃先生、陳先生這樣表現(xiàn)出強烈購買意愿甚至簽約成交的人不在少數(shù)。

　　當(dāng)以購房者身份向一位中原地產(chǎn)中介人員咨詢時，他介紹說：“主要是最近一個月，登記預(yù)約看房、簽約買房的人都多了很多，我們幾乎每天都要帶好幾組客戶看房，尤其是周末，基本是從早忙到晚。大部分來看房的是準(zhǔn)備買了自己住，不過搞投資的也不少，比如地中海大酒店最近把16到28層改為公寓出售，開售沒多久就賣得差不多了，購買者主要是出于投資需要。”

　　兩次前往廣州市房地產(chǎn)交易中心，都看到二樓業(yè)務(wù)受理大廳內(nèi)人潮蜂擁：現(xiàn)場咨詢臺前排起了隊，同時，幾乎每個業(yè)務(wù)辦理窗口前都有十幾人在排號等候。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的《2012年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》，1-11月份，全國商品房銷售面積91705萬平方米，同比增長2.4%，商品房銷售額53526億元，增長9.1%，增速比1-10月份提高3.5個百分點。其中11月全國商品房銷售面積環(huán)比上漲25.82%，達(dá)12962萬平方米。

　　樓市的暖冬不僅體現(xiàn)在商品房銷售和土地市場上，還直接體現(xiàn)在貸款增速的回升上。據(jù)了解，11月末，廣東中外資銀行業(yè)機構(gòu)本外幣各項貸款余額66699億元，同比增長15.0%；11月增加554億元，同比多增158億元，按可比口徑比年初增加8236億元，同比多增1897億元，11月累計增量均居全國首位，累計增量已比去年全年多1313億元。其中，11月廣東個人中長期住房貸款增加131億元，為去年以來單月最高增量。

　　從最新公開的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中也可以看出房地產(chǎn)市場的基本情況。以廣州的二手房市場為例，陽光家緣二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012年11月廣州二手住宅成交2881套，較10月份增加21.2%，較去年同期增加1.7倍。合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，11月廣州二手住宅價格指數(shù)為1547點，環(huán)比上漲0.7%，較去年同期上漲3.7%；11月廣州二手住宅成交均價首次突破1.8萬元/，環(huán)比10月上漲7.7%。

　　合富置業(yè)首席市場分析師龍斌博士分析，11月份廣州二手樓價保持高位企穩(wěn)，小幅走高的態(tài)勢，主要受高價盤成交增多的結(jié)構(gòu)性因素影響較大；另外，年底中心區(qū)新房大戶型供應(yīng)增加，二手房凸顯一定優(yōu)勢，二手買家以期望春節(jié)前入住的迫切性首置剛需為主，改善型買家也有所增多，整體交投節(jié)奏有所加快。

　　知名地產(chǎn)專家胡廣東認(rèn)為，造成目前房地產(chǎn)市場升溫的原因很多，最主要就是政策面沒有更差，經(jīng)濟上又有企穩(wěn)向上的勢頭，這對市場預(yù)期的影響是明顯加強的?！霸谶@種情況下，企業(yè)不缺錢，買地的時候愿意出高價，也帶給市場一種價格上漲的信號。在各方面因素的輔助之下，市場信心有了進一步的回升，最終導(dǎo)致近期相對高位的水平?！彼f。

　　不過，廣州社科院研究員彭澎認(rèn)為，近期房地產(chǎn)市場的熱鬧并不完全是剛性需求推動起來的，反而投資需求在不斷涌現(xiàn)，其中不乏投機者。“我了解到的，比如開發(fā)商和中介打政策擦邊球，用先簽合同暫時不做網(wǎng)簽等手法幫助受限購者規(guī)避限購限售，類似的情況是存在的。”

　　加強樓市調(diào)控和住房保障

　　政策分析

　　在經(jīng)歷了兩年調(diào)控之后，樓市是否真的就開始大面積回暖，房價就真的開始反彈了嗎？業(yè)內(nèi)人士提醒，宏觀來看，房價不具備大面積反彈的條件，樓市調(diào)控也將持續(xù)，購房者切勿盲目追高入市，還是依據(jù)自身的實際需求權(quán)衡利弊。

　　今年以來，監(jiān)管層針對房地產(chǎn)市場就頻繁表態(tài)，傳遞了清晰的信號。人民日報在11月19日撰文《房價走勢將趨于穩(wěn)定》，特別從政策面強調(diào)了房價反彈的底氣不足以穩(wěn)定市場預(yù)期。文中提到，8月底以來，有關(guān)部門多次表態(tài)，要按照國務(wù)院對房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的總體部署，繼續(xù)堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，并采取了相關(guān)措施。國家發(fā)改委在9月、10月專項檢查商品房銷售明碼標(biāo)價情況；國土資源部指出，下一階段要嚴(yán)格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，避免部分地方政府重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的模式；住建部表示繼續(xù)指導(dǎo)督促限購城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施，并根據(jù)督查結(jié)果，適時對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)進行問責(zé)。

　　實際上，不止是相關(guān)部委，不少地方政府近期也紛紛出臺政策措施，強化、細(xì)化調(diào)控樓市。如廣州即將出臺土地出讓采取“限地價、競配建保障性住房”的方式?jīng)Q定歸屬，上海嚴(yán)格檢查住房限購政策執(zhí)行情況，北京加強限購審核、要求京籍居民購房須持二代身份證，杭州調(diào)整土地招拍掛方式，陜西出臺政策規(guī)定地產(chǎn)項目利潤率控制在10%以內(nèi)等。

　　同時，黨的十八大報告中明確了加強保障房建設(shè)是大勢所趨，保障人民“有所居”。銀監(jiān)會主席尚福林出席十八大中央金融系統(tǒng)代表團討論時表示將繼續(xù)要求銀行業(yè)貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策。住建部部長姜偉新接受采訪時也表示，目前正在積極研究擴大房產(chǎn)稅試點，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松。

　　特別是上周末，中央經(jīng)濟工作會議在北京召開。雖然截至發(fā)稿時，本次會議對2013年經(jīng)濟工作的定調(diào)尚未公布，但從本月4日召開中共中央政治局會議來看，其實有關(guān)樓市政策的定調(diào)已經(jīng)呼之欲出。會議再次強調(diào)，要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作。

　　有專家提到，盡管房地產(chǎn)市場調(diào)控的基調(diào)始終未變，但當(dāng)前仍有觀點認(rèn)為房地產(chǎn)市場會迎來新的黃金時期，尤其是“城鎮(zhèn)化”的提出，給房地產(chǎn)市場提供了發(fā)展機遇，在這個機遇下，房價反彈是趨勢。

　　針對這種觀點，合富輝煌集團首席市場分析師黎文江反復(fù)強調(diào)：房價不具備大面積反彈的條件?！耙詮V州來說，最近的成交量大以及價格升高，其實是熱銷產(chǎn)品也就是豪宅成交量拉動的，是結(jié)構(gòu)性上漲”，從今后的走勢來看，市場仍以穩(wěn)定為主，調(diào)控政策會有效遏制房價大面積反彈上漲的趨勢。

　　“千萬不要盲目追高”

　　投資提醒

　　雖然年底市場呈現(xiàn)升溫跡象，但政策層面始終保持穩(wěn)定的基調(diào)，而社科院最新發(fā)布的《住房綠皮書》則提供了政策的可能走向。

　　12月13日，中國社科院發(fā)布《住房綠皮書》，其中提到2013年的調(diào)控原則：在價格上，要確保穩(wěn)定，力爭理性回歸，價格較低城市的房價增幅不得超過經(jīng)濟增長率，較高城市的房價應(yīng)下降；在銷售上，力爭穩(wěn)步增長，尤其是保障房和普通商品房銷售比例上升；在投資上，總體適度減緩?fù)顿Y，保障房和普通商品房投資穩(wěn)步快速增加。“房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)打持久戰(zhàn)，持之以恒，毫不動搖”。

　　綠皮書還針對房地產(chǎn)市場調(diào)控提出了一些建議，包括：取消期房預(yù)售制度；將擴大房地產(chǎn)稅試點作為穩(wěn)定當(dāng)前預(yù)期和深化住房綜合配套改革的突破口；制定土地調(diào)控的目標(biāo)，探索建立抑制地價過度上漲的機制；空間管理方面，根據(jù)對不同城市采取不同調(diào)控措施，針對一些城市可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破滅的情勢，建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機制，避免市場“硬著陸”等等。

　　在這種情況下，對于房地產(chǎn)市場此后的走勢，彭澎提醒說：“對于購房者來說，千萬不要盲目追高。自住的剛需性購房要根據(jù)自己的經(jīng)濟條件和需求來購買；而對于投資者來說，一定要考慮價格的支撐因素，比如是不是交通便利，路段好不好，或者有沒有特殊的利好因素等等。”

　　他還強調(diào)應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注政府政策變化中的“三個不確定因素”：“第一個是房產(chǎn)稅的推行，怎么推和在哪里推都是不確定因素；第二個是反腐對房價的影響，"房叔""房嬸"被調(diào)查、公開，政府肯定會進一步加強反腐監(jiān)督，會不會影響房價也是一個不確定因素；第三個是保障房建設(shè)的推進力度，尤其是目前保障房對非本地戶籍人口開放。”

　　三類人不必

　　提前還房貸

　　提醒新年月供將減少

　　新華社電 臨近年末，各銀行又迎來一批提前還貸族。不過近日采訪的多名銀行理財專家表示，三類人不必急著還清貸款。

　　2012年6月和7月，央行連續(xù)兩次降息，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率從7.05%降到6.55%。由于絕大多數(shù)購房者與銀行簽訂個人房貸合同時，均與銀行約定貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整時間為“次年1月1日”。也就是說，在一年當(dāng)中，即使央行多次加息或減息，個人房貸都要在次年的1月1日才執(zhí)行新的基準(zhǔn)利率。

　　對于很多老房貸客戶來說，從2013年1月1日起月供款就減少。以一筆50萬元30年期的貸款為例，如果2012年執(zhí)行7.05%的貸款基準(zhǔn)利率，選擇等額本息方式償還，每月還款金額為3343元。而從2013年起，每月償還金額為3177元，減少了166元。

　　臨近年末，拿到了年終獎，以及平時的積累，有一定積蓄的購房者會想著提前把房貸還掉，以減輕每月的房貸壓力，因此，到銀行咨詢提前還款的客戶也多了起來。但提前還款未必劃算，中國銀行、工商銀行、交通銀行在遼寧省鞍山市分支機構(gòu)的理財師表示，三類人不適合提前還貸。

　　一是購房較早，采用公積金貸款或者獲得7折或8折優(yōu)惠利率的業(yè)主。2009年、2010年時銀根放松，不少購房者享受到了7折利率，減息后，利率更低，低于目前5年以上的定存利率，更低于一些理財產(chǎn)品的利率。這種情況下，提前還款還不如拿去存款，或者購買理財產(chǎn)品。

　　二是使用等額本息還款法且已進入還款階段中期的業(yè)主。這類人前幾年還的錢絕大部分都是利息，本金所占還款金額的比例非常低，如果此時提前償還貸款，節(jié)省的利息并不多。

　　三是未來有較大支出的客戶，比如近期有生小孩、買車等計劃的，提前還款會大量擠占資金。

　　理財師提醒市民，提前還款還要支付一筆違約手續(xù)費。目前各家銀行的違約手續(xù)費差異較大，有的銀行可以不收手續(xù)費，而有的銀行則需要收實際還款額1－3個月的利息，甚至有的銀行需要收取實際還款額3%的手續(xù)費。

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