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房屋買賣合同重大誤解顯失公平被法院撤銷 - 吳丁亞律師
2017-01-28 08:00:01
無憂保
2015年7月，李某起訴至原審法院稱：2014年12月底，因張某要求我騰房，我才得知雙方簽有《存量房屋買賣合同》，且房屋已變更到張某名下。事實上，我從未出賣過房屋，也并沒有到住建委辦理過房產(chǎn)過戶等手續(xù)，更沒有收到張某支付的購房款。我與張某之間的《存量房屋買賣合同》是在我不知情的情況下張某以欺詐手段致使我違背真實意思與其簽訂的，該合同并不是我的真實意思表示，存在重大誤解、顯失公平，且雙方不存在真實的交易。故訴至法院請求撤銷雙方于2014年12月11日簽訂的《存量房屋買賣合同》并由張某負(fù)擔(dān)本案訴訟費。張某辯稱：李某的主張沒有事實及法律依據(jù)，不符合法律關(guān)于可撤銷合同及可撤銷民事行為的相關(guān)規(guī)定，且房屋買賣交易完畢，不存在可撤銷的條件，故不同意李某的訴訟請求，請求法院駁回李某的訴訟請求。原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。本案爭議的焦點是本案的基礎(chǔ)法律關(guān)系是房屋買賣關(guān)系還是民間借貸關(guān)系。根據(jù)雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、《公證書》，房屋買賣交易習(xí)慣及雙方當(dāng)事人庭審陳述，名義上雙方簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，實際上是魏×向某投資公司借貸以涉案房屋作為擔(dān)保，也就是說本案的基礎(chǔ)法律事實是民間借貸關(guān)系。理由如下：1.合同的權(quán)利義務(wù)不對等。本案涉訴房屋面積55.55平方米，合同約定總價為55萬元（含定金3萬元），而據(jù)李某陳述，該同等地段的市場均價均為15000元／平方米以上，雙方約定的價格明顯低于市場價格，有違公平、等價原則。2.不符合日常交易習(xí)慣。據(jù)李某陳述，雙方在簽訂房屋買賣合同前后，從未見過面，且簽訂合同之前，張某未到訴爭房屋里觀看，由此可以證明以上行為均與正常購房交易習(xí)慣不相符合，缺乏房屋價格協(xié)商的意愿。物權(quán)法共規(guī)定了三種類型的擔(dān)保物權(quán)，即抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)。用房屋買賣合同設(shè)定的擔(dān)保顯然不屬于法定的擔(dān)保物權(quán)。綜觀本案，在魏×向某投資公司借貸未還的情況下，某投資公司未通過法律程序私自將李某的抵押房屋轉(zhuǎn)賣張某，且交易價格顯失公平，依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人有權(quán)要求變更或者撤銷。就張某本人來講，其未與李某見面，未協(xié)議價格，就辦理房屋過戶手續(xù)并強(qiáng)行入住李某的房屋，很難說是善意取得。張某雖暫為李某租房，但終非長久之計。李某要求撤銷《北京市存量房屋買賣合同》的訴訟請求，合法有據(jù)，法院應(yīng)予支持；張某的辯解意見，與事實不符，法院不予采納。張某的合法權(quán)益應(yīng)通過主張民間借貸法律關(guān)系實現(xiàn)。據(jù)此，原審法院于2015年11月作出判決：依法撤銷李某、張某于2014年12月11日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》。原審法院判決后，張某不服，向本院提起上訴，請求撤銷原審判決，發(fā)回重審或依法改判駁回李某原審的全部訴訟請求。其上訴的事實理由為：原審法院在未進(jìn)行評估的情況下，僅依據(jù)李某的陳述認(rèn)定《存量商品房買賣合同》約定的購房款明顯低于市場價格，缺乏依據(jù)；張某與李某系房屋買賣合同關(guān)系，原審認(rèn)定本案基礎(chǔ)法律關(guān)系系民間借貸關(guān)系，屬認(rèn)定錯誤；原審判決文書不符合法院書寫慣例。李某同意原判。經(jīng)審理查明：2014年8月13日，萬某（自述為某投資公司經(jīng)理）與李某到北京市方正公證處辦理了相關(guān)手續(xù)，公證書載明：委托人李某是位于北京市密云縣果園新里中區(qū)×號樓×層×單元307的房屋（以下簡稱307號房屋）所有權(quán)人，房屋所有權(quán)證號為X京房權(quán)證密字第×號。上述房產(chǎn)是李某個人財產(chǎn)。因為李某事務(wù)繁忙，故委托萬某為李某代理人以合理的市場價格出售上述房產(chǎn)等內(nèi)容，萬某代表李某辦理賣房的相關(guān)手續(xù)，并代為收取相關(guān)購房款及到銀行辦理提款手續(xù)。2014年12月11日，經(jīng)北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司時代方群店業(yè)務(wù)人員李×居間，萬某作為李某（出賣人）的委托代理人與張某（買受人）簽訂《存量房屋買賣合同》，將307號房屋一套賣予張某，面積55.55平方米，房屋總價款55萬元，其中包括定金3萬元。定金收據(jù)載明：今收到買受方張某購買307號房屋定金人民幣叁萬元整。以此為證。收款人：李某、萬某，收款日期：2014年11月26日等內(nèi)容。李某否認(rèn)定金收據(jù)上的署名為其所寫，張某對此不置可否，并未要求書寫鑒定。2014年12月18日，萬某與張某辦理了涉案房屋過戶手續(xù)。2014年12月26日，張某通過卡卡轉(zhuǎn)賬的方式向萬某指定戶名為鄧×的賬戶轉(zhuǎn)賬52萬元。當(dāng)日，萬某為張某出具收條，載明：收到張某交來房款520000元，收款人：萬某等內(nèi)容。李某未收到定金及購房款。同年12月底，因張某要求李某騰房，雙方產(chǎn)生爭議，后張某強(qiáng)行入住并為李某在密云保利花園暫租住處，事態(tài)暫得已緩解。李某曾就魏×涉嫌詐騙到有關(guān)部門報案，未予受理。原審中，李某陳述：2014年8月，案外人魏×為李某裝修房屋時，將李某的房屋作為抵押擔(dān)保從北京某匯誠投資管理有限責(zé)任公司（以下簡稱：某投資公司）貸款25萬元。其就此提供落款日期為2014年8月30日，署名為魏×出具的文字證明一張，載明：我于2014年8月11日從北京某匯誠投資管理有限責(zé)任公司貸款貳拾伍萬元整，押業(yè)主李某房本、戶口本、身份證各一份，訂（定）于2014年10月11日把貸款還清，房本返還業(yè)主。李某對委托萬某賣房及公證處公證的細(xì)節(jié)陳述為：當(dāng)時自己年歲較大，天氣又熱，自己記不清都簽了什么字，但房屋買賣合同上的署名絕非自己所簽。張某則認(rèn)為有其代理人簽名，不影響房屋買賣合同的效力。原審訴訟中，法院到涉案房屋查看，涉案房屋非張某本人居住，居住人拒絕配合法院調(diào)查工作。此前，原審法院曾向萬某了解情況，萬某不否認(rèn)魏×向其公司借款及出賣李某抵押房屋的事實。二審訴訟中，經(jīng)本院向北京市密云縣兩家中介機(jī)構(gòu)咨詢，一家的咨詢意見為：2014年底，北京市密云縣果園新里中區(qū)小面積房屋成交價格為每平方米14000元左右，最高不超過15000元。另外一家的咨詢意見為：當(dāng)時房屋單價超過15000元。李某對上述咨詢意見予以認(rèn)可。張某表示不予認(rèn)可，并稱根據(jù)其在網(wǎng)絡(luò)上查詢的信息，當(dāng)時房屋單價為13000元。上述事實，有雙方當(dāng)事人陳述、《北京市存量房屋買賣合同》、《公證書》、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書》、《房屋產(chǎn)權(quán)證書》、客戶回單、定金收條、收據(jù)、了解情況筆錄等證據(jù)在案佐證。本院認(rèn)為：民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在訂立合同時顯失公平的，當(dāng)事人一方可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。本案中，根據(jù)雙方提供的證據(jù)，案外人萬某基于與他人的債權(quán)關(guān)系與李某簽訂公證委托書，取得了出賣307號房屋的權(quán)利。而后，其為盡快獲取房款，以明顯低于市價的價格與張某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，使得李某利益嚴(yán)重受損，而房屋受讓人張某卻因此獲取巨大利益。萬某以此種方式行使代理權(quán)有違李某賣房的初衷，使得李某與張某的權(quán)利義務(wù)處于嚴(yán)重的不平衡之中。另外，從張某一方來說，張某在簽訂協(xié)議前后始終未與李某本人協(xié)商過價格，有別于常人面對房屋買賣等重大交易行為時所持的慎重態(tài)度，在周邊房屋市場價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于雙方合同定價的情況下，其仍選擇簽訂合同購買房屋，應(yīng)承擔(dān)由此帶來的不利后果。現(xiàn)李某以顯失公平為由要求撤銷就307號房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，合法有據(jù)，其訴訟請求應(yīng)當(dāng)予以支持。張某主張307號房屋成交價格僅比周邊同等房屋成交價格略低，但無論本院調(diào)查還是其摘自網(wǎng)絡(luò)的信息，周邊房屋成交價格均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于張某買受307號房屋的價格，故本院對其上訴意見不予采納。有關(guān)原審法院認(rèn)定本案基礎(chǔ)法律關(guān)系系借貸關(guān)系一節(jié)，經(jīng)審查，本案系案外人萬某代理李某與張某形成的房屋買賣合同之訴，原審法院雖就此認(rèn)定有誤，但因該認(rèn)定并未對本案判決結(jié)果產(chǎn)生實質(zhì)性的影響，故本院對判決結(jié)果予以維持。綜上，原審判決正確，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。一審案件受理費4650元，由李某負(fù)擔(dān)2325元（已交納），由張某負(fù)擔(dān)2325元（于本判決生效之日起7日內(nèi)交至原審法院）；二審案件受理費9300元，由張某負(fù)擔(dān)（已交納）。本判決為終審判決。
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