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　　■所購住房為二手房的，購房首付款不低于40%■暫停受理三次貸款申請 ,公積金貸款政策調(diào)整也許會影響到投資性購房 ,　　□鄭松波文李文波圖

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　　新“國五條”出臺之后，立即有網(wǎng)友在網(wǎng)絡上提出對策，如果商業(yè)貸款購房有諸多新的限制，那么可以利用公積金貸款來規(guī)避這些限制。不料，一些和公積金有關的地方性調(diào)控政策陸續(xù)出臺，使得這一想法難以實現(xiàn)。昨日，鄭州市也針對住房公積金貸款政策提出新的調(diào)整，其指向性非常明顯，即引導住房合理消費，抑制投資性購房。

　　新政出臺：首付比例提高10個百分點，停貸三房

　　最新的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策“國五條”出臺后，各類相關的配套政策也陸續(xù)出臺。昨日，從鄭州市住房公積金管理中心了解到，從10月15日起，鄭州市住房公積金貸款政策有變化，使用公積金貸款購房首付比例比原來提高10個百分點。

　　據(jù)了解，這次住房公積金貸款政策首先調(diào)整的是公積金貸款首付款比例。按照規(guī)定，從本月15日起，第一次使用公積金貸款購房的家庭（家庭成員包括借款人、借款人配偶及未成年子女，所購住房包括普通商品房、經(jīng)濟適用房、限價商品房、拆遷安置房等），購房首付款不低于30%；所購住房為二手房的，購房首付款不低于40%，首付款比例均較以前提高了10個百分點。

　　第二次使用公積金貸款的政策也有所調(diào)整，其中第二次申請公積金貸款購房的家庭，要在結清上筆公積金貸款以后滿一年時間才能申請貸款；第二次公積金貸款的金額不得高于所購房產(chǎn)總價的50%。

　　此外，從本月15日起，鄭州市住房公積金管理中心將暫停受理第三次使用公積金貸款的申請。單筆最高住房公積金貸款限額仍為40萬元；住房公積金貸款政策的其他方面仍按原規(guī)定執(zhí)行。

　　按照規(guī)定，上述調(diào)整均從本月15日起開始執(zhí)行，而對于10月15日之前已經(jīng)受理但未發(fā)放的公積金貸款或者申請人所購住房已經(jīng)在房地產(chǎn)管理部門備案的，仍按原規(guī)定執(zhí)行。

　　根據(jù)鄭州市住房公積金管理中心的統(tǒng)計數(shù)字，截至2009年年末，鄭州地區(qū)累計建立住房公積金的單位7788個，共計893854名職工。鄭州地區(qū)累計向61919戶職工發(fā)放住房公積金貸款986413萬元。其中：市級累計發(fā)放個人住房貸款792577萬元，占貸款發(fā)放總額的80%；行業(yè)系統(tǒng)管理機構累計發(fā)放個人住房貸款193836萬元，占貸款發(fā)放總額的20%。

　　出臺背景：延續(xù)和深化新“國五條”

　　鄭州市住房公積金管理中心有關負責人介紹：“這次新貸款政策的出臺，目的是進一步促進鄭州房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，完善差別化信貸政策，重點保障好住房公積金貸款的合理性需求?！?

　　仔細對照就能發(fā)現(xiàn)，這次住房公積金貸款政策的調(diào)整與9月29日出臺的新“國五條”有相同之處。

　　新“國五條”規(guī)定“對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付比例不低于50%”，調(diào)整后的住房公積金貸款政策，將首付款的比例調(diào)整至與新“國五條”相同，三套房貸款停止辦理則完全相同。

　　據(jù)此，著名房地產(chǎn)實戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認為，這次住房公積金貸款政策的調(diào)整應該是受新“國五條”調(diào)控政策的影響，鄭州市公積金貸款出臺的相對應的調(diào)控措施，是繼深圳、上海限購之后的又一個典型的地方樓市調(diào)控政策版本。

　　據(jù)了解，在新“國五條”出臺后，北京、上海、深圳、寧波等地陸續(xù)出臺了本地的調(diào)控政策。10月7日，上海出臺了“滬十二條”，其中也包含調(diào)整公積金貸款政策，抑制不合理需求的內(nèi)容。目前上海不僅停止了對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款，還暫停了購買非改善型第二套住房家庭的住房公積金貸款。市民申請公積金貸款，需出具房管部門提供的住房狀況證明，如果是第三套的，則不予受理；如果是第二套的，那么以市統(tǒng)計局公布的上一年上海人均住房建筑面積為依據(jù)，低于上海人均住房建筑面積的，則可以按照第二套房公積金貸款政策申請貸款；高于上海人均住房建筑面積，則無法申請公積金貸款。

　　深圳則于9月30日推出“限購令”。對于深圳市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購兩套住房；對于能夠提供在深圳一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非深圳戶籍居民家庭，限購一套住房。暫停在深圳擁有兩套以上（含兩套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套以上住房的非深圳戶籍居民家庭、無法提供在深圳一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非深圳戶籍居民在本市購房。

　　據(jù)報道，這些具有明顯地方特色的調(diào)控政策出臺后，上海、深圳樓市的交易量均出現(xiàn)大幅下降的情況，其中深圳限購令推出一周內(nèi)，深圳樓市成交量銳減六成?！皽l”出臺后，上海樓市觀望態(tài)勢也愈發(fā)明顯。

　　專家分析：公積金新政可分離部分剛性需求

　　這次住房公積金貸款政策的調(diào)整無疑又給鄭州樓市吹了一縷涼風，但這涼風能否讓鄭州樓市降降溫呢？

　　據(jù)上官同君介紹，鄭州市首次置業(yè)選擇銀行按揭等付款方式所占比例將近85%，包括商業(yè)貸款和公積金貸款。這次住房公積金貸款政策的調(diào)整提高了首次置業(yè)的首付門檻，會分離部分剛性需求群體，但分離的規(guī)模不會很大。

　　有專家認為，這次鄭州市住房公積金貸款政策的調(diào)整指向性很明顯，那就是抑制投資性購房。利用公積金貸款購二手房，首付比例不低于40%，同樣較以前提高了10個百分點。據(jù)業(yè)內(nèi)人士保守估計，二手房市場選擇銀行按揭、公積金貸款的客戶約占60%，首付提高后，會使一些購房者放棄購房計劃，因此這一調(diào)整對二手房市場的影響不能小覷，可能會導致交易量有所下降，進而平抑二手房價格。

　　而第二次申請公積金貸款購房的家庭，要在結清上筆公積金貸款以后滿一年時間才能申請貸款；第二次公積金貸款的金額不得高于所購房產(chǎn)總價的50%以及暫停辦理三套房貸款的申請的規(guī)定，大大提高了利用公積金貸款購買二套房的門檻，這些規(guī)定顯然會使部分欲利用公積金貸款購買二套及三套以上商品住房的市民推遲或放棄購房計劃。這當中既會有部分改善住房條件的剛性需求，也會有投資購房的投資性需求。

　　不過也有專家指出，對鄭州市來講，由于住房公積金的覆蓋面較小，這一政策的影響會比較有限。上官同君認為，由于鄭州樓市剛需所占的比例較大，因此與新“國五條”相同，鄭州市新調(diào)控政策的出臺，對樓市不會有立竿見影的影響，比一線已經(jīng)限購的城市要慢得多。眼前開發(fā)商對于調(diào)控估計大多數(shù)會心靜如水。當鄭州樓市真正面對一個沒有投資客戶，完全是剛性需求的市場時，考驗開發(fā)商的更多的是專業(yè)地產(chǎn)操盤技術上的挑戰(zhàn)。未來樓市將會是有品牌、有實力、有信譽的大牌房企的天下。

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