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　　今年上半年，在3·30新政、公積金新政、“房七條”等利好政策的帶動下，江門樓市迅速回暖。但與此同時，江門高企的庫存壓力也讓業(yè)界擔憂，去庫存化依然是房企未來一段時間內的主要壓力和任務。

　　此外，與樓市成交火熱形成鮮明對比的是，江門土地市場卻是有點冷，房企拿地趨于謹慎，不輕易出手。

　　一邊是火焰……

　　多重利好造就“紅五月”傳奇

　　今年首季，江門樓市開局表現(xiàn)平平。據(jù)江門市住建局數(shù)據(jù)顯示，1～3月中心城區(qū)（蓬江、江海）住宅成交2797套，同比上升14.3%，雖沒有驚人之勢，但不失為好的開始。

　　從第二季度開始，隨著利好政策全面開花，江門樓市成交量步步上升，中心城區(qū)住宅網簽成交超過5300套，與首季相比幾乎翻了一倍。其中，4月蓬江、江海新建商品房網簽套數(shù)1298套，同比增長61.0%。5月6日出爐的江門“房七條”，大大增強市民入市信心，造就了“紅五月”傳奇——蓬江、江海住宅網簽突破2000套，同比大增155.5%。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1～6月江門中心城區(qū)商品住宅累計網簽面積88.75萬平方米，同比增長64.6%；累計網簽8111套，同比大增63.5%。進入7～8月，樓市迎來傳統(tǒng)淡季，節(jié)奏調整略顯疲態(tài)，成交量全面下滑，中心城區(qū)兩月網簽成交3056套，環(huán)比均有10%左右的下滑。

　　一邊是海水……

　　江門土地市場降溫 流拍頻現(xiàn)

　　與樓市成交突飛猛進的勢頭形成鮮明對比的是，江門土地市場持續(xù)降溫，可謂冰火兩重天。據(jù)了解，江門土地市場在2013年火熱的浪潮過后便趨向于平淡，多個地塊無人問津遭流拍。今年1～5月，江門中心城區(qū)連續(xù)5個月成交為零，情況不盡人意。2月，一宗雙龍板塊熱門地塊，即東風小學西北角地段的商業(yè)用地竟意外遭流拍。直到6月，江門中心城區(qū)土地市場才迎來“開門紅”，外海沙津橫頭股圍地段共90畝的“三舊”改造地塊以1.63億元成功拍出。7月，江門全市僅成交2宗土地。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至9月中旬，江門市全市合計成交18宗房地產用地。其中4宗為協(xié)議出讓，14宗為掛牌出讓。與2014年比，土地成交出現(xiàn)大幅度跳水。

　　9月10日，中國土地市場網的成交公示顯示，位于新會會城街道編號為xh2015-16號的明星地塊被鶴山市共和碧桂園房地產開發(fā)有限公司以4.23億元摘得，樓面價約為2087元/平方米，這也是新會區(qū)今年內首個成交的商住用地。

　　對于平淡的土地市場，業(yè)內人士認為主要原因是開發(fā)成本高。目前江門很多地塊的樓面價已達2000元/平方米，部分地塊還是“三舊”改造地塊，這類地塊需要補地價，成本高企令開發(fā)商較為謹慎。而且目前江門房地產市場同質化競爭較為嚴重，產品拉不開價格，難以賣到價錢，因此開發(fā)商拿地就更為保守。

　　房價 未現(xiàn)大波動 處于珠三角洼地

　　2015年的江門樓市正在上演變奏曲，但不管成交量怎么飆升，近幾年來江門的房價仍保持平穩(wěn)。相對于價格一路高漲的珠三角其他城市，江門房價一直維持在“6字頭”的中下水平。業(yè)內人士分析，房企為了穩(wěn)住業(yè)績，都以去庫存為主。同時，上半年眾多政策利好樓市，如果房企貿然漲價，會引起消費者的反感，反而浪費了政策的黃金期，因此上半年江門樓價都沒有出現(xiàn)較大幅度的上漲。不過業(yè)內分析認為，從金九銀十到春節(jié)前，預計江門房價將逐步上漲，漲幅在500元/平方米左右。

　　供求 供大于求 仍以去庫存為主調

　　江門市住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，江門全市商品住宅合計待售48084套，環(huán)比上月上升2.5%。以今年1～8月月均去化速度計算，假設在沒有新增供應量的情況下，江門市去庫存周期長達14個月之久。三區(qū)四市中，庫存壓力最大的是恩平，在沒有新增供應的假設下，恩平去庫存周期長達近4年。

　　知名房地產專家韓世同分析認為，前幾年限購政策出臺，很多大型房地產企業(yè)紛紛到三四線城市發(fā)展，帶動這些城市的投資熱潮，樓盤扎堆出現(xiàn)。但由于三四線城市人口相對較少，購買力遠遠比不上大城市，導致庫存壓力巨大。目前，江門面臨著住房庫存水平高、人口老化、需求增速較低等問題，即使銷售速度有所加快，庫存水平短期內仍難以下降到合理范圍內，所以總體情況仍以去庫存為主。

　　后市 利好頻出 預計10月現(xiàn)小高潮

　　對于后市，業(yè)內人士預計，今年金九銀十江門樓市的形勢可能沒有二季度那么火爆。但作為傳統(tǒng)銷售旺季，受消費者心理等因素影響，預計仍會在10月出現(xiàn)成交“小高潮”。發(fā)現(xiàn)，各大開發(fā)商從8月就推出眾多新貨，優(yōu)惠折扣額度強勢吸睛，且優(yōu)惠將一直延續(xù)到10月。

　　中原地產營銷副總監(jiān)莫志華表示，“雙降” 將為樓市再添一把火。對房企而言，銀行體系流動性較為充裕，市場利率下行，房企融資渠道增加，融資成本降低，房企的資金壓力得到緩解，降價的動力及意愿進一步降低。而對于市場而言，降息為樓市送上了實實在在的利好，預計9月二三線城市的成交量會企穩(wěn)向上，樓價亦穩(wěn)中趨升，第四季度的樓市將在更為寬松的貨幣環(huán)境及政策環(huán)境下獲得更有力的支持，一個成色十足的“金九銀十”將成為大概率事件。

　　元子地產總經理譚華駒則認為，江門樓市仍以去庫存為主調，建議有購房計劃的市民多留意商家的推貨活動，貨比三家，綜合考慮后下手買房。

全國十三五規(guī)劃明確全民參保計劃，將在2020年前基本實現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場空間，無憂保堅定信念承擔起企業(yè)的社會責任，努力做國家全民參保計劃的踐行者。