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　　政策重壓之下，房企迎來半年大考。近日專訪了住建部政策研究中心副主任王玨林，深入解析2012上半年北京房地產(chǎn)市場。

　　談降息 利好樓市

　　7月6日，央行下調(diào)了金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，個(gè)人住房公積金存貸款利率也相應(yīng)下調(diào)。這是今年央行的第二次降息，距離上次降息相隔不到30日。在此之前，今年上半年期間，央行還兩次下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率。

　　對于近期政策多次微調(diào)所釋放的信號，王玨林解釋說，存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率的變化是貨幣政策的變化，主要依據(jù)是我國通貨膨脹的情況。去年我國全年通脹壓力都比較大，今年3月份以后，通脹壓力在逐漸減輕。降低存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率增加了銀行貸款量，增加了社會資金，降低了首套購房者的首付，可以使開發(fā)商得到貸款，使購房者減少貸款利息。

　　談限購 必然階段

　　毋庸置疑，限購政策終于使持續(xù)高燒不退的樓市降溫。一方面是調(diào)控效果顯著，另一方面，限購政策一出臺即遭受了質(zhì)疑。有聲音認(rèn)為，“不應(yīng)用行政手段來干預(yù)市場。”對此，王玨林認(rèn)為，“我國目前的房地產(chǎn)市場處于初級發(fā)展階段，再加上管理滯后于市場發(fā)展，為穩(wěn)定市場發(fā)展，采取行政措施填補(bǔ)市場管理的空白也就成為了必然?！?/P>

　　王玨林表示，“一般在市場發(fā)展初期，都需要一些行政手段配合來管理市場，當(dāng)市場發(fā)展成熟后，行政干預(yù)的能力會逐步減弱，主要以法制手段來管理市場。當(dāng)然，發(fā)展成為成熟的房地產(chǎn)市場需要時(shí)間和空間等基本條件，如土地能夠合理配置和自由流動(dòng)，大、中、小城市能夠保持均衡發(fā)展，投資消費(fèi)能夠得到正確引導(dǎo)，市場能夠進(jìn)行公平競爭，法律制度的建立和完善等等?！?/P>

　　談今年 量升價(jià)穩(wěn)

　　王玨林用四個(gè)字來概括對今年房地產(chǎn)市場的看法，就是期望“量升價(jià)穩(wěn)”。

　　“沒有量就沒有市場的發(fā)展，沒有量就沒有辦法改善更多家庭的住房問題；價(jià)不穩(wěn)就會影響市場的健康發(fā)展，就會出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和社會的不和諧?！蓖醌k林說。

　　今年3月份以來，北京新建商品住宅銷售企穩(wěn)回升。王玨林認(rèn)為，一是銀行對首套購房給予了優(yōu)惠，貸款也比去年要容易了許多；二是開發(fā)商采取的促銷活動(dòng)有一定的吸引力；三是消費(fèi)需求經(jīng)過一年多的等待，逐步開始釋放，市場開始見好。

　　“預(yù)計(jì)下半年還會保持下去，但調(diào)控政策還很嚴(yán)厲，剛性需求仍然是買房的主體，所以市場不會發(fā)生大的變化，市場還會繼續(xù)保持比較平穩(wěn)的發(fā)展?！蓖醌k林表示，市場的普遍規(guī)律是量升價(jià)漲，因此，要維持量升價(jià)穩(wěn)，關(guān)鍵是調(diào)控政策能夠堅(jiān)定執(zhí)行下去，以此來保證量升、價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢。

　　建議

　　年輕人應(yīng)該先買舊房

　　房價(jià)漲跌之間，不少人為何時(shí)出手買房最合算發(fā)愁。王玨林建議購房者，“可根據(jù)自己的能力，選擇合適的區(qū)域，進(jìn)行跟蹤觀察，只要一年、半年這一區(qū)域的房價(jià)變化不大，就可以選擇了?！?/P>

　　王玨林對想買房的年輕人提三點(diǎn)建議：一是買近不買遠(yuǎn)。減少每天交通方面的煩惱，也為未來孩子提供入托、上學(xué)的方便。二是買小不買大。房價(jià)太高，減少長期還貸的壓力。三是買舊不買新。城里新房太貴，舊房源可選擇的更多些；新房公攤面積太大，舊房少些。生活就需要實(shí)際些，先滿足基本居住和生活需要，條件可以逐步進(jìn)行改善。

　　機(jī)構(gòu)發(fā)布的房價(jià)只能當(dāng)參考

　　對于“房價(jià)已經(jīng)筑底”的提法，王玨林認(rèn)為是不科學(xué)的?！爸滓?jiǎng)澏ㄒ欢ǖ臅r(shí)間段，筑底要分城市或區(qū)域，所以這種提法我不贊成?！?/P>

　　而對于現(xiàn)在社會一些機(jī)構(gòu)公布的房價(jià)動(dòng)態(tài)，王玨林認(rèn)為僅可以作為趨勢判斷。“各地房價(jià)變化差異性很大，去年一線城市商品房市場不是很好，二、三線城市還是不錯(cuò)的。在一個(gè)城市中觀察房價(jià)，要看這段時(shí)間開盤的都是什么地段。如果四環(huán)以外的比較多，房價(jià)漲幅就會降下來；如這一時(shí)期，四環(huán)以內(nèi)開盤的比例增加，房價(jià)漲幅就會上去?！? 陳靜思)

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