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丈夫隱瞞妻子擅自出賣共有房屋無效的案例（泰安離婚馬律師推薦）
2017-01-28 08:00:01
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丈夫隱瞞妻子擅自出賣共有房屋無效的案例（泰安離婚馬律師推薦）
原標題：丈夫隱瞞妻子出賣共有房屋買賣協(xié)議應屬無效
來源：中國法院網(wǎng) 作者：劉宗亮
【案情】
黃某與鄧某系夫妻關系。2008年3月，黃某與鄧某二人出資19萬元購買一套商品房，百分之百產(chǎn)權，房屋所有權人（戶主）登記為鄧某一人。2010年10月21日，鄧某瞞著妻子與王某簽訂一份房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定：“鄧某將該房屋以價值27萬元賣給王某，王某先付20萬元購房款，入住此房后付清余款，取得該房屋的所有權”。協(xié)議簽訂后，王某于2010年10月26日向鄧某支付購房款20萬元，一周后王某搬進該房，付清余款，雙方一直未辦理房屋過戶手續(xù)。2011年2月，一直不知情的黃某發(fā)現(xiàn)此事，找到王某要求其搬出該房屋，王某稱鄧某以27萬元的價款已將該房屋賣給自己為由拒不搬出。黃某與王某協(xié)商無果，黃某遂將王某、鄧某訴至法院，主張協(xié)議無效，要求王某搬出該房屋。
【分歧】
在處理本案中，存在兩種不同意見。
第一種意見認為：鄧某與王某的買賣合同意思真實，且王某付清了購房款，過戶僅是履行合同的形式，合同自成立既生效，不能以未辦理過戶即認定合同無效。夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權決定，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
第二種意見認為：黃某、鄧某系夫妻關系，其家庭財產(chǎn)屬于夫妻共同所有。鄧某未征得黃某的同意，即與王某簽訂房屋買賣合同，事后也未得到黃某的追認，屬于無權處分，房屋買賣協(xié)議無效，且王某不構成善意取得。
【評析】
筆者贊同第二種意見，理由如下：
一、本案所涉房產(chǎn)，是夫妻共有財產(chǎn)，為夫妻共同共有。雖然房產(chǎn)證登記的只有鄧某一個人，但是其購買行為發(fā)生在夫妻關系存續(xù)期間，根據(jù)《婚姻法》第十七條、《物權法》第一百零三條的規(guī)定，本案鄧某處分的為夫妻共有財產(chǎn)。
二、在夫妻共有財產(chǎn)存續(xù)期間，鄧某未經(jīng)過黃某同意，對涉及夫妻雙方重大權益房產(chǎn)事項之處分，屬于無權處分行為。1、鄧某的行為屬于無權處分。根據(jù)《婚姻法司法解釋(一)》第十七條第（二）項之規(guī)定:“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”。《物權法》第九十七條規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)，應當經(jīng)全體共同共有人同意?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》第八十九條規(guī)定:“在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定為無效?！?、鄧某處分房屋不屬于家事代理。我國《婚姻法司法解釋(一)》第十七條第（一）項規(guī)定:“因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權決定”。這里的處理夫妻共同財產(chǎn)的事項主要是指夫妻雙方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事項，其主要限制在維持家庭共同生活的費用、撫育子女的費用以及家庭成員所需的醫(yī)療費用等方面，此家事代理權限必須在日常家事的范圍之內(nèi)實施方為有效。針對處分夫妻共有財產(chǎn)重大事務的權利，如變賣夫妻共同房產(chǎn)，均得由配偶共同決定處理，任何一方不得獨斷專行。不動產(chǎn)的處分因價值重大，一方擅自處分會嚴重損害他方權益，故本案鄧某的行為不屬于日常家事的情形。3、事后共有人黃某對合同沒有追認?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定，無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。李某沒有追認，張某事后也沒有取得房屋的處分權，所以該購房合同無效。
三、王某對所涉房屋不構成善意取得。根據(jù)我國《物權法》第一百零六條的規(guī)定，善意取得必須符合三個條件：1、受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的; 2、以合理的價格轉(zhuǎn)讓;
3、轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。在本案當中，房屋雖交付給王某但沒有變更登記，即使王某善意不知情，也不應該構成善意取得，所以王某不是《婚姻法司法解釋（一）》第十七條第（二）項中所指的善意第三人。并且根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、建設部關于《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》的規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人同意的，不得轉(zhuǎn)讓出售。
綜上所述，鄧某未經(jīng)黃某同意，擅自處理夫妻共同財產(chǎn)，與王某簽訂的房屋買賣協(xié)議應屬無效，王某也不因善意取得該房屋的所有權，其應當歸還該房屋。
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