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　　河南分網(wǎng)消息 據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道：中國(guó)房地產(chǎn)自1998年至今實(shí)行的住房分配貨幣化，到建立住房保障制度階段。房改12年，決定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的不是市場(chǎng)，而是政策。因?yàn)橹袊?guó)樓市是政策市，政策市就是政府市。

　　一方面中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)都是以商品房為主，保障房為鋪的格局，無(wú)法做到“兩條腿平行走”。另外一方面是中國(guó)土地制度一直以來(lái)是以政府壟斷為主，土地供應(yīng)無(wú)法緩解日益膨脹的市場(chǎng)需求。

　　所以，政府唯有采取大量的行政、金融、土地、價(jià)格、稅收、市場(chǎng)的政策，甚至出臺(tái)不講道理的“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限利潤(rùn)、限售、限外”政策，導(dǎo)致政策影響力大于市場(chǎng)預(yù)期。

　　下一步中央房地產(chǎn)調(diào)控任務(wù)主要有兩個(gè)方面，一是“防止房?jī)r(jià)反彈與鞏固前期調(diào)控成果”。二是“穩(wěn)增長(zhǎng)與穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期”?？梢悦鞔_的判斷，十八大后，不要指望中央政府出臺(tái)新的政策調(diào)控樓市，因?yàn)闆]必要調(diào)控再加碼。只要市場(chǎng)不是大幅急劇反彈，就不會(huì)調(diào)控加碼。

　　自2012年1月1日-2012年11月15日，中央各部委共60次表態(tài)調(diào)控不放松不動(dòng)搖，15次重申房?jī)r(jià)合理回歸，2次強(qiáng)調(diào)絕不讓房?jī)r(jià)反彈，依然未出臺(tái)新的嚴(yán)厲政策調(diào)控房?jī)r(jià)。

　　行業(yè)層面上，以保護(hù)合理需求與刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貨幣政策早已經(jīng)開始松動(dòng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境趨于寬松。

　　市場(chǎng)層面上，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)不很樂(lè)觀、政策開始“預(yù)調(diào)微調(diào)”。經(jīng)過(guò)近三年的調(diào)控，投資投機(jī)需求已經(jīng)基本離場(chǎng)，供求關(guān)系也已有所改變，而房?jī)r(jià)并無(wú)實(shí)質(zhì)性下降，購(gòu)房者心理預(yù)期開始轉(zhuǎn)向，被壓抑的剛性需求開始釋放，房?jī)r(jià)仍有上漲壓力。

　　除非為了拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)再次全線放寬房地產(chǎn)調(diào)控，否則也不會(huì)再現(xiàn)2009-2010年那樣的報(bào)復(fù)性上漲。

　　說(shuō)明中央政府既不會(huì)放棄目前正在實(shí)施的政策，也不會(huì)再出臺(tái)更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是適當(dāng)調(diào)控微調(diào)，保持樓市穩(wěn)定預(yù)期。

　　只要做好四點(diǎn)就可以，一是對(duì)現(xiàn)有政策嚴(yán)格執(zhí)行，遏制好投機(jī)、投資、炒房。二是踏踏實(shí)實(shí)蓋好保障房。三是加大土地與商品房市場(chǎng)供應(yīng)。四是加強(qiáng)樓市調(diào)控執(zhí)行督查和約談問(wèn)責(zé)。這樣，房?jī)r(jià)就不會(huì)出現(xiàn)大幅度反彈。

　一）調(diào)控已成效，房?jī)r(jià)不存在反彈。

　　我們回顧下前幾輪國(guó)家宏觀調(diào)控，2003年國(guó)家開始實(shí)施宏觀調(diào)控是因?yàn)?002年5月9日“11號(hào)文件”（經(jīng)營(yíng)性土地出讓“招、拍、掛”）與2003年8月12日“18號(hào)文件”（房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一），導(dǎo)致房地產(chǎn)投資過(guò)熱與地價(jià)上漲過(guò)快，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，全國(guó)出現(xiàn)爛尾樓與銀行金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2005年宏觀調(diào)控是因?yàn)?004年8月32日“831大限”后，土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致土地嚴(yán)重供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)暴漲，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)2004年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲18.7%。

　　2007年宏觀調(diào)控是因?yàn)?006年，土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)，供求關(guān)系與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失去平衡、市場(chǎng)大量的熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)2007年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲16.8%。

　　2009年-2010年宏觀調(diào)控是源于2008年年中土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)與2008年金融危機(jī)之后，為保增長(zhǎng)，中央政府出臺(tái)4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃與央行9.59萬(wàn)億天量寬松貨幣，而房地產(chǎn)成“資金池”，導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩與制造業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)暴漲。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)2009年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲24.7%。2011年-2012年宏觀調(diào)控是因?yàn)?009年-2010年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。但是，通過(guò)近三年房地產(chǎn)調(diào)控，房?jī)r(jià)沒有明顯漲幅，總體上保持平穩(wěn)。從今年6月開始，房?jī)r(jià)止跌回漲，房?jī)r(jià)保持基本平穩(wěn)。

　　2012年前10個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了1-5月的量?jī)r(jià)齊跌和6-9月的筑底兩個(gè)階段，2012年1-5月，70大中城市新建住房?jī)r(jià)格保持下跌態(tài)勢(shì)，各月平均環(huán)比降幅分別為0.1%、0.1%、0.15%、0.1%、0.1%。

　　6月止跌回漲，環(huán)比微漲0.02%,連跌8個(gè)月后,首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)。7-9月月分別環(huán)比上漲0.2%、0.1%、0.1%。

　　2012年9月，70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.02%，漲幅較8月的0.06%繼續(xù)收窄。這已是70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)連續(xù)第四個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比上漲。

　　但相比去年同期，測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市的9月平均房?jī)r(jià)仍下降1.26%，跌幅與8月基本持平，系連續(xù)第7個(gè)月出現(xiàn)同比下滑。

　　2012年上半年全國(guó)商品房銷售成交均價(jià)同比上漲5.3%，到2012年10月，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比增長(zhǎng)6.8%，增幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅成交均價(jià)同比增長(zhǎng)8%，連續(xù)7個(gè)月增長(zhǎng)。辦公樓成交均價(jià)同比下降6.1%，商業(yè)用房同比增長(zhǎng)2.9%。

　　二）十大報(bào)告與房地產(chǎn)業(yè)主管部門住建部透露調(diào)控不加碼信號(hào)。

　　今年11月8日國(guó)家主席、總書記胡錦濤作“中國(guó)共產(chǎn)黨十八大”的報(bào)告看，報(bào)告中一字未提房地產(chǎn)調(diào)控政策問(wèn)題，表明中央開始淡化房地產(chǎn)調(diào)控，既不承認(rèn)調(diào)控成果，也不否認(rèn)調(diào)控成效。

　　11月12日國(guó)家住建部發(fā)布的公告與住建部部長(zhǎng)姜偉新則重申，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松，限購(gòu)政策在短期內(nèi)不會(huì)退出。

　　對(duì)于樓市調(diào)控，中央政府時(shí)刻準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時(shí)，中央儲(chǔ)備相應(yīng)的政策，一旦需要的話就出手。判斷樓市的動(dòng)向，不能只考慮一個(gè)因素，一定要綜合考慮成交量和價(jià)格。交易量增加、交易價(jià)格同時(shí)上漲，就會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)控。

　　可見此輪調(diào)控將繼續(xù)，新一屆政府將繼續(xù)從嚴(yán)調(diào)控政策一時(shí)不會(huì)放松，政策反復(fù)、房?jī)r(jià)反彈的可能性不大。這符合市場(chǎng)早前預(yù)測(cè)，利于穩(wěn)定市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期。

　　表明中央政府與住建部重在表態(tài)與穩(wěn)定預(yù)期，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障房制度與配套的完善，并無(wú)新的政策出臺(tái)規(guī)定，僅僅是強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松，并且沒表示新的具體政策出臺(tái)，依然是“有保有壓，保大于壓”的思想。

　　從2012年10月-11月15日，全國(guó)共有10個(gè)城市發(fā)出調(diào)控收緊政策，同時(shí)又有10個(gè)城市發(fā)出政策微調(diào)放松調(diào)控的。一方面是收緊的政策基本上是無(wú)法全面執(zhí)行與缺乏操作性的政策，而微調(diào)的政策是圍繞合理的剛性需求作為調(diào)整對(duì)象的，主要是信貸政策，包括公積金與首套房貸首付比例及利率及異地互貸等支持剛性需求的政策調(diào)整。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策徹底松綁的可能性似乎不大，但適度微調(diào)的壓力和可能還是存在的。2012年7月31日中央政治局會(huì)議講得很清楚，房地產(chǎn)調(diào)控方面“兩堅(jiān)一防”：堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈。沒說(shuō)進(jìn)一步調(diào)控，而是鞏固調(diào)控成果”。

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