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從化增城限購、本地戶籍禁購第三套以上住房、二套房貸首付提至六成、“賣一可以買一”……廣州版“國八條”調控細則前日獲原則通過，當即引起社會關注。19日，廣州國土房管局有關負責人澄清說，外地人購房要繳納的納稅或社保證明年限并非要提高到2年，實際上仍是1年以上就可以。業(yè)內人士指出，細則實施后，廣州樓市成交大幅下跌將成不爭事實，預計2011年成交量將萎縮30%以上，年內房價或出現(xiàn)下行。從化、增城限購后，廣州的大部分投資與改善性需求完全被堵住，這些需求將流向周邊的城市如佛山、東莞。

焦點1

從化、增城限購

去年10月實施的廣州限購令并沒有涵蓋從化和增城兩個縣級市，兩地的樓市隨后出現(xiàn)量價齊升的情況。廣州市即將實施的《關于貫徹〈國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知〉的實施意見》(下稱《意見》)明確：在一定時期內，暫定對在本市(含市轄十區(qū)和從化、增城市)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。對在本市已擁有2套以及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市繳納1年以上納稅證明或社保證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

解讀：投資需求或流向佛山、東莞

廣州知名房地產專家韓世同指出：“這次廣州細則不像以前那么溫柔。在去年10月廣州十區(qū)執(zhí)行限購后，投資與改善性需求只能流向從化與增城，一旦上述兩縣級市實行限購，廣州的大部分投資與改善性需求完全被堵住，廣州樓市成交必然出現(xiàn)更明顯的萎縮，這些需求只能流向周邊的城市如佛山、東莞?！?/p>

廣東中原地產項目部總經理黃韜則表示，如果廣州的投資需求向周邊城市蔓延，佛山無疑是首選?！澳壳胺鹕绞鲗⒊雠_限購令，如果情況屬實，將對金沙洲大量的佛山樓盤造成影響，投資與大部分改善型需求將受到全面遏制”。

廣州國土房管局有關負責人昨日接受采訪時指出，有媒體將“外地人購房需提供2年內在本市累計繳個稅或社保1年以上證明”解釋為“外地人購房納稅證明從1年增加至2年”是不準確的?！皩嶋H上，要繳納的證明年限仍然是1年以上，但這次明確限定是要在2年內的，一是為了方便執(zhí)行部門操作，二是顯示政策從緊，符合調控方向?！痹撠撠熑私忉屨f。

焦點2

二套房首付不低于六成

《意見》也明確了信貸政策，提出要認真配合、協(xié)助各商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對貸款(包括住房公積金貸款)購買第二套住房的，其首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。此前，公積金貸款購買二套房的首付比例為五成。

《意見》中，除了按照中央要求對購買不足5年的物業(yè)按照全額征收營業(yè)稅外，還特別強調要加大應用房價評估技術以加強對存量房稅收的征管力度。

解讀：成交或至少萎縮三成

根據(jù)合富置業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廣州二手樓市約60%買家為首次置業(yè)者，不受禁購第三套房政策影響；二次及以上置業(yè)買家中約15%左右為“賣舊房換新房”的買家，估計擁有兩套及以上的二手買家約25%，“擁有兩套及以上住房限購”政策將抑制到這批買家。

合富置業(yè)首席分析師龍斌指出，綜合來看，廣州嚴格落實新“國八條”，對一手樓市的震動要大于二手樓市，估計會對約20%到30%的二手買家產生不同程度影響，對40%以上的一手買家產生實際影響。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，廣州樓市成交必將伴隨新政實施而大幅下降，樂觀預計，2011年全年成交將萎縮30%以上。廣州社科院研究員彭澎也表示，短期之內細則對房價不會產生太明顯的影響，但今年之內房價會往下走。

焦點3

“賣一可再買一”

有兩套房賣掉一套能否再新買一套？廣州國土房管局有關負責人指出，限購將“認房不認貸”。也就是說，對于換房族來說，如果將手上的房產賣掉就可以再買，實行“賣一可再買一”原則。但有媒體在報道時卻表述為“套數(shù)認定：房屋套數(shù)認定擬認房又認貸……等于給已擁有兩套住房家庭‘賣一再買一’關上了大門”。對此，上述負責人亦明確表示，“認房又認貸”是指在貸款環(huán)節(jié)，如果已買了一套房，賣出去后再貸款買新房，銀行會將其認定為第二套房。而在限購時，則是根據(jù)家庭名下實際持有的房產套數(shù)來審核。也就是說，有兩套房的戶籍家庭賣掉一套還是可以再買回一套房。

解讀：照顧了改善性需求，炒房仍有空間

彭澎對“賣一買一”的思路表示贊同，認為“這個照顧了改善性購房需求”，也使市場可以保證一定的成交量，保持活躍度。

在韓世同看來，該措施在意料之中，基本上沒有太超出新“國八條”的范圍，而并非像北京那樣“一刀切”。“盡管你可以賣一買一，但由于現(xiàn)時信貸政策緊繃，二套房貸需要六成首付，且利率是沒有優(yōu)惠，因此政策仍然是非常嚴謹，并不能說是溫柔”。

也有專家提醒，如果沒有嚴格限制，有的買家還是可以借“賣一買一”進行短期炒房。

聲音

房價還在漲調控不能松

國家統(tǒng)計局18日公布了今年1月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況。盡管沒有了往常的平均價格同比和環(huán)比漲跌幅數(shù)據(jù)，但仍然不難得出一個結論，即全國房價仍在普遍上漲，貫徹落實中央關于房地產調控的決策部署不能放松。

無論是從統(tǒng)計數(shù)據(jù)的同比、環(huán)比還是定基比看，70個大中城市房價都是以漲為主。在新建商品住宅中，僅有3個城市環(huán)比下降，2個城市同比下降，漲幅同比超過10%的達到10個。二手房市場與新建住宅一樣呈現(xiàn)普漲格局。與往年相對簡單的統(tǒng)計數(shù)據(jù)相比，國家統(tǒng)計局這次公布的房價數(shù)據(jù)更直觀，因而被輿論普遍認為“更接近真實狀況”。

其實，各地城市房價變化，在國家統(tǒng)計局此次公布數(shù)據(jù)前就已無懸念。大家關注這個數(shù)據(jù)，不過是因為有一種期待，想知道去年4月中旬啟動的“史上最嚴厲”調控效果如何。普遍上漲的數(shù)據(jù)出來，無非是印證了各方面的揣測。

關于房地產調控目標，政府的說法一直是控制過快上漲。將近一年來持續(xù)發(fā)力的“嚴厲”調控，至少可以說在北京、上海等前幾年房價暴漲的城市收到了效果，漲幅明顯縮小。但是，除了政策因素，這里面還有一個重要原因，即這些城市房價已經漲到了與普通居民無關的地步，繼續(xù)大幅度上漲的市場空間基本消失。因此，出臺調控細則，落實中央精神，防止房價暴漲，對于其他地方而言意義更大。

根據(jù)新的統(tǒng)計辦法，今后70個大中城市的房價變化將直觀地擺在公眾面前，尤其是定基比，能夠直接反映一年房價的變化情況。屆時，各地執(zhí)行政策的力度和效果將直面社會評判。如果有令不行，調控效果不佳，就可能陷入十分被動的境地。（ 胡良光）

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