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購房中關(guān)于首期分付問題解答（二）
2017-01-29 08:00:01
無憂保
問題五：首付的借貸合同會因規(guī)范性文件而導(dǎo)致無效嗎？從第三方與購房者簽訂的首付借貸合同效力上看，根據(jù)合同法52條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其中第五項嚴(yán)格限定了法律淵源的效力層級，只限于法律和行政法規(guī)，法律是指全國人大及其常委會頒布的法律，行政法規(guī)是指由國務(wù)院頒布的法規(guī)，不能任意擴(kuò)大范圍。而上述所列的文件中，除《貸款通則》屬于部門規(guī)章外，其他的要么屬于國務(wù)院規(guī)范性文件，要么屬于部門規(guī)范性文件，都沒有達(dá)到法律法規(guī)的層級。因而，首付的借貸合同并不會因規(guī)范性文件而導(dǎo)致無效，若購房者到期未清償貸款，貸款人依然可以依據(jù)借貸合同向購房者請求支付，但司法實踐中，因法院對款項性質(zhì)的認(rèn)定觀點不同，可能會遇到需要先按借款糾紛案由處理，查清首付借貸部分款項的支付事實后，再以房屋買賣合同糾紛處理的困境，從而導(dǎo)致訴訟周期延長，追償難度和成本增加。但是，雖然合同依然有效，基于金融秩序管控等需要，相關(guān)主管部門仍可找到上位法依據(jù)對此類行為采取否定性評價制裁，或?qū)﹂_發(fā)商采取貸款信用評級制裁。并且，當(dāng)市場發(fā)生金融危機(jī)等極端情況時，我們并不排除因新規(guī)的出臺，對合同效力的認(rèn)定產(chǎn)生影響。問題六：就首付分期這種營銷手段，開發(fā)商還面臨哪些風(fēng)險？需要開發(fā)商關(guān)注的是，若銀行知曉購房者與第三方的首付借貸關(guān)系，則可能以惡意串通損害第三人利益的理由主張按揭貸款合同無效。因為銀行提供貸款主要基于借款人的資信能力，雖然一般不會調(diào)查購房者首付的資金來源，但獨立支付首付的能力也是衡量借款人資信的重要指標(biāo)。一旦出現(xiàn)借款人斷供的情況，銀行有可能以“購房者與開發(fā)商惡意串通，提供虛假首付證明，以套取銀行貸款為目的”來主張按揭貸款合同無效，繼而向購房者要求返還借貸本息。另有部分觀點認(rèn)為若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大面積斷供現(xiàn)象，不排除銀行針對首付借貸行為以騙取貸款罪進(jìn)行控告的可能性，就此，依據(jù)筆者通過中國裁判文書網(wǎng)檢索的情況，結(jié)合刑法的謙抑性原則，筆者持保留意見。但如果真的發(fā)生全國性的系統(tǒng)性金融危機(jī)，則立法部門的態(tài)度是否會發(fā)生變化，因我們無法預(yù)測，所以開發(fā)商就此仍需謹(jǐn)慎。站在開發(fā)商的角度，就首付分期這種營銷手段，不僅要面臨行政處罰的風(fēng)險，可能連出借的本金也難以追償而得不償失。因為若房屋向貸款銀行設(shè)置了抵押，則開發(fā)商的借款本息清償順序位于銀行貸款本息之后，此時的資信不充足客戶可能還會涉及其他債務(wù)糾紛而被采取保全措施，這種情況下的開發(fā)商只能賠了夫人又折兵。問題七：開發(fā)商若還要繼續(xù)使用“首付分期”的營銷手段，需要注意什么？首付分期這種營銷手段目前仍被眾多開發(fā)商大面積適用，但是由于其風(fēng)險不低，政府監(jiān)管也在不斷加強(qiáng)，若開發(fā)商需要繼續(xù)采用這種營銷手段應(yīng)當(dāng)格外謹(jǐn)慎，而已經(jīng)在實行的開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：（1）在提供首付借貸前應(yīng)盡量核實購房者資信情況，最好要求購房者提供相應(yīng)其他擔(dān)保（人?；蛭锉＃?。（2）對首付分期購房者的還款情況由專職人員持續(xù)跟進(jìn)，一旦逾期還款，立即書面催告，并結(jié)合資金管控需求設(shè)定合理的逾期還款警戒線，及時采取保全、訴訟手段，盡量避免或降低損失。（3）合理控制首付分期的項目（市場低迷、政策寬容）、首付分期的售房比例，隨時關(guān)注區(qū)域政策導(dǎo)向，高壓政策頒布時須及時暫停等措施。
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