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　　受銀行政策以及2010年11月3日國家全面叫停第三套住房公積金貸款等房產(chǎn)新政不斷推出的影響，近期法院出現(xiàn)了較多的買房合同糾紛。按約定，剩余購房價余款39萬元由白先生公積金貸款，在辦妥交易過戶及抵押登記后，由貸款銀行劃入趙先生指定賬戶內(nèi)，在2010年11月20日前支付。

　　南方日報訊（/劉冠南）受銀行政策以及2010年11月3日國家全面叫停第三套住房公積金貸款等房產(chǎn)新政不斷推出的影響，近期法院出現(xiàn)了較多的買房合同糾紛。近日，2010年房貸新政后廣州購房糾紛首例判決在廣州市中院終審宣判。

　　個貸業(yè)務(wù)受新政影響突然中止

　　2010年8月，廣州市民趙先生簽訂購房合同，將從化市江埔街某房以總價65萬元出售給白先生。合同簽訂當(dāng)日，白先生支付定金6萬元及首期購房款20萬元。幾天后趙先生交付房屋。

　　按約定，剩余購房價余款39萬元由白先生公積金貸款，在辦妥交易過戶及抵押登記后，由貸款銀行劃入趙先生指定賬戶內(nèi)，在2010年11月20日前支付。

　　趙先生與白先生向建設(shè)銀行從化支行申請抵押貸款，并辦好了房屋產(chǎn)權(quán)證，房產(chǎn)證交給建行辦理抵押登記手續(xù)。在同年10月28日，辦好他項權(quán)證。

　　正常情況下，他項權(quán)證辦妥后3日內(nèi)就會發(fā)放貸款。但由于建設(shè)銀行年底信貸規(guī)模壓縮政策提前實施及受同年11月3日國家全面叫停第三套住房公積金貸款政策的影響，從化建行個人信貸業(yè)務(wù)全面停止，信貸網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)關(guān)閉，直至同年12月初才部分開放，白先生的個貸業(yè)務(wù)亦因此停止，直至同年12月1日才將39萬元付給趙先生，晚于合同約定10日。

　　趙先生認(rèn)為，白先生晚10天內(nèi)付清第三期房款39萬元，且不愿意以現(xiàn)金方式支付給他，違反雙方購房合同，請求判令沒收保證金6萬元，并要求白先生補齊購房余款6萬元后支付逾期付款違約金6500元。

　　新政致遲延付款屬“不可抗力”

　　白先生應(yīng)否承擔(dān)遲延付款的違約責(zé)任，成為本案爭議的焦點問題。

　　從化市法院一審認(rèn)為，白先生不能按期付款，是因銀行政策突然變化的原因?qū)е?，屬于合同法不可抗力范疇。因此遲延付款的原因不在白先生，白先生不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　廣州中院二審?fù)瑯诱J(rèn)為，造成遲延發(fā)放原因系銀行方面所致，在買受人已經(jīng)獲得銀行貸款審批同意的情況下，趙先生主張白先生應(yīng)另行選擇現(xiàn)金的支付方式顯然有違公平、合理原則。因房貸政策導(dǎo)致的銀行政策調(diào)整不屬于雙方當(dāng)事人可以預(yù)見的情形，故因此而造成的遲延付款行為，白先生可免除其違約責(zé)任。

　　“銀行首付提高無力支付”成違約主因

　　2010年底以來，房產(chǎn)新政不斷推出，涉及到貸款、首付等政策的重大調(diào)整，給眾多購房者帶來了巨大沖擊，隨之因房產(chǎn)調(diào)控新政造成的退房現(xiàn)象大量涌現(xiàn)并不斷走上法庭，其中“因銀行首付提高無力支付”成為違約主因。由于我國《合同法》中對于政策調(diào)整是否屬于“不可抗力”沒有明確規(guī)定，也使得各地判決結(jié)果各不相同。

　　房產(chǎn)調(diào)控新政在房產(chǎn)買賣合同中是否屬于不可抗力？如何給“政策性違約”定性，目前在法律界是存有分歧。有的認(rèn)為政策調(diào)整不屬于“不可抗力”而屬于“情勢變更”；有的則認(rèn)為既不屬于“不可抗力”也不屬于“情勢變更”。

　　廣州中院法官認(rèn)為，房貸新政屬于“情勢變更”要具體情況具體分析；對于買受人確有證據(jù)證明純粹因受限貸、限購、禁購等調(diào)控政策直接影響而導(dǎo)致遲延履行或無法履行的，可參照最高人民法院有關(guān)司法解釋，認(rèn)定為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”。

　　如何認(rèn)定房產(chǎn)調(diào)控新政下房屋買賣合同解除或變更后的法律責(zé)任？

　　1.雙方協(xié)商一致解除合同，或者對房屋買賣合同的條款進(jìn)行變更的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

　　2.買受人可向人民法院或仲裁機構(gòu)申請變更合同。因情勢變更致使合同履行顯失公平，雙方不能協(xié)商一致時，買受人可通過向人民法院或仲裁機構(gòu)申請，請求變更合同條款，如通過變更付款方式等，消除顯失公平現(xiàn)象，在當(dāng)事人之間重新實現(xiàn)風(fēng)險平衡、利益平衡，建立新的對價關(guān)系，以使合同目的仍得以實現(xiàn)。

　　3.買受人以發(fā)生情勢變更為由解除合同的，出賣人可要求賠償損失。《民法通則》第115條規(guī)定：“合同的變更或解除，不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利。”如買受人以情勢變更為由向人民法院或仲裁機構(gòu)申請解除合同的，出賣人可要求買受人賠償損失，如房價降低造成的損失。

　　4.房屋買賣合同因受調(diào)控政策影響而解除，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)請求房屋買賣合同當(dāng)事人支付其已實際支出的必要費用以及合理報酬的，應(yīng)酌情予以支持。

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