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　　在分類調控的“指揮棒”下，樓市將何去何從？

　　呼和浩特和蘇州官方發(fā)文取消或調整限購

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　　限購政策松動城市成交量并未見明顯起色

　　目前影響市場的主要是信貸和心理預期

　　住建部部長陳政高對下半年房地產政策完善提出了三點落實意見：千方百計消化庫存，進一步加強房地產結構調整，完善房地產項目周邊配套設施。有房地產業(yè)內人士認為，這一定調已拉開了下半年各地政府調整限購政策的序幕。

　　限購

　　本來就是階段性政策

　　近半年來，國內房地產市場上有關住宅限購令取消或松綁的消息層出不窮。

　　翻看2010年10月出臺的多個限購令地方版政策文件時會發(fā)現(xiàn)，當年的政策并沒有將住宅限購看作一個長久實施的政策，各地政府不約而同地用“暫時”、“暫?！?、“暫定”等字眼，無形中將其定性成一個短暫實施的階段性政策。盡管這是一個大家心照不宣的暫時性調控政策，但“限購令”應持續(xù)多久、何時結束、如何退出等問題，卻未在文件中有所體現(xiàn)。

　　從當年國務院對房地產調控政策的定調來看，“鞏固房地產市場調控成果，堅決遏制房價過快上漲，促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加快推進住房保障工作”是“限購令”出臺的主要目的。而從2012年下半年開始，各地房價過快上漲的趨勢有所減緩，尤其是在2013年第三季度以后，北上廣深四大一線城市的房價開始呈現(xiàn)出滯漲的行情，成交量更是進入一個分水嶺。踏入2014年，向來堅挺的一線城市也掀起降價潮，一二手房成交量萎縮。

　　7月11日，新上任的住建部部長陳政高在全國住房城鄉(xiāng)建設工作座談會上，對下半年房地產政策完善提出了三點落實意見：千方百計消化庫存，進一步加強房地產結構調整，完善房地產項目周邊配套設施。

　　原因

　　庫存量大 呼市先“松綁”

　　從國內房地產市場近兩年的整體發(fā)展情況來看，各地房價的過快上漲已被遏制，住宅市場上的投資需求在遭遇接連打壓后基本銷聲匿跡。

　　此前，國家統(tǒng)計局公布2014年6月70大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，新建商品房住宅價格環(huán)比下降的城市擴大至55個，二手住宅方面價格環(huán)比下降的城市也擴大至52個，一二手房價下跌城市雙雙擴大占比過7成。從房價漲幅來看，一二手住宅漲幅收窄，一線城市中環(huán)比除北京微漲0.1%外，上海、廣州以及深圳普跌，同比漲幅也縮窄至10%以內。

　　庫存壓力也是很多城市意欲松綁的原因。作為首個發(fā)文表態(tài)松綁限購的城市，呼和浩特的案例值得研究。日前，上海易居房地產研究院對35個城市2013年商品住宅現(xiàn)貨的去庫存化周期研究發(fā)現(xiàn)，在35個城市中，排名第一位的是呼和浩特，其屬于去庫存化速度最慢的一類城市。換言之，迫使該城市松綁限購的主要原因是市場上積壓的商品房庫存較高，而實際置業(yè)自住需求較低。

　　今年以來，更接地氣的分類調控逐漸取代“一刀切”的調控方向，中央的“不刺激，不打壓”態(tài)度，無形中增加了地方政府放松限購的可能性。

　　類型

　　多走曲線 全面“松綁”少

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)時已有超過15個實行住宅限購令的城市，出現(xiàn)不同程度的限購令松綁跡象。其中，由當?shù)卣块T高調發(fā)文宣布取消或調整限購政策的城市僅有呼和浩特和蘇州。而在本周三，海口亦傳出全面放開限購的消息。其他城市如濟南、溫州、武漢、廈門、長春、成都等城市，均表現(xiàn)為“只做不說”，即在實際交易操作上已松綁限購，但官方仍對限購令取消一事不表態(tài)或堅稱其為“謠言”。

　　而從松綁限購的具體政策來看，主要有以下三種類型。第一種是明確放開某一類或某個區(qū)域的住宅商品房的限購政策，但未全面放開限購。如蘇州，90平方米以上住房放開限購，此舉無疑是在放松對改善型置業(yè)者的束縛。

　　第二種是借由取消或不要求提供住房套數(shù)查詢證明以及降低“補稅”限制等措施，變相放松對置業(yè)者購房套數(shù)的限制，與第一種相比，此類型更趨于全面解除限購，代表城市有呼和浩特、濟南和福州等。

　　第三種則是采取“曲線救國”的方法為限購“松綁”，譬如放寬入戶政策、降低公積金貸款門檻、減免契稅或一次性付款可購第三套房等方式。

　　影響

　　取消限購≠“救活”樓市

　　面對各地政府對松綁住宅限購令的蠢蠢欲動，不難看出其背后的主要動機是希望通過“松綁”限購，救活房地產市場，從而拉動當?shù)亟洕＞驮谏现?，《常州日報》在其頭版頭條發(fā)文號召市民買房，被輿論抨擊為“最無節(jié)操”的救市行為。

　　但取消限購是否就意味著救活樓市？是不是只要限購令退出，房地產市場就會呈現(xiàn)出報復式的量價齊升呢？

　　從現(xiàn)有的市場數(shù)據(jù)來看，這種擔憂明顯有些過慮了。以呼和浩特為例，在放開限購的近一個月時間里，該市的商品房成交量和成交價并無明顯上漲。此外，根據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近一個月以來，限購政策松動城市的成交量整體未見明顯起色，僅無錫及廈門6月新建住宅成交面積較前兩個月平均水平有一定增長，但無錫主要由于項目降價以及有新盤集中入市，廈門同樣是由于新盤集中入市。

　　顯然，逐步回歸市場實際供求關系的各地樓市，并未出現(xiàn)“大逆轉”，尤其是一些高庫存的二三線城市，市場供應量遠超實際置業(yè)需求，建筑產能過剩致使其限購令松綁了也不見得能盤活樓市。除此之外，當下對市場成交制約最為顯著的依然是信貸政策。合富房地產經濟研究院院長龍斌認為，限購、限貸、限外等需要明確調整的時間表和進程。（ 王雯倩）

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