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房屋買(mǎi)方的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些?
2017-01-30 08:00:01
無(wú)憂(yōu)保
相較于賣(mài)方而言，買(mǎi)方的法律風(fēng)險(xiǎn)就要大的多，也要復(fù)雜的多。這主要是近年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的加劇，房產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于上行狀態(tài)，房屋希貴、一房難求的局面長(zhǎng)期存在。雙方的交易地位決定了在雙方達(dá)成書(shū)面交易合同到房屋實(shí)際交付、過(guò)戶(hù)的過(guò)程中，買(mǎi)方往往處于先履行狀態(tài)，具有先履行的合同義務(wù)。只有在買(mǎi)方付款，甚至是支付了絕大部分房款后才能要求賣(mài)方交房和辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)就陡然增大。特別是，很多暫時(shí)沒(méi)有辦理房產(chǎn)證的二手房，雙方在交易后的幾年內(nèi)無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，若干年后市場(chǎng)行情又發(fā)生了天翻地覆的變化(一般表現(xiàn)為增值)，賣(mài)方違約的風(fēng)險(xiǎn)就進(jìn)一步加大。具體而言，買(mǎi)方的主要風(fēng)險(xiǎn)有：1.賣(mài)方未按約交房。二手房交易中，賣(mài)方一般會(huì)利用其優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)地位在合同中約定買(mǎi)方支付了大部分房款后才交付房屋給買(mǎi)方占有使用，但也有賣(mài)方在剛達(dá)成交易就喪失誠(chéng)信，拒絕交付房屋。從筆者執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，總體而言因交易合意剛剛達(dá)成，此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率相對(duì)尚小，只需要在設(shè)計(jì)合同時(shí)設(shè)置較為妥當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任即可。2.賣(mài)方不協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)登記。此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)是所有二手房交易中最容易發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，占到所有二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛的80%左右。特別是二手房交易時(shí)尚沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記的二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等。許多經(jīng)濟(jì)適用房的二手房交易中，辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的時(shí)間一般在賣(mài)方取得所有權(quán)5年以后，5年或者更長(zhǎng)時(shí)間以后，房屋作為價(jià)值較大不動(dòng)產(chǎn)，一般會(huì)增值，賣(mài)方以種種借口及理由拒絕、推諉辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的糾紛時(shí)有發(fā)生。有的賣(mài)方借機(jī)要挾買(mǎi)方要求增加房款作為辦理過(guò)戶(hù)登記的條件，有的賣(mài)方甚至毫無(wú)理由地拒絕履行協(xié)助過(guò)戶(hù)登記義務(wù)，導(dǎo)致買(mǎi)方無(wú)法獲得房屋所有權(quán)。此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)必須引起買(mǎi)方的高度重視，專(zhuān)業(yè)人士也須盡最大可能設(shè)計(jì)好合同條款，對(duì)此類(lèi)法律風(fēng)險(xiǎn)給予充分防范。3.買(mǎi)賣(mài)交易無(wú)效。由于房產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境的復(fù)雜性，我國(guó)目前存在不同性質(zhì)的諸如小產(chǎn)權(quán)房、宅基地自建房、廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等法律不允許交易或者交易受到限制的二手房。對(duì)于此類(lèi)不允許交易或交易受到限制的二手房，許多社會(huì)公眾對(duì)其法律性質(zhì)和交易限制條件并不十分了解，但這些房產(chǎn)中不乏物美價(jià)廉，極具性?xún)r(jià)比或者極具居住使用價(jià)值的房屋。買(mǎi)方往往從自身?xiàng)l件、居住使用的角度考慮仍然打算購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋。此時(shí)雙方所簽訂的交易合同極有可能屬于效力待定的合同，甚至是無(wú)效合同。一旦雙方為此發(fā)生糾紛，常常會(huì)給買(mǎi)方帶來(lái)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。值得一提的是，效力待定、甚至是合同無(wú)效，僅意味著買(mǎi)方無(wú)法按預(yù)期獲得房屋所有權(quán)，并不當(dāng)然意味著買(mǎi)方的利益絲毫得不到保障。此類(lèi)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范有著極高的法律實(shí)務(wù)技術(shù)技巧，亦是買(mǎi)家及法律專(zhuān)業(yè)人士在此類(lèi)交易中應(yīng)予重點(diǎn)考慮的重大事項(xiàng)。4.賣(mài)方配偶聲稱(chēng)不知情。值得注意的是，房產(chǎn)一般屬于成年人的重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益，并且大多屬于夫妻婚后財(cái)產(chǎn)。一些二手房直接登記在夫妻雙方名下，但大部分二手房登記在夫妻一方名下，但這些登記在一方名下的財(cái)產(chǎn)仍然屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在房屋增值后，一些賣(mài)方為了達(dá)到毀約的目的，往往以交易時(shí)另一方不知情為由提出合同無(wú)效，常常釀成大量法律糾紛。因此，專(zhuān)業(yè)法律人士在設(shè)計(jì)和辦理二手房交易事項(xiàng)時(shí)，一定要充分了解待交易房產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)、出賣(mài)人的婚姻狀況，必要時(shí)許由出賣(mài)人出具相應(yīng)的書(shū)面承諾，對(duì)此設(shè)置必要的違約責(zé)任條款。如屬夫妻共同房產(chǎn)，務(wù)必由配偶親自到場(chǎng)一并簽署相關(guān)的法律文件。5.賣(mài)方不遷出戶(hù)口。此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)雖所占比例不大，但也較為常見(jiàn)，且一旦因此發(fā)生糾紛，處理起來(lái)極為棘手。大多二手房交易中交易雙方往往對(duì)此問(wèn)題發(fā)生了疏忽，有的房產(chǎn)中介合同中雖有提及賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在房屋過(guò)戶(hù)后某日內(nèi)將其戶(hù)口遷出該已售出的房屋，但一旦賣(mài)方不按約定遷出，法院往往不受理強(qiáng)制遷出戶(hù)口類(lèi)糾紛，導(dǎo)致買(mǎi)方極難有效維護(hù)自己的合法權(quán)益，糾紛難以有效解決。專(zhuān)業(yè)的二手房交易律師對(duì)此應(yīng)當(dāng)按照法律訴訟程序的預(yù)案專(zhuān)門(mén)設(shè)置便于訴訟維權(quán)的有效合同條款，使此類(lèi)問(wèn)題的解決得覓佳徑。 以上內(nèi)容轉(zhuǎn)載自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除。
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