深圳商轉(zhuǎn)公貸款辦法今起征求意見，商貸余額可轉(zhuǎn)公貸

最高額度90萬 父母可作共同申請(qǐng)人

商轉(zhuǎn)公貸款

指通過辦理商業(yè)性住房按揭貸款購買本市行政區(qū)域內(nèi)商品住房(限為住宅，且已取得房地產(chǎn)證)、保障性住房，尚未還清商業(yè)性住房按揭貸款且具備住房公積金貸款條件的職工，在還款期間申請(qǐng)將商業(yè)性住房按揭貸款余額全部或部分轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。

昨日，市住建局公布了《深圳市商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款實(shí)施辦法》(以下簡稱《辦法》)，面向社會(huì)公開征求意見。預(yù)計(jì)該《辦法》實(shí)施后，將對(duì)減輕繳存職工購房還貸負(fù)擔(dān)起到重要作用。

根據(jù)《辦法》規(guī)定，繳存職工在原商業(yè)性住房按揭貸款還未結(jié)清的情況下，可以申請(qǐng)將貸款余額的全部或部分轉(zhuǎn)為公積金貸款。單套住房商轉(zhuǎn)公貸款最高額度個(gè)人申請(qǐng)為50萬元，共同申請(qǐng)的為90萬元。根據(jù)測(cè)算，90萬元商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金，最高可省息42萬元。

商轉(zhuǎn)公貸款不受原貸款行限制

據(jù)市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《辦法》借鑒了國內(nèi)相關(guān)城市商轉(zhuǎn)公政策的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在比較各地商轉(zhuǎn)公具體模式和結(jié)合深圳住房貸款市場(chǎng)運(yùn)作情況的基礎(chǔ)上研究擬訂，并就具體內(nèi)容與深圳商業(yè)銀行、房地產(chǎn)權(quán)管理、人民銀行、銀監(jiān)局、法院等有關(guān)部門進(jìn)行了多次溝通。2013年4月，該局將《辦法》向各區(qū)政府、市政府職能部門和市住房公積金管理委員會(huì)委員征求了意見，并根據(jù)反饋意見對(duì)《辦法》進(jìn)行了修改。

與國內(nèi)部分城市商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)僅受理受托銀行的存量按揭貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的做法相比，深圳商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)沒有此條件限制?！掇k法》中明確，符合商轉(zhuǎn)公貸款條件的繳存職工，在取得原貸款行同意提前還款后，無論其原貸款是否為公積金貸款受托銀行發(fā)放，都可以申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。

深圳的商轉(zhuǎn)公還有一個(gè)與內(nèi)地城市不同之處，即父母可以參與子女的商轉(zhuǎn)公額度計(jì)算。和住房公積金貸款規(guī)定一樣，《辦法》明確職工的父母可以作為共同申請(qǐng)人。在職工和其配偶賬戶內(nèi)的住房公積金余額較少，計(jì)算出來的商轉(zhuǎn)公可貸額度不能滿足需求時(shí)，可以父母作為共同申請(qǐng)人，加上父母賬戶內(nèi)的住房公積金余額作為商轉(zhuǎn)公可貸額度計(jì)算基數(shù)，用來提高職工的商轉(zhuǎn)公可貸額度。此外，若父母不作為共同申請(qǐng)人，也可提取其賬戶內(nèi)的住房公積金余額用于提前償還職工的商轉(zhuǎn)公貸款。

7折商貸利率可不考慮商轉(zhuǎn)公

《辦法》中商轉(zhuǎn)公貸款額度不超過原住房按揭貸款余額，其他計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和《貸款規(guī)定》中的公積金貸款可貸額度計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)基本保持一致，即以申請(qǐng)人賬戶余額的12倍為基礎(chǔ)計(jì)算可貸額度，同時(shí)對(duì)申請(qǐng)人在還貸能力、可貸額度不超過按照國家政策規(guī)定可貸款比例、單套住房商轉(zhuǎn)公貸款最高額度(個(gè)人申請(qǐng)50萬元，共同申請(qǐng)的90萬元)等方面進(jìn)行了要求。若符合這些條件要求的，按這些條件計(jì)算出的低值作為可貸額度。

如職工張先生按照賬戶余額和還貸能力計(jì)算可以貸80萬元，其原商業(yè)性住房按揭貸款余額有70萬元，如果張先生是個(gè)人申請(qǐng)的最多貸50萬元，如果是共同申請(qǐng)的最多貸70萬元。

將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，在理論上一定可以省錢。但是否申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公，還要根據(jù)自身的實(shí)際情況估算是否劃算。市公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首先要對(duì)比一下個(gè)人貸款基準(zhǔn)利率。如果部分職工購房時(shí)恰好有機(jī)會(huì)享受了7折房貸優(yōu)惠利率，按照當(dāng)前基準(zhǔn)利率的7折計(jì)算，為6.55%×0.7=4.585%，與目前的公積金貸款利率4.5%相較，只差一點(diǎn)點(diǎn)，那就沒有必要商轉(zhuǎn)公。

其次，商轉(zhuǎn)公還要考慮的是原來商業(yè)貸款的剩余還款年限問題。還處于還款前期(如前兩三年)的商業(yè)貸款，轉(zhuǎn)為公積金貸款較為劃算，已經(jīng)是還款期限后期了，則不建議商轉(zhuǎn)公。

還有一種情況就是，如果職工準(zhǔn)備在最近兩三年間提前還清所有貸款，那么可以不用考慮再去辦理商轉(zhuǎn)公。

■案例演示

案例1 商轉(zhuǎn)公純公積金貸款業(yè)務(wù)

莊先生在2011年購買了一套羅湖的房子，當(dāng)時(shí)在建設(shè)銀行某支行(以下簡稱建行)辦理了60萬元住房按揭貸款，期限30年，現(xiàn)行貸款利率為6.55%，剩余貸款金額為58萬元，剩余期限28年。莊先生是以購買的住房進(jìn)行抵押，建行是抵押權(quán)人。莊先生想辦理商轉(zhuǎn)公貸款，將按照以下流程辦理：

1.向原貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。莊先生到原貸款銀行建行辦理提前還款申請(qǐng)，建行表示同意莊先生提前還款。

2.預(yù)約、向公積金中心申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款。莊先生按照公積金中心發(fā)布的業(yè)務(wù)辦理指南準(zhǔn)備材料，并預(yù)約到公積金中心指定的業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)辦理商轉(zhuǎn)公貸款。

3.落實(shí)放款條件，辦理抵押擔(dān)保。由于莊先生申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公的住房還抵押在建行，而公積金中心發(fā)放公積金貸款必須落實(shí)抵押擔(dān)保手續(xù)。

4.受托銀行放款。建行作為公積金中心商轉(zhuǎn)公貸款發(fā)放的受托銀行，向莊先生發(fā)放公積金貸款58萬元，期限28年，利率4.5%。

案例2 商轉(zhuǎn)公組合貸款業(yè)務(wù)

王先生在2010年購買了一套南山的房子，當(dāng)時(shí)在華夏銀行(非公積金貸款受托銀行)辦理了150萬元住房按揭貸款，期限20年，現(xiàn)行貸款利率為6.55%，剩余貸款金額為147萬元，剩余期限18年。王先生以購買的住房進(jìn)行抵押，華夏銀行是抵押權(quán)人。王先生想辦理商轉(zhuǎn)公組合貸款，將按以下流程辦理：

1.向原貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。王先生到華夏銀行辦理提前還款申請(qǐng)，銀行表示同意王先生提前還款。

2.預(yù)約、向公積金中心和平安銀行(受托銀行)申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公組合貸款。王先生按照公積金中心發(fā)布的業(yè)務(wù)辦理指南準(zhǔn)備材料，并預(yù)約到公積金中心指定的業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)辦理商轉(zhuǎn)公貸款。

3.落實(shí)放款條件，辦理抵押擔(dān)保。由于王先生申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公的住房還抵押在華夏銀行，公積金中心發(fā)放公積金貸款必須落實(shí)抵押擔(dān)保手續(xù)。

4.受托銀行放款。平安銀行作為公積金中心商轉(zhuǎn)公貸款發(fā)放的受托銀行，向王先生發(fā)放組合貸款147萬元(公積金貸款90萬元，利率4.5%;商業(yè)貸款57萬元，利率6.55%)，期限18年。

案例3 以其他房產(chǎn)作抵押的貸款業(yè)務(wù)

2008年李先生購買了一套福田的房子，房款一次性付清。2010年李先生又購買了一套南山的房子，當(dāng)時(shí)在興業(yè)銀行(非公積金貸款受托銀行)辦理了200萬元住房按揭貸款，期限30年，現(xiàn)行貸款利率為6.55%，剩余貸款金額180萬元。李先生考慮用其福田的房子為其在南山住房申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款進(jìn)行抵押擔(dān)保。李先生想辦理商轉(zhuǎn)公純公積金貸款，將按照以下流程辦理：

1.向原貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。李先生到興業(yè)銀行辦理提前還款申請(qǐng)，銀行表示同意李先生提前還款。

2.預(yù)約、向公積金中心申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款。李先生按照公積金中心發(fā)布的業(yè)務(wù)辦理指南準(zhǔn)備材料，并預(yù)約到公積金中心指定的業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)辦理商轉(zhuǎn)公貸款。

3.落實(shí)放款條件，辦理抵押擔(dān)保。李先生前往登記中心辦理商轉(zhuǎn)公貸款抵押登記手續(xù)，將其在福田的房子為其在南山住房商轉(zhuǎn)公貸款進(jìn)行抵押擔(dān)保。

4.受托銀行放款。建行作為公積金中心商轉(zhuǎn)公貸款發(fā)放的受托銀行，向李先生發(fā)放公積金貸款90萬元，期限30年，利率4.5%。

■政策解讀

申請(qǐng)條件

1.需符合《深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》中公積金貸款的基本條件。

2.申請(qǐng)人或者配偶應(yīng)當(dāng)在本市已辦理了用于購買本市自住住房的商業(yè)性住房按揭貸款(不含住房公積金組合貸款)且該貸款尚未結(jié)清。

3.申請(qǐng)人提前償還部分或者全部原商業(yè)性住房按揭貸款已經(jīng)取得原貸款銀行同意。

4.申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款住房的產(chǎn)權(quán)人可以是職工本人，也可以是其配偶。職工申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款時(shí)，房產(chǎn)套數(shù)按申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人各自所在家庭名下房產(chǎn)套數(shù)計(jì)算;家庭成員包括夫妻雙方和未成年子女。

擔(dān)保方式

商轉(zhuǎn)公貸款采取抵押和質(zhì)押兩種擔(dān)保方式，但是對(duì)于可抵押房產(chǎn)的范圍有所擴(kuò)大。除了借款人原商業(yè)性住房按揭貸款的房產(chǎn)外，商轉(zhuǎn)公貸款還可以借款人其他商品住房或第三人的商品住房作為抵押。

貸款期限

和公積金貸款一樣，商轉(zhuǎn)公貸款最長貸款期限不超過30年，利率按照國家規(guī)定的住房公積金貸款利率執(zhí)行。

辦理程序

1.申請(qǐng)人向原貸款銀行提出提前部分償還或全部償還住房按揭貸款本息申請(qǐng)，并承諾已取得該銀行同意，同時(shí)取得該銀行蓋章確認(rèn)的貸款余額、貸款明細(xì)證明。

2.申請(qǐng)人通過公積金中心網(wǎng)上服務(wù)平臺(tái)申報(bào)商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)，并在公積金中心指定的業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)提交材料。

3.公積金中心對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，并應(yīng)當(dāng)在受理職工商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)作出給予商轉(zhuǎn)公貸款或者不予商轉(zhuǎn)公貸款的決定。

4.申請(qǐng)人與受托銀行辦理住房公積金借款合同簽訂，并辦理擔(dān)保等貸款手續(xù)。

放款程序

1.申請(qǐng)人向原貸款銀行提出提前部分償還或全部償還住房按揭貸款本息申請(qǐng)，并承諾已取得該銀行同意，同時(shí)取得該銀行蓋章確認(rèn)的貸款余額、貸款明細(xì)證明。

2.申請(qǐng)人向受托銀行確認(rèn)可以辦理公積金組合貸款。

3.申請(qǐng)人通過公積金中心網(wǎng)上服務(wù)平臺(tái)申報(bào)商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)，并在公積金中心指定的業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)提交材料。

4.公積金中心對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，并應(yīng)當(dāng)在受理職工商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)作出給予商轉(zhuǎn)公貸款或者不予商轉(zhuǎn)公貸款的決定。

5.申請(qǐng)人向受托銀行申請(qǐng)公積金組合貸款中的商業(yè)貸款，受托銀行確認(rèn)可發(fā)放商業(yè)貸款額度。

6.申請(qǐng)人到受托銀行辦理住房公積金借款合同簽訂，并辦理擔(dān)保等貸款手續(xù)。

7.受托銀行放款。

違規(guī)處理

1.《辦法》明確，職工申請(qǐng)住房公積金提取或個(gè)人貸款，隱瞞或虛報(bào)婚姻狀況、直系親屬關(guān)系、購房行為、住房數(shù)量等情況的，公積金中心自該違規(guī)行為認(rèn)定之日起5年內(nèi)不予受理其公積金貸款申請(qǐng)。

2.商轉(zhuǎn)公貸款發(fā)放后，借款人故意停繳或少繳住房公積金的，公積金中心和受托銀行可以依據(jù)借款合同提前收回商轉(zhuǎn)公貸款，或自認(rèn)定借款人故意停繳或少繳住房公積金之日起按同檔次商業(yè)住房貸款利率計(jì)息。

3.經(jīng)催收后仍逾期不還款，或者存在規(guī)定中弄虛作假情形的職工，公積金中心應(yīng)當(dāng)將職工個(gè)人資料作為不良記錄錄入住房公積金監(jiān)管檔案(系統(tǒng))，并提交人民銀行納入個(gè)人信用征信系統(tǒng)。