所謂個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化，是指將缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流（本息歸還）的個(gè)人住房抵押貸款組成資產(chǎn)池，以資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流（本息歸還）作為償付基礎(chǔ)，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)隔離、現(xiàn)金流重組和信用增級(jí)，在資本市場(chǎng)發(fā)行資產(chǎn)支持證券的融資行為。其中，公積金貸款的資產(chǎn)證券化，其主體和償付基礎(chǔ)來(lái)自個(gè)人住房公積金貸款。

　　據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為11.5萬(wàn)億元，公積金貸款余額為2.55萬(wàn)億元。據(jù)估算，如果我國(guó)資產(chǎn)證券化率能夠達(dá)到50%，即可共提供7至8萬(wàn)億元的流動(dòng)性。對(duì)此，專家們表示，在當(dāng)前中國(guó)樓市進(jìn)入“下半程”之際，該項(xiàng)制度可謂影響深遠(yuǎn)。

　　筆者覺(jué)得，決策層此時(shí)推出公積金貸款的資產(chǎn)證券化用意有三：其一，剌激個(gè)人住房貸款需求，達(dá)到去庫(kù)存目標(biāo)；其二，盤(pán)活公積金存量資金，大幅增加公積金貸款的流動(dòng)性；其三，我國(guó)住房公積金資金龐大，但投資渠道狹窄且收益率較低，因此拓寬投資渠道應(yīng)是必要之舉。

　　事實(shí)上，通過(guò)發(fā)行個(gè)人住房貸款支持證券募集資金的做法，與美國(guó)次貸危機(jī)中的“房利美”和“房地美”的操作手法無(wú)異。但后者在2007年便出現(xiàn)了兌付危機(jī)，被認(rèn)為是引發(fā)金融危機(jī)的導(dǎo)火索。對(duì)此，不少專家也指出，一方面，與多年前美國(guó)實(shí)施的“零首付”有著明顯不同，中國(guó)公積金貸款最低首付比例為20%，商業(yè)貸款最低首付比例是25%。中國(guó)樓市的杠桿率遠(yuǎn)低于美國(guó)。另一方面，銀行對(duì)于還款人資質(zhì)和收入水平有著嚴(yán)格審核。這就決定了我國(guó)的個(gè)人住房按揭貸款是銀行業(yè)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

　　盡管業(yè)內(nèi)對(duì)公積金貸款資產(chǎn)證券化展現(xiàn)出較高的熱情，希望通過(guò)此舉來(lái)盤(pán)活公積金龐大的存量房貸資金，促進(jìn)購(gòu)房者的入市積極性，助益中國(guó)樓市的去庫(kù)存。不過(guò)，筆者認(rèn)為，中國(guó)版“兩房”對(duì)于化解當(dāng)前天量庫(kù)存意義不大。

　　首先，中國(guó)版?zhèn)€人房貸給購(gòu)房者的首付比重輕了，但只要房?jī)r(jià)不跌，房奴每個(gè)月還款的壓力不減反增，有些家庭每月需還貸金額占到總收入的70%以上，已遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線。一旦出現(xiàn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行、企業(yè)職工大面積失業(yè)，屆時(shí)個(gè)人住房按揭貸款就不會(huì)像銀行所說(shuō)的是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)了。

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