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　　“降價(jià)潮”下部分樓盤微漲　博弈升級“房托”身影再現(xiàn)

　　打算購置婚房的馮俊鑫和張麗娟夫婦在和銷售人員聊了差不多兩個(gè)小時(shí)之后，無奈地?fù)u頭離開。出門時(shí)還不忘抱怨，“一直在說調(diào)控房價(jià)可能降，結(jié)果等著等著把優(yōu)惠等沒了”。

　　這兩位所在的“廣州新一城”廣場，今年2月曾推出最低18000元/平方米的特價(jià)單位，比去年10月25000元/平方米的均價(jià)降幅達(dá)7000元，當(dāng)時(shí)馮俊鑫持懷疑態(tài)度，等確認(rèn)消息趕過來時(shí)“房子已經(jīng)被搶光了”。銷售人員向夫妻倆報(bào)的價(jià)格是每平方米22000元，雖然比去年低，但還是超出了夫妻倆能夠承受的價(jià)位。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》近日在北京、上海、廣州、杭州、南京等熱點(diǎn)城市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，“以價(jià)換量”是目前開發(fā)商普遍采取的策略，但隨著銷量的上升，部分樓盤開始出現(xiàn)價(jià)格逆勢上調(diào)的情況，與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間的博弈正在升級“房托”身影再次顯現(xiàn)。

　　降價(jià)是主流 低價(jià)盤熱銷

　　自3月份以來，在開發(fā)商降價(jià)促銷策略帶動下，各地樓市成交量明顯上升，進(jìn)入4、5月份，樓市成交回暖態(tài)勢仍在延續(xù)。

　　據(jù)中原監(jiān)測，從5月份前10天的交易數(shù)據(jù)來看，主要城市新房市場的成交回升較為明顯，54個(gè)大中城市的總成交量較上月同期上升44%。若剔除4月的假期因素，仍有約2成的增長。其中，以成都、杭州為代表的二線城市交易量回升幅度最大，主要原因是近期當(dāng)?shù)夭糠珠_發(fā)商在開展降價(jià)促銷活動，大體量的新盤低價(jià)入市有效地拉升了當(dāng)?shù)爻山涣俊?/P>

　　在香港和記黃埔公司開發(fā)的“上海御沁園”項(xiàng)目售樓處，看到前來購房的人并不多，銷售人員也并不是很熱情。但就在一個(gè)月前，由于該項(xiàng)目開盤價(jià)低于市場預(yù)估價(jià)近兩成，引起購房者的哄搶，4月15日開盤當(dāng)天就賣了130多套。據(jù)銷售人員介紹，這批房源最低報(bào)價(jià)僅為25000元/平方米，而早期市場預(yù)估價(jià)在30000元/平方米左右，因此比較容易賣，除6套樣板房外，余下的169套房源目前已經(jīng)基本被預(yù)訂完?！罢w來看，市場購買需求仍然存在，只要房價(jià)較為合理，這些需求就會入市。”

　　在杭州，低價(jià)樓盤十分熱銷。據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，4月杭州樓市共23個(gè)樓盤開盤，其中銷售率超過五成的樓盤有8個(gè)，樓盤“以價(jià)換量”取得不俗成績。

　　在低價(jià)盤受熱捧的同時(shí)，部分區(qū)位好的樓盤也受到青睞。北京東三環(huán)雙井附近一項(xiàng)目的最新一期樓盤于5月中旬開盤，38300元/平方米的均價(jià)卻一點(diǎn)不愁賣。銷售人員告訴，此次開盤的為老項(xiàng)目后期，一共300多套房，在領(lǐng)選房順序卡的第一天下午2點(diǎn)左右便已排了100多個(gè)號。一位有意向購房的女士對說，她最近也看了一些樓盤，相比之下，還是比較青睞這個(gè)樓盤，一方面地理位置比較好，加上是70年“大產(chǎn)權(quán)”的項(xiàng)目，主打戶型又是90平方米左右的兩居和小三居，“四環(huán)以內(nèi)這樣的項(xiàng)目好像挺少的，即便沒有什么折扣也打算近期出手了”。

　　住房網(wǎng)首席評論員程偉明分析認(rèn)為，經(jīng)過3月和4月樓市集體降價(jià)促銷，目前“剛需”房源成交價(jià)格已回落至相對理性的價(jià)位，不少觀望“剛需”認(rèn)為出手時(shí)機(jī)已到。與此同時(shí)，部分“剛需”不再只看價(jià)格，而是綜合價(jià)格與房屋質(zhì)量及配套，近3個(gè)月來杭州樓市大量“剛需”房源入市，豐富了“剛需”選擇余地，支持了成交“回暖”。

　　博弈升級“房托”再現(xiàn)

　　搶房局面出現(xiàn)的同時(shí)，“房托”也重出江湖?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》了解到，杭州5月初開盤的“金都·夏宮”和“中豪四季公館”雙雙出現(xiàn)連夜排隊(duì)、千人搶房的壯觀局面。有人指出，3月以來，杭州多個(gè)樓盤出現(xiàn)百人、千人搶房的場面，固然有樓市價(jià)格大幅下降帶來的成交上升的原因，但不可否認(rèn)，一些開發(fā)商為了拉動銷售，制造樓市熱銷假象，而雇傭“房托”排隊(duì)拿號、參與搶房。

　　廣州市海珠區(qū)一個(gè)樓盤銷售經(jīng)理向透露，目前銷售壓力很大，過去賣樓從未像現(xiàn)在這么愁過。為了能夠銷售出去房子他們想到的一個(gè)辦法就是找“房托”，營造一種熱銷環(huán)境，此時(shí)不買，后悔終生。

　　注意到，經(jīng)過一季度“以價(jià)換量”的博弈后，開發(fā)商與購房者之間的博弈悄然升級，不僅不少樓盤開始縮小降價(jià)幅度，而且開始試探性地提高價(jià)格。以廣州曾經(jīng)推出13800元特價(jià)單位的“縱橫國際”為例，目前該項(xiàng)目均價(jià)在18000元到20000元，3月推出18800元/平方米價(jià)格的“保利天悅”均價(jià)又回升到20000元以上。而類似這樣的項(xiàng)目還有十幾個(gè)。和廣州的情況相似，北京一些項(xiàng)目價(jià)格也已開始逆市上調(diào)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對2012年新入市期房項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)顯示，16個(gè)項(xiàng)目在一二季度均有成交。與一季度相比，其中11個(gè)項(xiàng)目4月至5月15日的成交價(jià)格出現(xiàn)上調(diào)，平均上漲幅度為4.4%，最高達(dá)到8.2%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，這些逆市漲價(jià)的項(xiàng)目有一個(gè)共同之處，均為低價(jià)入市或前期曾有較大幅度的價(jià)格下調(diào)，并且都因此取得較好銷售業(yè)績。他認(rèn)為，對漲價(jià)項(xiàng)目要區(qū)別看待，就普通住宅剛需類產(chǎn)品來說，其漲價(jià)之后面臨危機(jī)。一旦周邊有其他項(xiàng)目開始大幅降價(jià)，這些漲價(jià)項(xiàng)目銷售即會陷入降與不降的兩難選擇：保持現(xiàn)狀只能坐視客源流失，而重新降價(jià)則會對樓盤品牌帶來惡劣影響。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，市場買賣雙方的博弈仍在持續(xù)，僵局并未顯著打破。但春季成交反彈，還是影響了部分購房人的心態(tài)，看房積極性明顯高于去年四季度。只是很多人還是觀望，希望有更大的優(yōu)惠。而開發(fā)商依然會采取“以價(jià)換量”的策略，但開發(fā)商既要能賣出，又要追求利潤，需要不斷試探市場，找到平衡點(diǎn)。

　　庫存居高位 降價(jià)空間仍存

　　雖然部分樓盤縮小優(yōu)惠幅度，但專家認(rèn)為，降價(jià)的大趨勢不可逆轉(zhuǎn)，也不存在整體出現(xiàn)價(jià)格回升的可能。

　　中國指數(shù)研究院認(rèn)為，兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，特別是今年以來，價(jià)格明顯松動，商品住宅成交量下降顯著，市場預(yù)期正在發(fā)生改變，企業(yè)庫存巨大。重點(diǎn)城市出清周期大大延長，如北京、上海均在16個(gè)月以上，杭州達(dá)到21個(gè)月，預(yù)計(jì)主要城市短期內(nèi)供應(yīng)量將繼續(xù)上升，而成交量難以大幅反彈，價(jià)格穩(wěn)中有降的可能性較大。

　　了解到，南京樓市庫存量再次進(jìn)入5萬套以內(nèi)，5月份南京樓市有可能再次進(jìn)入大幅降價(jià)跑量的局面，加之剛需在3月份的集中釋放，剛需市場已經(jīng)小了很多。在剛需一族難以支撐的情況下，開發(fā)商將面對如何吸引改善型客戶出手，在這種情況下購房者有可能獲得更大的優(yōu)惠。

　　事實(shí)上，受住宅市場長期低迷的影響，開發(fā)商紛紛降低新開工量，以此減緩工程款支付壓力，自去年四季度以來，全國商品住宅新開工面積累計(jì)增速逐月下滑。今年一季度，全國商品住宅新開工面積累計(jì)同比出現(xiàn)負(fù)增長，增速為-5.2%，呈現(xiàn)自2009年10月以來的首次負(fù)增長。

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控將逐步形成市場化和政策調(diào)控并行的常態(tài)化局面，巨額的庫存已經(jīng)使房價(jià)喪失了大規(guī)模上漲的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤也將回歸到合理區(qū)間，整個(gè)行業(yè)將從暴利逐漸走向市場合理利潤甚至微利?？梢灶A(yù)見，未來樓市調(diào)控政策的核心仍然是控制房價(jià)上漲，讓被投資性需求推高的房價(jià)回歸合理水平。

　　住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副司長張小宏近日表示，近一個(gè)時(shí)期市場回調(diào)還將是整個(gè)房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，并明確調(diào)控方向不改，強(qiáng)調(diào)決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。（ 李佳鵬 王濤 魏宗凱 烏夢達(dá) 王政 鄧華寧）

　　相關(guān)報(bào)道

　　“三座大山”灼傷上市房企

　　現(xiàn)金入不敷出 負(fù)債維持高位 存貨激增三成

　　資金鏈愈發(fā)緊張、負(fù)債持續(xù)攀升、存貨量快速增加“三座大山”正在灼傷上市房企。“暫緩拿地，降價(jià)保量”是當(dāng)前大部分上市房企運(yùn)作的真實(shí)寫照。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在限購等政策持續(xù)的背景下，降價(jià)促銷，加快銷售回款將是資金較為緊張房企的唯一選擇。

　　Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申萬一級行業(yè)分類，今年一季度，146家上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入713.37億元，同比2011年一季度的675.37億元增長了5.6%；共計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬與母公司股東的凈利潤94.42億元，同比2011年一季度的96.88億元則下降了2.54%。146家企業(yè)中，有76家出現(xiàn)了凈利潤下滑的情況，其中萬通地產(chǎn)一季度虧損2302.55萬元，凈利潤同比下滑3953.14%。

　　從現(xiàn)金流指標(biāo)來看，146家上市房企雖然有所改善，但整體依然處于入不敷出的狀態(tài)。W ind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度，上述房企經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-171.99億元，相比之下2011年同期，該數(shù)據(jù)則為-444.91億元。從負(fù)債情況來看，146家房企的總負(fù)債依然高達(dá)1.49萬億元，較2011年底的1.44萬億元有所上升。其中，“萬保金招”四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率依然維持在高位，分別為77 .73%、78 .92%、71 .94%和70.32%。從短期借款來看，上述企業(yè)一季度末的短期借款總額為1154.73億元，同比2011年一季度的876.48億元大幅上升了31.7%；長期借款總額由3064.26億元上升至3447.05億元。

　　長江證券的研究顯示，房地產(chǎn)板塊凈負(fù)債率再創(chuàng)2008年以來新高，達(dá)到了73%，企業(yè)杠桿的運(yùn)用空間已經(jīng)變得很小，短期償債能力也進(jìn)一步減弱至2008年水平。降價(jià)促銷，加快銷售回款將成為資金較為緊張的房企的唯一選擇。

　　另外，從存貨指標(biāo)來看，146家房企的存貨總量一季度末為1.34萬億元，同比2011年一季度的1.01萬億元上升了32.7%，也較2011年末的1.29萬億元有了進(jìn)一步的上升。從應(yīng)收賬款的情況來看，上述企業(yè)的一季度應(yīng)收賬款總額為220.88億元，同比2011年一季度的189.77億元上升了16.4%。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》發(fā)現(xiàn)，在主要房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，新開工與投資增速一季度明顯放緩。

　　中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測顯示，前4個(gè)月，富力、華潤等十大標(biāo)桿房企的權(quán)益購地總金額為189億元，較去年同期下降63%。從購地和銷售的對比情況來看，前4個(gè)月十大標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額與銷售金額的比值僅為12%，這一水平是自2008年以來的最低位。在銷售不暢的市場大背景下，開發(fā)商在土地拓展方面愈發(fā)謹(jǐn)慎，富力、華潤、金地和綠城連續(xù)4個(gè)月都沒有增加新的土地儲備。

　　中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，對開發(fā)商而言，由于土地儲備的規(guī)模依然充足，企業(yè)的杠桿水平仍然偏高，因此最近一段時(shí)間內(nèi)，去庫存依然是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先考慮的問題。

　　截至3月底，中原監(jiān)測到的標(biāo)桿房企在47個(gè)城市的在售項(xiàng)目的庫存量約為2462萬平方米。大多數(shù)標(biāo)桿房企的庫存量與此前一月變化不大，僅招商環(huán)比增加約1成，富力、金地環(huán)比減少約1成。相對于2011年6月底，標(biāo)桿房企的庫存量增加55%，庫存壓力仍較大。廣州、沈陽、杭州、武漢、上海、佛山等地的庫存量較為集中。

　　長江證券認(rèn)為，二季度存貨周轉(zhuǎn)率的上升幾成定局。伴隨著新開工與投資增速的放緩，房地產(chǎn)板塊明顯已進(jìn)入去庫存階段，目前多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)選擇降價(jià)促銷回籠資金，在去庫存周期內(nèi)，降價(jià)促銷行為將持續(xù)下去。（ 李佳鵬 吳黎華）

　　地方忙微調(diào) 難撼樓市調(diào)控主基調(diào)

　　地方樓市政策微調(diào)之風(fēng)繼續(xù)蔓延。進(jìn)入5月，繼揚(yáng)州發(fā)布通知擬對個(gè)人購買成品住房進(jìn)行獎勵的消息曝出后，安徽省蕪湖市住房公積金管理委員會9日發(fā)布新政，完善個(gè)人住房公積金貸款最高額度的政策。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家認(rèn)為，保障合理購房需求實(shí)現(xiàn)樓市“軟著陸”符合中央政策要求，但樓市調(diào)控的大基調(diào)沒有變，如果地方微調(diào)政策有悖于中央調(diào)控要求，“存活”時(shí)間不會長。

　　揚(yáng)州、蕪湖并非個(gè)案。了解到，今年以來已有超過20個(gè)城市出臺了樓市微調(diào)政策，其中以放松公積金貸款政策鼓勵剛需為主。除此之外，各地政策微調(diào)的內(nèi)容還涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼等。比如，上海、天津、廈門調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、中山上調(diào)限價(jià)等。

　　中投聯(lián)達(dá)(北京)投資有限公司董事長楊少鋒表示，要看到一些地方出臺的微調(diào)政策并不僅僅是針對房地產(chǎn)市場，而是從就業(yè)等多重因素上進(jìn)行整體考慮，試圖適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的表現(xiàn)，因?yàn)槭袌龅兔运鶐淼挠绊懖⒉痪窒抻谛袠I(yè)本身，也會延伸到上下游行業(yè)。

　　就房地產(chǎn)市場而言，成交量持續(xù)萎縮、土地市場冷清等也是地方進(jìn)行微調(diào)的動力來源。值得注意的是，并不是所有的地方微調(diào)政策都被“默許”。今年上海對購房者放寬戶籍和蕪湖購房補(bǔ)貼的政策均被叫停。更早些時(shí)候，佛山上調(diào)限價(jià)、成都對購房者從戶籍方面放寬政策也被叫停。

　　“判定是否違背中央總體調(diào)控精神，取決于地方微調(diào)具體尺度的把握”，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說，地方都可以說是為了“保剛需”、降低消費(fèi)者的購房門檻，但關(guān)鍵還要看尺度怎么定，具體實(shí)施執(zhí)行過程中是否有“放水”跡象等。

　　陳國強(qiáng)表示，目前市場還是處于膠著狀態(tài)，各方對后市政策面是否出現(xiàn)變化還存在一定分歧，部分市場主體對地方政府微調(diào)抱以較多期待。但要看到，樓市調(diào)控基調(diào)沒有變，如果微調(diào)政策有悖于中央調(diào)控要求，“存活”時(shí)間不會長，多數(shù)地方應(yīng)該也不敢做這樣的嘗試。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌也表示，政策層面在滿足保障需求、支持剛性需求、遏制投機(jī)需求等方面一直是清楚的。楊少鋒則認(rèn)為，地方以保障剛性需求及合理的改善型需求為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行適度微調(diào)，是符合中央調(diào)控政策的，將來地方微調(diào)可能會是一個(gè)趨勢。（ 王濤）

　　“客戶出手猶豫時(shí)，房托就要出馬了”

　　“很多人以為買房是深思熟慮后的決定，但我告訴你，真買房的瞬間其實(shí)就是頭腦一熱?！崩蠲?化名)指點(diǎn)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》。而他身旁的售樓處，空空蕩蕩。

　　李明是廣州市海珠區(qū)一個(gè)樓盤的銷售經(jīng)理，他所在的公司在華南市場赫赫有名“只是最近幾年發(fā)展沒那么快，10年前，我們公司的地位就像如今的萬科一樣”。

　　他已經(jīng)3個(gè)星期沒休假了“任務(wù)太重了?！彼?月的任務(wù)是銷售8000萬元，但過了最容易突擊任務(wù)的五一黃金周，只賣了2000多萬元，“壓力山大。”他自嘲，過去賣樓從沒這么愁過。

　　為此，他們用了不少辦法。第一個(gè)就是找“房托”。他舉例，昨天就有一個(gè)客人準(zhǔn)備買房，但有些猶豫?！氨緛砜腿苏f想等等再說，但我們用點(diǎn)辦法就讓他立刻做了決定?！?/P>

　　“一般在客人準(zhǔn)備出手、又有點(diǎn)猶豫的時(shí)候，房托就要出馬了?！崩蠲髡f，我們就是不能給他們理性思考的機(jī)會，要給他營造一種環(huán)境：此時(shí)不買，后悔終生。

　　6日親眼目睹了一起“房托”的成功案例。一個(gè)客人看完了樣板房，看中了一套建筑面積80平方米左右、總價(jià)180萬元的單位。談到僵持的時(shí)候，另一個(gè)銷售人員帶著“客人”坐到了旁邊。巧的是，那個(gè)銷售員也大談這套房樓層多合適、朝向多好，布局多協(xié)調(diào)，如此好房必然喜好者眾多。顯然，新來的“客人”恰好也看上了這套房。

　　發(fā)現(xiàn)，兩邊的銷售人員講話的聲音大小拿捏很到位，既不會讓客人認(rèn)為是刻意想讓他聽到，又會有一些關(guān)鍵信息飄入耳中。

　　這時(shí)，銷售人員無奈地告訴新來的“客人”：“先生，不好意思，您看中的那套房已經(jīng)被別的客人選中了，但他還沒有做決定，你要么等一等，要么先去看看別的單位？”

　　“這有用嗎，太假了吧？”在旁邊問“看情況。要是這招不靈，還有關(guān)鍵的后招”。李明點(diǎn)撥。

　　攤牌的時(shí)間到了?！跋壬X得怎么樣，如果您還不能確定的話，我們不能保證為您保留?！?/P>

　　客人說：“我再想想?！?/P>

　　這時(shí)，新“客人”對他的銷售員說：“我要了”。然后掏出銀行卡，去往柜臺，準(zhǔn)備交10萬元定金。

　　當(dāng)“房托”拿著“交款證明”出來時(shí)，客人坐不住了，直接走到售樓處把房訂了，當(dāng)然，作為對先選購用戶的“優(yōu)待”政策，他拿到了那套單位。

　　李明表示，自從使用了“房托”，銷售多少有點(diǎn)起色，但按這個(gè)進(jìn)度，他很可能完不成任務(wù)。他抱怨，調(diào)控之下，開發(fā)商的日子都不好做，但不同的開發(fā)商選擇的策略不同。周邊一些中小開發(fā)商的樓盤很多選擇以價(jià)換量，靠降價(jià)跑銷量，“旁邊樓盤的價(jià)格比我們低三四千，我們這邊當(dāng)然很難賣”。

　　而他的第二個(gè)辦法就是“低調(diào)降價(jià)”“說白了就是偷著降?！彼榻B，一般對購房者報(bào)價(jià)是26000元左右，如果購房者看完樣板房還有興趣，再報(bào)個(gè)“每平米優(yōu)惠2000左右的價(jià)格”，雖然這個(gè)價(jià)格比周邊樓盤還高，但還是會有購房者動心，如果最后購房者一切都滿意，就是對價(jià)格還有點(diǎn)猶豫，就再送些家具、電器。

　　他解釋，自己公司一般主打中高端購房者，如果降價(jià)幅度太大，很容易引起已購房者的不滿，搞不好還引發(fā)房鬧，所以現(xiàn)在很謹(jǐn)慎。

　　但這也會帶來新的問題“很多購房者一聽我們的價(jià)格比周邊貴不少，根本不坐下來，直接就轉(zhuǎn)身走了，所以現(xiàn)在成交這么差。現(xiàn)在誰降價(jià)多，誰賣得多”。

　　他說：“現(xiàn)在是我最難的時(shí)候了。”（ 烏夢達(dá)）

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