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　　【導(dǎo)讀】統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-10月份全國商品房銷售面積同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)；另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截止11月11日，北上廣深住宅土地收入高達(dá)2755億創(chuàng)出新紀(jì)錄。評(píng)論：全國樓市已從一線城市開始緩慢復(fù)蘇。

　　財(cái)經(jīng)北京11月13日消息 據(jù)《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，今天中午，國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布了今年1-10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的最新數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77220億元，同比名義增長12.4%，增速比1-9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資增長11.1%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　1-10月份，商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。10月份當(dāng)月，商品房銷售面積11362萬平方米，同比下降1.6%，降幅比上月減緩8.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額7158億元，同比下降0.7%，降幅比上月減緩8.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　10月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.76，比上月提高0.04點(diǎn)。

　　另外，今天的證券時(shí)報(bào)報(bào)道，數(shù)據(jù)顯示，截至11月11日，“北上廣深”四個(gè)一線城市今年的住宅土地成交額已高達(dá)2755億元，超過2013年全年的2728.9億元，創(chuàng)造了新的宅地收入紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2014年全年一線城市住宅用地成交額將首次突破3000億元。

　　自從9月30號(hào)央行和銀監(jiān)會(huì)限貸松綁，之后一些城市公積金松綁，10月份一些城市特別是一線城市的樓市成交量開始出現(xiàn)回升，那么，結(jié)合今天的數(shù)據(jù)，是否說明樓市這一輪的調(diào)整已經(jīng)基本結(jié)束，樓市的復(fù)蘇開始了呢？對(duì)此，特約評(píng)論員、浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛認(rèn)為，得出這樣的結(jié)論仍為時(shí)尚早。

　　丁建剛：我認(rèn)為還不能從現(xiàn)在已經(jīng)得到的數(shù)據(jù)中，判斷現(xiàn)在市場處于復(fù)蘇還是暖冬，因?yàn)檎麄€(gè)市場這一次調(diào)整我個(gè)人認(rèn)為是危機(jī)，從二、三線城市開始長達(dá)一年多時(shí)間，一線城市北上廣深今年5、6月份成交量開始下降，所以整個(gè)市場還有一定的慣性。我們看到的土地?cái)?shù)據(jù)，北上廣深今年的土地超過去年的全年，而且土地價(jià)格有大幅度上漲，但是之所以說危機(jī)，就是它和每一個(gè)城市市場的實(shí)際供求關(guān)系聯(lián)系不大，而是一種信心危機(jī)，我們不能不把這種樓市的現(xiàn)狀，放在整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中來看，畢竟三季度是2008年以來宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)最差的季度，所以人們的信心還沒有完全恢復(fù)，對(duì)未來仍然持比較強(qiáng)烈的觀望態(tài)度。同時(shí)在我們實(shí)際上可供水庫中，又增加這么多土地儲(chǔ)備，未來一段時(shí)間去庫存化的壓力還是非常大，包括一些一線城市在內(nèi)。

　　10月份以來，一線城市成交量全線上漲，二線城市的杭州10月份共成交商品房12768套，是五年來最高的單月成交量。針對(duì)這種情況，丁建剛指出，限貸松綁的確給了市場較大信心，實(shí)際購買力釋放不少，但總的來說，市場仍然沒有恢復(fù)到正常的預(yù)期。

　　丁建剛：雖然一線城市還沒有放松限購，但是9月30號(hào)央行和銀監(jiān)會(huì)的限貸松綁，給市場輸送了較大的信心，從實(shí)際的購買力上看，釋放出來很多。原來三套不能貸，二套是懲罰性1.1倍利率等這樣一些解除了，給市場增加了很大的信心。但是現(xiàn)在總的來說，市場沒有恢復(fù)到正常預(yù)期，大家覺得這個(gè)樓市不太會(huì)跌了，這種預(yù)期還沒有出現(xiàn)，所以現(xiàn)在來判斷市場就是暖冬了，或者是復(fù)蘇了還為時(shí)尚早。

　　我們認(rèn)為，9月30號(hào)的限貸松綁的確像為市場打了一針強(qiáng)心劑，一線城市包括杭州這樣的二線城市，商品房成交量有所回暖是市場的一種正常反映，但是樓市的黃金10年已經(jīng)過去，此輪調(diào)整過后樓市的復(fù)蘇也將是一種非常緩慢的復(fù)蘇，近入白銀10年的中國樓市將呈現(xiàn)一種理性的增長，而不再是暴增。特約評(píng)論員 、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對(duì)此進(jìn)行評(píng)論。

　?。簩?duì)于今天看到的數(shù)據(jù)，結(jié)合10月份以來，一線城市樓市成交回升的現(xiàn)象，有觀點(diǎn)認(rèn)為，樓市已經(jīng)開始復(fù)蘇，但我們剛剛采訪的評(píng)論員丁建剛認(rèn)為得出這種結(jié)論為時(shí)尚早，因?yàn)檎w的宏觀經(jīng)濟(jì)情況仍不容樂觀。對(duì)此，您的觀點(diǎn)是怎樣的？

　　楊紅旭：首先如果看市場信號(hào)，一線城市和少數(shù)二線開始復(fù)蘇了，復(fù)蘇的第一個(gè)指標(biāo)就是成交量。今天我們觀察35個(gè)城市的成交量，從8月份開始復(fù)蘇，9月份比8月份增了10%左右，10月份環(huán)比9月份增加了24%，24%這個(gè)增幅就很高了，因?yàn)樗鼊?chuàng)了年內(nèi)增幅的新高，所以說量先開始復(fù)蘇。價(jià)格的話是有一定滯后性，所以說價(jià)格目前還沒有復(fù)蘇，大部分城市的價(jià)格還在跌，企業(yè)也不敢去起價(jià)。但是只要量開始復(fù)蘇之后，持續(xù)幾個(gè)月價(jià)格就會(huì)止跌，甚至部分城市會(huì)反彈。今天的數(shù)據(jù)公布了全國的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，很多的數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)了止跌的信號(hào)，因?yàn)槲覀兛慈珖纳唐贩夸N量的一個(gè)同比跌幅是首次收窄，全國土地市場前九個(gè)月成交面積是一個(gè)負(fù)增長，現(xiàn)在已經(jīng)成了一個(gè)正增長，包括全國的新開工面積的同比跌幅在進(jìn)一步收窄，全國的房價(jià)跌幅也開始慢慢收窄，基本上達(dá)到一個(gè)平穩(wěn)階段。包括房企資金面也開始見底之后，往上走了一點(diǎn)，包括購房經(jīng)濟(jì)指數(shù)也開始是略有反彈。所以看大城市的成交量，明顯這兩個(gè)月已經(jīng)開始復(fù)蘇了，看全國的數(shù)據(jù)，前10個(gè)月很多指標(biāo)依然是很差，但是最差的時(shí)候，可能就在過去，所以這就是一個(gè)一線、二線先行開始復(fù)蘇。而大看全國的話，最差的時(shí)候可能正在過去，正在筑底，在明年的上半年應(yīng)該能夠走出底部。

　?。核袁F(xiàn)在我們關(guān)鍵是要看這種成交量，它是在松綁之后一種的短期反彈，還是有可持續(xù)性？因?yàn)榍懊婺舱劦搅?，價(jià)格是不是能出現(xiàn)回暖，也要看成交量的回暖，是不是有連續(xù)性？這方面您怎么判斷？

　　楊紅旭：我認(rèn)為成交量應(yīng)該會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的延續(xù)性，關(guān)鍵是一個(gè)邏輯，數(shù)據(jù)有時(shí)候會(huì)變化，但是關(guān)鍵是看邏輯。我們這次樓市降溫，有兩大環(huán)境跟2011年不一樣，第一大環(huán)境，目前貨幣政策是中性偏寬松，2011年是持續(xù)加息，包括通脹很高，這樣的話，我們2011年我們的樓市調(diào)控是和2014年不同的。那么今年政策開始進(jìn)行分化，允許地方救市，到了930之后，中央部門也在救市了。2014年8、9、10三個(gè)月成交量是持續(xù)往上走，而2011年大城市的成交數(shù)據(jù)，8、9、10是持續(xù)下臺(tái)階的，目前是上臺(tái)階的，所以說無論是看數(shù)據(jù)還是看邏輯，我都認(rèn)為這塊未來半年，大城市將率先走出復(fù)蘇，然后全國和其他一些城市會(huì)稍微滯后一點(diǎn)，估計(jì)在明年會(huì)完成探底。

　?。寒?dāng)然還有兩方面的原因，不知道你是不把它討論進(jìn)去，一方面是前面丁建剛先生談到一線城市，可能會(huì)存在新的去庫存壓力。另外一方面，還有可能出臺(tái)一些政策影響，比如我身邊一些朋友，如果在賣房，我問他為什么賣，他說他可能手里有幾套房，擔(dān)心未來會(huì)出臺(tái)房產(chǎn)稅，對(duì)他整個(gè)情況產(chǎn)生影響，有沒有考慮兩方面的因素？

　　楊紅旭：首先就是庫存量大和小，第一看拿地速度，第二要看賣房速度。因?yàn)榧偃缯f賣房速度快于拿地的速度，這個(gè)是沒必要去憂慮的，因?yàn)橘u房賣的快，這樣庫存會(huì)降。所以今年雖然一線城市土地市場比較火爆，但是大部分城市市場只是溫和，甚至是降溫。所以明年新房共有量應(yīng)該比今年稍微少一點(diǎn)，主要是因?yàn)榻衲甏蟛糠謺r(shí)間土地成交都是一個(gè)低迷的情況，所以我認(rèn)為明年庫存應(yīng)該是一個(gè)見頂，慢慢往下走的過程。包括區(qū)劃周期，區(qū)劃周期比庫存還要重要，據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，區(qū)劃周期應(yīng)該是今年7月份見頂了，見頂之后往下走，就意味著整個(gè)市場的供大于求，向供求平衡進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

　　：房產(chǎn)稅未來的預(yù)期您有考慮嗎？

　　楊紅旭：房產(chǎn)稅是一個(gè)中長期的稅，在國外很多國家有新的房產(chǎn)稅，但是并不能成為抑制房價(jià)，或者支持房價(jià)泡沫破滅的重要工具。所以說現(xiàn)在有一個(gè)預(yù)期要增，只是以后增的話，好多人是免增的，就是第一套房有一個(gè)免增的面積。

　　其他觀點(diǎn)：

　　中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉 表示：一線城市仍是開發(fā)商爭相搶奪土地的重點(diǎn)區(qū)域，9月份以來，萬科、保利、首開、遠(yuǎn)洋等標(biāo)桿房企已經(jīng)連續(xù)多次出手拿地，雖然目前土地市場依然低位運(yùn)行，但房企抄底意愿有所抬頭，部分熱點(diǎn)地塊的競爭比三季度更加激烈。另外，上海松綁公積金等調(diào)控政策的出臺(tái)有助于改善入市需求，提升一線城市四季度的成交量。不過，房企為了年底“跑量”提升銷售業(yè)績，預(yù)計(jì)房價(jià)將較為平穩(wěn)，繼續(xù)下調(diào)的可能性降低，但鑒于庫存壓力，短期上漲的空間也不大。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，搭乘限貸松綁等利好政策的快車，房企積極推盤促銷，庫存去化周期明顯收窄，但整體樓市庫存仍處于高位盤整狀態(tài)。而從市場走勢看，雖然庫存正在構(gòu)筑頂部，但存銷比已經(jīng)見頂回落，房價(jià)下跌壓力將趨于緩解。

全國十三五規(guī)劃明確全民參保計(jì)劃，將在2020年前基本實(shí)現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場空間，無憂保堅(jiān)定信念承擔(dān)起企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，努力做國家全民參保計(jì)劃的踐行者。