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　 全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，當(dāng)前保障房建設(shè)最值得肯定的成績，是它重新開啟了住房供應(yīng)雙軌制的格局

　　按照中央要求，各地最晚必須在11月底，完成2012年保障房開工任務(wù)。目前，在已經(jīng)提交的保障房答卷中，包括北京市、陜西省、安徽省、河北省等15?。ㄊ校┒家呀?jīng)完成或超額完成保障房開工任務(wù)。

　　在我國，保障房的建設(shè)速度、規(guī)模、難度有太多特殊性。為了彌補(bǔ)近10年來保障房供應(yīng)體系的缺陷，我國創(chuàng)造了獨(dú)一無二的保障房集中建設(shè)記錄。

　　一邊建設(shè)、一邊探索住房制度和住房保障體系，這是必須要走的路。在頂層設(shè)計(jì)尚未完善前，中央各部門從政策和行政支持等多方面，鼓勵(lì)和推動(dòng)各地方已經(jīng)開始的各種創(chuàng)新。

　　比如《公共租賃住房管理辦法》的施行，在現(xiàn)有的土地供給制度、融資和籌資機(jī)制下，試點(diǎn)集體土地上建設(shè)公租房，建立政府支持下的企業(yè)融資平臺，利用公積金貸款建設(shè)保障房，商品房配套、配建公租房等等。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新認(rèn)為，在保障房建設(shè)實(shí)踐過程中，我國住房制度的頂層設(shè)計(jì)正從“零敲碎打”走向成熟完善?！暗投擞斜Ｕ希卸擞兄С?，高端有市場”的住房供應(yīng)體系，正逐漸從藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

　　重啟住房制度新雙軌制

　　保障房任務(wù)從2010年的580萬套，提高至2011年的1000萬套，到2012年的700萬套以上（約為740萬套），“十二五”期間我國共將建設(shè)保障性住房3600萬套，住房覆蓋率達(dá)到20%。

　　根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的公開數(shù)據(jù)，今年1至9月份，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工720萬套，開工率為97%，基本建成480萬套，完成投資9600億元。

　　截至目前，已有20個(gè)省市完成保障房的考卷，公布的開工量均超額完成計(jì)劃指標(biāo)。其中四川省在6月底時(shí)就已經(jīng)完成開工任務(wù)的92.75%；江西、河南等省早在8月底就已經(jīng)完成；江蘇省、云南省、安徽省等8省早在9月底完成。

　　1998年住房制度改革以來，曾經(jīng)一度出現(xiàn)保障房供應(yīng)不足、商品房過度市場化的制度扭曲。直到2007年，國務(wù)院出臺《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，再次將大規(guī)模集中建設(shè)保障房提上施政議程。

　　2012年，全國保障房建設(shè)任務(wù)是700萬套。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在年初曾表示，700萬套的保障房任務(wù)，是綜合考慮了資金、土地和續(xù)建項(xiàng)目等多項(xiàng)因素后確定的，各地方最遲要在11月底前全部開工。

　　雖然建設(shè)任務(wù)比上年減少，但在資金上，財(cái)政部在2012年安排的保障房補(bǔ)助資金比2011年明顯增加。今年初，財(cái)政部、國家發(fā)展改革委會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門向地方下達(dá)了1543億元的補(bǔ)助資金，其后又追加65億元用以支持各地的城市棚戶區(qū)改造。僅此一項(xiàng)，較2011年就超出了78億元。

　　同時(shí)，國土資源部、銀監(jiān)會、農(nóng)業(yè)局等國家各相關(guān)部門也在積極落實(shí)城鎮(zhèn)保障性安居工程的各項(xiàng)政策指標(biāo)。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，保障性住房的缺失是導(dǎo)致房價(jià)快速上漲的一個(gè)重要因素，它加劇了商品房市場供求緊張局面?！笆濉逼陂g加大保障性住房建設(shè)的力度，主要是解決供應(yīng)不足的問題。

　　全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，當(dāng)前保障房建設(shè)最值得肯定的成績，是它重新開啟了住房供應(yīng)雙軌制的格局。 資金和土地兩大難題

　　在保障房建設(shè)中，資金和土地是最難解決的兩大桎梏。不過，從中央到地方，一直在積極應(yīng)對。

　　近年，國土資源部一直加大土地供應(yīng)規(guī)劃，2010年落實(shí)保障性住房用地2.51萬公頃，2011年落實(shí)用地4.36萬公頃，2012年計(jì)劃安排保障性住房用地供應(yīng)4.76萬公頃。

　　今年8月初，國土資源部在縮減20個(gè)城市的土地供應(yīng)規(guī)劃總量時(shí)，反而增加了保障性住房的土地供應(yīng)量。在當(dāng)月的保障性住房國際研討會上，國土部副部長胡存智就表示，4.76萬公頃，彼時(shí)已落實(shí)到位的有2萬公頃。

　　此外，為了加大土地供應(yīng)，國土部在有頗多爭議的情況下，大膽允許保障性住房用地“先上船后補(bǔ)票”。

　　在各地方，北京市為確保保障房供地任務(wù)做出規(guī)定，確保住宅供地的50%以上安排用于保障房建設(shè)。

　　財(cái)政支持上，中央財(cái)政投入力度不斷加大，從2007年的72億元增加到2011年的1522億元，僅僅5年的時(shí)間，用于保障性安居工程建設(shè)的資金實(shí)現(xiàn)了20多倍的增長。

　　財(cái)政部還要求，各地方發(fā)行的地方債券籌集資金，要優(yōu)先用于保障性安居工程，提高土地出讓收益和地方債券收入用于保障性安居工程的比重，繼續(xù)落實(shí)好保障性安居工程的稅費(fèi)減免政策，探索鼓勵(lì)企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營試點(diǎn)。

　　為了多渠道籌措保障性住房建設(shè)資金，各地都在發(fā)揮公司的融資作用。比如陜西省由省財(cái)政和延長石油集團(tuán)分別出資10億、30億元成立的省保障性住房建設(shè)工程有限公司，通過市場化方式融資，放大資金規(guī)模，予以支持資金困難的市縣建設(shè)。

　　中房集團(tuán)理事長孟曉蘇建議，可通過成立REITs引導(dǎo)社會資金進(jìn)入保障房領(lǐng)域。通過設(shè)計(jì)退稅優(yōu)惠的激勵(lì)措施，調(diào)動(dòng)私人資金進(jìn)行低收入出租住房的建設(shè)，以此達(dá)到整體提升出租房的存量。開發(fā)商還可以把這項(xiàng)退稅優(yōu)惠出售，進(jìn)行融資。

　　另外，保障房的分配和退出機(jī)制也亟需建立，質(zhì)量監(jiān)督體系也尚待建設(shè)。江西省堅(jiān)持“省每半年、市每季度、縣每月”開展拉網(wǎng)式質(zhì)量檢查，黑龍江省嚴(yán)格落實(shí)“三審兩公示”和網(wǎng)上公開制度。

　　在這樣的監(jiān)督機(jī)制建立之前，難免會出現(xiàn)保障房成變相福利房的情況。國務(wù)院常務(wù)會議明確要求，對此要切實(shí)防范并嚴(yán)厲查處。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥也曾表示，下一步還要健全糾錯(cuò)機(jī)制，處罰違規(guī)違紀(jì)公職人員，特別嚴(yán)重的還要移送司法機(jī)關(guān)。

　　應(yīng)將政策上升到法律層面

　　近日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見，意見提出從確保用地供應(yīng)、增加政府投入、規(guī)范利用企業(yè)債券融資、加大信貸支持以及落實(shí)稅費(fèi)減免政策這五大方面來落實(shí)新政，確保順利推進(jìn)保障房建設(shè)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新曾表示，要通過大規(guī)模的保障房建設(shè)，繼續(xù)深入研究住房保障的政策和機(jī)制，逐步完善頂層設(shè)計(jì)。

　　今年2月，廣東省《住房制度改革創(chuàng)新方案》就在住房保障制度上做出創(chuàng)新。方案中，廣東省提出將逐漸淡出經(jīng)適房和限價(jià)房，以租賃為主；并首次明確配建新開發(fā)項(xiàng)目中，配建公租房比例為住宅建筑總面積的10%。

　　“中國的保障房政策應(yīng)該上升到法律層面?！敝袊康禺a(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，保障房遇到的問題是國家政策沒有上升到法律體系，違規(guī)成本較低。既要有法律的制度，又要依法治理，才能使保障房發(fā)展得更好。

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