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多地樓市成交反彈曇花一現(xiàn)還是持續(xù)回暖？　　國慶長假以來，部分一二線城市商品住宅成交量持續(xù)反彈。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在近期一系列政策利好影響下，市場預(yù)期正出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，部分需求開始入市，政策疊加效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，未來市場走勢仍取決于各地后續(xù)政策調(diào)整與銀行房貸利率優(yōu)惠力度，但房價暴漲可能性不大。　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新報告顯示，10月12日至18日一周，監(jiān)測的全國20個主要一二線城市住宅合計簽約面積環(huán)比回升45%。其中，北京、上海、深圳、廣州四大城市的住宅成交面積環(huán)比漲幅分別達到134%、78%、69%、51%，其中一線城市整體漲幅達到80%。報告指出，隨著成交持續(xù)回暖，幾大代表性城市庫存總量在繼續(xù)下降，去化壓力有所緩解?！　×頁?jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，10月房地產(chǎn)市場在持續(xù)升溫，國慶長假后，監(jiān)測的54城市成交量已經(jīng)連續(xù)三周呈上漲之勢。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，近期樓市反彈與中央層面及各地頻繁出臺的樓市調(diào)整政策密切相關(guān)，先是各地陸續(xù)取消或放松限購，然后是9月30日央行與銀監(jiān)會放寬房貸政策，10月13日多部門聯(lián)合降低住房公積金門檻，在此影響下，市場預(yù)期出現(xiàn)變化，部分需求，尤其是改善性需求開始加快入市?！　≈袊康禺a(chǎn)研究會副會長胡志剛認(rèn)為，市場近期經(jīng)歷的這一波反彈行情，是多重政策利好疊加效應(yīng)的顯現(xiàn)。目前市場正處于緩慢升溫階段，后期市場走勢將取決于各地后續(xù)政策調(diào)整力度與銀行房貸利率優(yōu)惠力度。　　業(yè)內(nèi)人士指出，此前央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文調(diào)整房貸政策，但從具體落實情況來看，銀行出于自身盈利及風(fēng)險考慮，難以給予大幅利率優(yōu)惠，此次房貸放松主要釋放的是部分改善性需求。房貸機構(gòu)偉嘉安捷發(fā)布報告指出，受住房金融利好消息影響，目前北京地區(qū)有約30%的改善置業(yè)人群打算申請?zhí)崆斑€貸，以便享受到首套房的優(yōu)惠政策，減輕購房時的經(jīng)濟壓力?！　∠鄬Χ裕簧偈状钨彿空哒J(rèn)為并未得到實惠而選擇繼續(xù)觀望。胡志剛特別指出，各地樓市應(yīng)把握政策調(diào)整力度，支持剛性需求還應(yīng)在信貸政策上有所落實。當(dāng)前樓市預(yù)期已有所升溫，市場正處于微妙狀態(tài)，若未來銀行能執(zhí)行更優(yōu)惠的房貸利率，將會吸引更多首套房買家入市，樓市成交量有望繼續(xù)反彈，但鑒于整體庫存較高，價格暴漲可能性不大。此外，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整應(yīng)遵循“微刺激”與“精準(zhǔn)刺激”，諸如“購房補貼”等大尺度的地方措施并不可取，否則可能會引起投機力量抬頭?！　?jù)新華社電　　相關(guān)新聞　　房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)處21個月低值　　21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1至9月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，2014年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)增速連續(xù)9個月回落，景氣指數(shù)也下滑至94.72，為2012年11月以來的21個月最低值。其中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比名義增長12.5%，創(chuàng)5年來新低?！　I(yè)內(nèi)人士表示，在樓市整體持續(xù)調(diào)整的大環(huán)境下，房企融資環(huán)境尚未改善，資金壓力依然較大，導(dǎo)致投資意愿持續(xù)降低。進入四季度，房企頻頻發(fā)債以解渴，預(yù)計在政策利好下，房企對市場的預(yù)期將轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不會持續(xù)處于下滑狀態(tài)?！　》康禺a(chǎn)投資增速下滑至近年來低位。數(shù)據(jù)顯示，1至9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達68751億元，同比增加12.5%（扣除價格因素實際增長11.7%），增幅較上月回落0.7個百分點，投資增幅目前已連續(xù)9個月持續(xù)回落，較2013年同期19.7%下降7.2個百分點，降幅近三分之一。其中，1至9月住宅累計投資達到46725億元，同比增加11.3%，增幅較上月下降1.1個百分點?！　∩虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員朱光表示，前三季度投資增幅創(chuàng)五年來的新低，主要因為近期行業(yè)持續(xù)低迷，市場降溫態(tài)勢依舊，在庫存壓力較大的情況下，房企對后市的預(yù)期偏謹(jǐn)慎，工作重點放在了去庫存、緩解資金壓力方面，導(dǎo)致投資力度放緩。　　而作為樓市風(fēng)向標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（以下簡稱國房景氣指數(shù)），9月數(shù)據(jù)為94.72，比上月回落0.07點，為2012年11月以來的21個月最低值?！　〔贿^，鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭表示，雖然9月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)仍處于95以內(nèi)并繼續(xù)回落，但是從今年以來景氣指數(shù)的整體走勢情況來看，進入三季度以后，指數(shù)回落幅度明顯放緩。受市場回暖及政策利好因素影響，預(yù)計四季度房企整體銷售情況將有所好轉(zhuǎn)。針對房地產(chǎn)市場的悲觀預(yù)期或?qū)⒂幸欢ㄅまD(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)進一步回落的動力將有所減弱?！　I(yè)內(nèi)認(rèn)為，9月以來央行出臺的多項政策利好房地產(chǎn)，將降低房企融資難度和成本，緩解房企資金壓力。據(jù)新華社電

　　10月?lián)Q房族入市增多 前三周的數(shù)據(jù)顯示——

　　進入10月傳統(tǒng)置業(yè)旺季，不少買家忙于把樓梯樓換成電梯樓。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月前3周，二手市場改善型購房個案數(shù)量比9月同期上升27.6%，占整體二手市場36%的成交份額。市場人士認(rèn)為政策剛剛轉(zhuǎn)向的時機，業(yè)主心態(tài)還“不上不下”，建議有換房需要的買家可抓住機會多看樓、多比較，趁機買得“心頭好”。

　　了解到，樓梯房換電梯房的情況主要集中在大沙頭東湖板塊和東風(fēng)東板塊。合富置業(yè)東湖二分行主管陳東升發(fā)現(xiàn)，周邊的換房客中不乏“孝子買家”，多考慮到父母年邁，所以把房子換成電梯樓。這些買家中不少和父母同住，所以一般會選擇總價在220萬~300萬元之間的3房單位，面積大約80~110平方米左右。

　　“這種情況自從央行出臺關(guān)于房貸新政以及陸續(xù)有銀行出臺細(xì)則后，就開始明顯增多?！?/p>

　　東風(fēng)東板塊的換房客積極性也比之前有所提高，他們的目的大多數(shù)是為了子女入學(xué)而做準(zhǔn)備?！澳壳皳Q房客一般會選擇總價約400~500萬元、面積約90~100平方米的3房電梯單位?！?合富置業(yè)錦城二分行主管黎湛表示。

　　同樣作為“學(xué)位房板塊”的天河北僑怡板塊最近也因為換樓客的入市而有所活躍，據(jù)了解，看樓量和成交量都上升30%左右。一名中介人士透露，買家對樓價議價空間的期望值有所降低，“一個是確實有需要，一個是房貸利好對資金要求確實降低了?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)分析

　　業(yè)主或縮減讓價幅度

　　據(jù)最新研究報告，首次改善型置業(yè)是廣州二手樓市中率先復(fù)蘇的市場。“受房貸新政和購房者預(yù)期改變的影響，前三季度僅占29%的改善型購房需求，在10月上旬和中旬這段時間內(nèi)成交明顯增加。”合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，10月前3周，廣州累計錄得的改善型購房個案數(shù)量比9月同期上升27.6%，占整體二手市場36%的成交份額。

　　二手住宅市場平均讓價幅度自1月以來已連續(xù)8個月出現(xiàn)增長，甚至在9月出現(xiàn)減價10%的現(xiàn)象。市場人士估計，隨著10月“轉(zhuǎn)折點”的出現(xiàn)，業(yè)主對后市預(yù)期樂觀，很可能會縮減讓價幅度甚至小幅加價，因此，建議“換房一族”適當(dāng)把握政策剛剛轉(zhuǎn)向的時機，根據(jù)自己的資金能力盡快入市。

　　機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示近五年個人投資海外房產(chǎn)規(guī)模增長近150倍

　　海外投資購房成本不低風(fēng)險大

　　案例

　　廣州的李小姐于2010年赴澳大利亞留學(xué)。李小姐在父母的支持下，在澳讀書的第一年就在學(xué)校附近買了一套三室一廳的公寓，總價值40萬澳元。李小姐自己住一個臥室，其余兩個房間租給同學(xué)，每月獲得租金1500澳元，現(xiàn)在，銀行評估這套公寓價值56萬澳元。

　　據(jù)初步測算，李小姐的投資回報為：房屋售價56萬澳元+租金收入約7.2萬澳元-當(dāng)初買房40萬澳元-買房支付稅費0.5萬澳元-房屋持有期間各種稅費2.6萬澳元-賣房稅費支出4萬澳元=16.1萬澳元。也就是說，3年前的這筆投資總回報率為40%，年化收益10%。

　　 （潘彧、李婧暄）海外房地產(chǎn)投資方興未艾。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年私人海外房產(chǎn)投資規(guī)模接近50億美元，遠(yuǎn)超過2011、2012年全年的規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士提醒，投資海外物業(yè)，門檻較高，需要資產(chǎn)或現(xiàn)金儲備才適合投資，要警惕市場、匯率、利率以及法律等風(fēng)險。

　　“今年上半年，我們商會的幾個朋友一起去了新西蘭，考察奧克蘭周邊的農(nóng)莊，做點投資。”一個廣州企業(yè)主張先生對表示，沒想到，自己在新西蘭的短短十余日，接連遇到了兩個同樣來自廣州的“旅游農(nóng)莊團”。最終，這三個“農(nóng)莊旅游團”在奧克蘭市郊“狂掃”近十塊農(nóng)莊地塊。

　　仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2013年，中國在海外商業(yè)房地產(chǎn)市場的投資總額為140億美元，而2012年，這個數(shù)字僅為60億美元。今年截至目前，中國海外房地產(chǎn)投資的金額已達75億美元。

　　私人投資者投資海外房地產(chǎn)的規(guī)模更是飛躍性發(fā)展。據(jù)優(yōu)選財富不完全統(tǒng)計，我國私人投資者投資海外房地產(chǎn)的規(guī)模，由2008年的不足7000萬美元增長到2013年的接近100億規(guī)模，增長幅度達近150倍。2014年上半年私人海外房產(chǎn)投資規(guī)模接近50億美元，遠(yuǎn)超過2011、2012年全年的規(guī)模。

　　海外購房風(fēng)險不小

　　提醒一：

　　警惕市場、匯率、利率以及法律風(fēng)險

　　優(yōu)選金融集團執(zhí)行總裁張虎成提醒投資者，海外投資存在市場、匯率、利率以及法律四個方面的風(fēng)險，在進行海外房產(chǎn)投資時也存在諸如信息不對稱、信譽缺失等陷阱。“比如說有些機構(gòu)在推銷房源的時候并沒有做到價格的同步，尤其對中國內(nèi)地客戶，有獨立的報價單，可以不夸張地說，溢價率高達100%?！?/p>

　　提醒二：

　　國外房產(chǎn)管理、“套現(xiàn)”難

　　品鑫海外置業(yè)董事長盧志光則認(rèn)為，由于目前資金投資海外的監(jiān)管相對比較嚴(yán)格，目前在國外購置物業(yè)，未來套現(xiàn)后，資金的回流可能會遇到一些困難。也有業(yè)內(nèi)人士分析稱，目前由于國內(nèi)的投資者很多并不住在境外，沒有充足時間尋找租客，另一方面也缺乏當(dāng)?shù)刂薪橘Y源進行轉(zhuǎn)租。這些被空置的海外房產(chǎn)，持有的成本并不低。 （文、表 林琳）

全國十三五規(guī)劃明確全民參保計劃，將在2020年前基本實現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場空間，無憂保堅定信念承擔(dān)起企業(yè)的社會責(zé)任，努力做國家全民參保計劃的踐行者。