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商品房預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)和效力
2017-01-27 08:00:01
無憂保
商品房預(yù)售，即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未竣工的、將來才能交付的、具備法定銷售條件的房屋售與買受人，由買受人支付房屋價款。因預(yù)售時，買賣合同的標(biāo)的物，所購買的商品房尚不存在，而且根據(jù)合同買受人取得的僅僅是一種債權(quán)，不可能通過傳統(tǒng)的物權(quán)登記制度獲得利益保護(hù)，所以買受人在支付購房款后承擔(dān)較大風(fēng)險，故法律對商品房預(yù)售行為有必要進(jìn)行特別規(guī)制。我國法律除了對定強(qiáng)制性的商品房預(yù)售許可制度外，還規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案制度?！?a href="http://www.beihaihotel.net/gongjijin/2460771/">房地產(chǎn)管理法》第 44條第2款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門和土地主管部門登記備案?！眹鴦?wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第27條、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條都有相應(yīng)的關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的具體規(guī)定，且已明確規(guī)定登記備案時間為預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)。建設(shè)部推薦使用《商品房買賣合同》示范文本也將有關(guān)登記備案的內(nèi)容作為合同條款建議由雙方予以約定。以上的法律法規(guī)雖然規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記本案制度，但是對于該制度的性質(zhì)和功能卻沒有明確?！ ∩唐贩款A(yù)售合同登記備案屬于一種特殊的不動產(chǎn)登記，國外稱預(yù)告登記或預(yù)登記，即為保全項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記。一般不動產(chǎn)登記的權(quán)利是不動產(chǎn)物權(quán)，例如所有權(quán)、抵押權(quán)等。而預(yù)告登記發(fā)生時物權(quán)尚不存在，物權(quán)變動是將來發(fā)生的行為，故所登記的權(quán)利仍是一種請求權(quán)(債權(quán))，登記的內(nèi)容是將來請求發(fā)生物權(quán)變動?！ ?1)商品房預(yù)售合同登記備案使買受人取得優(yōu)先購買權(quán)和期待權(quán)。在商品房預(yù)售合同登記備案后，如果買受人尚未全部交付購房款，那么買受人就取得了優(yōu)先購買特定商品房的權(quán)利;如果買受人已經(jīng)交付了全部房款，那么就取得一種期待權(quán)，期待開放商交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的權(quán)利。由于買受人辦理的預(yù)告登記實際上就已經(jīng)就房屋買賣進(jìn)行了公示，因此也具有了對抗第三人的效力?！ ?2)商品房預(yù)售合同登記備案使買受人的請求權(quán)具有對抗第三人的效力。房屋買受人在商品房預(yù)售合同中的取得權(quán)利是—種債權(quán)，但是經(jīng)過登記后便獲得了對抗第三人的效力，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)過預(yù)告登記的房屋售于第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權(quán);如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)過預(yù)告登記的房屋設(shè)定抵押，該抵押權(quán)不能對抗預(yù)告登記的買受人，預(yù)告登記使合同債權(quán)應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)性質(zhì)，是—種典型的債權(quán)物權(quán)化?！吨腥A人民共和國合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人，可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價。也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。這就是在建沒工程中存在的法定抵押權(quán)。在商品房預(yù)售合同登記備案后買受人的權(quán)利能夠?qū)钩邪说膬?yōu)先權(quán)嗎?這在法律上沒有明確規(guī)定，根據(jù)民法的一般原則和最高人民法院有關(guān)的司法解釋規(guī)定，消費(fèi)者交付了購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人的該種抵押權(quán)不能對抗和優(yōu)先于買受人的權(quán)利。如果在工程建設(shè)過程中或者建造之后出售以前，開發(fā)公司為了籌集資金而將商品房抵押的，也就是在商品房上存在另—個約定的抵押權(quán)時，則根據(jù)該抵押權(quán)與預(yù)告登記的權(quán)利的登記時間順序優(yōu)先行使?！ ?3)商品房預(yù)售合同登記備案并不不是商品房預(yù)售合同的生效要件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定,當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！冻鞘?a href="http://www.beihaihotel.net/gongjijin/2460771/">房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。所以商品房預(yù)售合同登立己備案的機(jī)關(guān)為各級政府中的房產(chǎn)管理部門和土地管理部門。該項登記活動主要是為了對開發(fā)商的銷售行為進(jìn)行合法性審查，同時維護(hù)買受人的利益，強(qiáng)化買受人權(quán)利的效力，當(dāng)時該項登記與該權(quán)利的產(chǎn)生，也就是商品房預(yù)售合同的效力是無關(guān)的。商品房預(yù)售合同只要具備一般買賣合同的生效要件就可以發(fā)生法律效力，而不需要經(jīng)過登記，除非當(dāng)事人之間有特別的關(guān)于合同生效條件的約定。 最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋》(一)第9條中明確規(guī)定，法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)能轉(zhuǎn)移。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第13條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的,責(zé)令停止預(yù)售補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。所以，在交易中的登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的—種公示手段，交易合同本身只是發(fā)生債權(quán)效力而與物權(quán)變動無關(guān)，也不存在對抗第三人的問題，需要具有對抗效力的是買受人取得的權(quán)利。所以，商品房預(yù)售合同登記備案與合同的效力無關(guān)，并不是合同的生效要件，當(dāng)事人之間不能以未經(jīng)過備案登記而主張合同無效?！ ?4)如果當(dāng)事人雙方約定以辦理登記備案為商品房預(yù)售合同生效的要件，那么根據(jù)意思自治原則，這一約定并違反相應(yīng)的強(qiáng)制法律法規(guī)的規(guī)定，所以應(yīng)該依照當(dāng)事人的約定?？傊谏谭款A(yù)售合同中仍然是以當(dāng)事人的約定為規(guī)范的，這是私法中的基本原則。但是即使當(dāng)事人已經(jīng)明確約定以辦理登記備案為商品房預(yù)售合同生效的要件，也是有例外的。就是在當(dāng)事人已經(jīng)約定辦理登記備案為商品房預(yù)售合同生效的要件，但在實際履行中雖然沒有辦理登記，而一方面當(dāng)事人已經(jīng)履行了主要義務(wù)，對方當(dāng)事人也已經(jīng)接受的，合同仍然生效，《合同法》第36、37條就規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。本文章轉(zhuǎn)自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除。
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