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關于解除合同的法律適用
2016-12-14 08:00:09
無憂保
我們知道，在合同訂立時，依據(jù)合同是雙方當事人的合意這一本質要件，必然要求作為合同當事人的所有人的認可，即所有的合同訂立人都形成合意。那么在合同解除時，是否需要合意呢？依據(jù)合同法的規(guī)定，合同可以由單方當事人解除。問題在于，當請求解除合同的一方的當事人
我們知道，在合同訂立時，依據(jù)合同是雙方當事人的合意這一本質要件，必然要求作為合同當事人的所有人的認可，即所有的合同訂立人都形成合意。那么在合同解除時，是否需要合意呢？依據(jù)合同法的規(guī)定，合同可以由單方當事人解除。問題在于，當請求解除合同的一方的當事人為兩人或兩人以上時是否需要該方所有當事人的同意解除，合同才能被解除呢？
習慣上認為在單方要求解除合同的情形下，需要解除方所有當事人的同意，合同才能解除，特殊情形下要求至少一半以上的當事人的同意?！吨腥A人民共和國物權法（草案）》第七十八條就做出了這樣的規(guī)定：“下列事項由業(yè)主依法共同決定：……（四）選聘和解聘物業(yè)管理機構或者其他管理人……決定前款事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。”
這么做的理由主要有如下兩條：（1）解除合同事關重大，處分權在共有關系中屬于所有共有人；（2）不這樣規(guī)定，個別人或少數(shù)人解除合同的行為將侵犯其他人的訴權或成員權。本文作者要提出的問題是：這樣的規(guī)定或作法真的具有法律上的支持和實踐上的理性嗎？先看看兩個現(xiàn)實中的例子：
例一：房產(chǎn)商在售樓初期與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同后，物業(yè)公司不履行其主要義務導致合同目的不能實現(xiàn)的情形。此時的房產(chǎn)商占有待出售建筑物總面積二分之一以上的產(chǎn)權，且通常與物業(yè)公司有著這樣那樣的關系。由于房產(chǎn)商自己并不居住或使用待出售建筑物中屬于自己的全部或大部分物業(yè)，物業(yè)公司是否履行其主要義務，房產(chǎn)商本身并不關心。甚至在明知物業(yè)公司完全不履行其任何合同義務時，考慮到物業(yè)公司與自己在某此利益上的關聯(lián)關系，也會聽之任之。在這種情形下，已購房屋的小業(yè)主因為無法（客觀上不可能）達不到建筑物總面積二分之一以上且占總人數(shù)二分之一以上同意的解除合同的要件，無論物業(yè)公司如何不作為或濫作為都不能將之掃地出門。同樣的無可奈何的局面還可能發(fā)生在房屋空置率奇高或業(yè)主大會（業(yè)主委員會）濫用權利的情形下。
例二：爛尾樓、爛尾地的賠償糾紛。被拆遷人（包括產(chǎn)權人和承租人）為兩人或兩人以上，開發(fā)公司已無履約能力，不能按合同約定實現(xiàn)被拆遷人回遷或安置，部分人要求解除合同，部分人不同意解除合同的情形。如果按照某些學者所主張的共同處分理論來分析，必須是全部被拆遷人同意解除，合同才能解除。則即使明知回遷或安置已絕無可能而且隨著時間的推移自己的權利將受到越來越大損害的情形下，要求行使自己解除權的被拆遷人也將不得不因為他人損人不利已的不解除行為而有冤無處訴。同樣的無奈還將發(fā)生在其他共有權利被侵犯，而共有人不能達成一致意見的情形下。
從上面的實例中，我們不難看出權利人的解除權被不適當?shù)叵拗屏?，并且，基于這種限制，權利人（包括不愿意行使解除權的權利人）的實體權利也必然遭到根本性地否定。既然如此，我們就應該回過頭去對導致這些不合理情形出現(xiàn)的??解除權行使由多數(shù)人決定的?理論進行再思考。
首先，共有關系所決定的對財產(chǎn)的共同處分權是否適用于解除合同的情形。依據(jù)最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）（以下稱《民通意見》）第八十九條：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效” 的規(guī)定，我們知道對共有財產(chǎn)的處分（包括轉讓、出租或者放棄等）需要共有人的一致同意。
值得注意的是，這里處分的對象是財產(chǎn)（即物權中的物），所說的處分權是物權。與之不同的是，解除權的對象是合同而不是物，解除合同的行為是典型的債權行為，而非物權行為，由此產(chǎn)生的法律關系是債權關系而非物權關系。物權是絕對權、支配權，而債權是相對權、請求權。兩者在權能、兼容性、優(yōu)先性、追及力、保護方法、法定性或意定性等諸多方面都不相同。正因為此，對物權和債權的清楚界定和區(qū)分在民法體系中有十分重要的意義，相反地，混淆兩者的概念原則得出的結論，無論在理論上還是實踐上，都可能是荒謬的災難性的。處分權是物權權能中的一個概念，屬于物權法調整的范疇；而解除權則是債權的概念，屬于債法調整的范疇。到此，我們不難看出，以物權處分權原則判斷處分債權條件的非正當性。
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