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　　北京2月20日消息（丁華艷）據(jù)《天下財(cái)經(jīng)》報(bào)道，樓市去庫存再發(fā)力，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營業(yè)稅雙雙下降。財(cái)政部、國稅總局、住建部昨天發(fā)布通知，降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅與營業(yè)稅。分析認(rèn)為，在寬松政策基調(diào)下，2016年樓市去庫存有望進(jìn)一步提速。

　　改善大戶型房產(chǎn)最受益

　　通知要求，對個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，政策調(diào)整，受益最大的是改善、置換的大戶型房產(chǎn)。

　　胡景暉：首次置業(yè)90平方以下，稅收1%的優(yōu)惠政策，原來很多城市都有。但原來很多城市的規(guī)定是：90-140平方，契稅1.5%；140平方以上契稅3%。但這次，把140平方以上的3%契稅取消了。實(shí)際上促進(jìn)的是改善、置換的大戶型，消費(fèi)總價(jià)比較高的房產(chǎn)契稅基本降低了一半。因?yàn)?，要想享受這些優(yōu)惠稅收政策，需要把原本手里的小房子賣掉，所以這個(gè)政策一方面促進(jìn)新房庫存的消化，另一方面也促進(jìn)二手房存量的盤活。

　　銷售2年以上住房免征營業(yè)稅

　　對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，減免力度也不小。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，

　　楊紅旭：二套房契稅以前基本都是按照3%收的，現(xiàn)在有些差別化的優(yōu)惠。面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，跟首套房的待遇一樣；面積為90平方米以上的，由3%減按2%的稅率征收契稅。

　　此外，在營業(yè)稅方面，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　第三套組合拳根本目的還是去庫存

　　2月以來，相繼調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付比例，上調(diào)住房公積金存款利率，再到昨天稅費(fèi)政策也開始發(fā)力，樓市政策組合拳已經(jīng)打到第三套。胡景暉認(rèn)為：政策的根本目的還是房地產(chǎn)去庫存，在寬松政策基調(diào)下，2016年樓市去庫存有望提速。

　　胡景暉：這個(gè)政策最主要的意圖還是要去庫存，消化二三線城市的新房庫存，鼓勵大家進(jìn)行改善；第二，還涉及到營業(yè)稅的改革，不單單是考慮新房市場，對于二手房市場也降低了流通的稅費(fèi)。特別是，原來滿兩年能否免征營業(yè)稅，普通住宅和非普通住宅區(qū)別對待。這一次，不管普通住宅，還是非普通住宅，只要滿兩年，都免征營業(yè)稅。既促進(jìn)新房的去庫存，也促進(jìn)了二手房的流通。實(shí)際上，這個(gè)政策對存量和增量市場的交易，都做了刺激。

　　北上廣深暫不享受部分優(yōu)惠

　　值得注意的是，通知特別指出，北京市、上海市、廣州市、深圳市除了享受“個(gè)人購買家庭唯一住房”契稅的政策外，暫不享受其他優(yōu)惠。對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長胡志剛分析，這四個(gè)一線城市，當(dāng)前面臨的首要問題是房價(jià)上漲壓力較大，而不是去庫存，這也體現(xiàn)了差異化的樓市調(diào)控思路。

　　王一鳴：待售房去庫存要6-7個(gè)月時(shí)間

　　分析認(rèn)為，我國房地產(chǎn)庫存，主要集中于部分二線城市及三四線城市，由于前期過度開發(fā)透支了需求，導(dǎo)致這些城市成交低迷。那么，我國的房地產(chǎn)庫存，到底有多大？

　　在昨天召開的中國經(jīng)濟(jì)50人論壇2016年年會上，國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴給了一串?dāng)?shù)據(jù)：其中，僅僅是待售房去庫存也要6-7個(gè)月時(shí)間。

　　王一鳴：到去年12底，待售面積是7.18億平方米，按照去年全年銷售面積12.8億平方米測算，目前中國房地產(chǎn)庫存消化需6-7個(gè)月；然而如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑，庫存消化需5年零9個(gè)月；加上大口徑待開發(fā)面積，庫存消化需6年零5個(gè)月。

　　庫存高企已經(jīng)抑制了房地產(chǎn)開發(fā)投資積極性。據(jù)國土資源部統(tǒng)計(jì)，2015年全國105個(gè)主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)總量減少，房地產(chǎn)開發(fā)用地面積不及2014年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降為近年來低點(diǎn)。

　　王一鳴：8條建議助力房地產(chǎn)去庫存

　　房地產(chǎn)去庫存，除了貨幣政策和財(cái)稅政策發(fā)力，還要多管齊下，綜合發(fā)力。對此，王一鳴給出了8條建議：

　　王一鳴：第一，在三四線人口凈流出地區(qū)，控制房地產(chǎn)用地供給量；第二，提高保障性安居工程的貨幣化安置比例，去年這個(gè)安置比例是28%，如果能提高到50%，可以消耗掉一大塊庫存；第三，發(fā)展批量化租賃市場，我跟萬科聊過，現(xiàn)在的障礙是，外來人口租房的價(jià)格不能太高，但是商業(yè)融資的利率太高，如果政府能夠給一點(diǎn)補(bǔ)貼，這個(gè)盈利模式就可以做出來了。

　　此外，王一鳴還建議：在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，推進(jìn)住房按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅；房地產(chǎn)政策給地方政府更大的自主權(quán)；對于消化庫存壓力較大的商業(yè)用房、辦公樓，實(shí)行資產(chǎn)證券化；拿出一些公積金，探索建立城市住宅政策性銀行，主要幫助缺乏抵押物、信用不高的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，獲得按揭貸款；鼓勵農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口買房等等。

　　王一鳴：2014年有購房的外地務(wù)工人員只占1%，如果在提高一個(gè)百分點(diǎn)，也能消耗相當(dāng)一塊庫存?，F(xiàn)在有的地方已經(jīng)在做，比如安徽，農(nóng)民工買房，政府給補(bǔ)貼。同時(shí)，契稅是否可以降低？貸款能否給貼息？都可以考慮。

全國十三五規(guī)劃明確全民參保計(jì)劃，將在2020年前基本實(shí)現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場空間，無憂保堅(jiān)定信念承擔(dān)起企業(yè)的社會責(zé)任，努力做國家全民參保計(jì)劃的踐行者。