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標(biāo)簽： 二手房
關(guān)于二手房買賣的那些事- 楊金蓉律師
2017-01-30 08:00:01
無(wú)憂保
一、什么是限購(gòu)？2016年3月25日后，在上海區(qū)域內(nèi)擁有的住房套數(shù)：1、上海家庭：?jiǎn)蝹€(gè)家庭擁有2套（特殊情況：上海家庭購(gòu)房者在2011年1月28日前與父母共有的住房不算套數(shù)，一般情況下，夫妻雙方各自與父母共有的住房不超過(guò)2套的，可以再新購(gòu)2套）。2、上海單身：可擁有1套（特殊情況：上海家庭購(gòu)房者在2011年1月28日前與父母共有的住房不算套數(shù)，一般情況下，與父母共有的住房不超過(guò)2套的，可以再新購(gòu)1套）。3、非滬家庭：可擁有1套（注：需要自購(gòu)房前連續(xù)繳納5年以上的社保或個(gè)稅，實(shí)務(wù)中會(huì)有3個(gè)月的寬限期）4、非滬單身：限購(gòu)。二、什么是限貸？自2016年11月29日起，居民家庭購(gòu)買首套住房（即居民家庭名下在上海市無(wú)住房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的）申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于35%。在上海市已擁有1套住房的、或在上海市無(wú)住房但有住房貸款記錄（包括商業(yè)性或公積金住房貸款記錄）的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。上海2016年11月29日新購(gòu)住房限貸政策調(diào)整對(duì)比購(gòu)房情況政策前首付比例政策后首付比例無(wú)房無(wú)貸款30%35%名下有一套房，無(wú)貸款普通：50%，非普通：70%普通：50%，非普通：70%無(wú)房，有貸款記錄，原貸款已結(jié)清30%普通：50%，非普通：70%有一套房，貸款未結(jié)清普通：50%，非普通：70%普通：50%，非普通：70%有一套房，原貸款已結(jié)清普通：50%，非普通：70%普通：50%，非普通：70%注：普通住宅標(biāo)準(zhǔn)（2014年11月20日起執(zhí)行）：五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下（即容積率低于1.44倍），內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的低于230萬(wàn)元/套。 三、二手房買賣過(guò)程中常見的交易風(fēng)險(xiǎn)。1、因“陰陽(yáng)合同”引起的糾紛。所謂“陰陽(yáng)合同”，是指買賣合同的備案價(jià)格與雙方真實(shí)成交價(jià)格不一致，雙方簽署兩份合同。一份專門用來(lái)備案登記，屬“陽(yáng)合同”；另一份是雙方實(shí)際履行的真實(shí)價(jià)格，屬“陰合同”。因陰陽(yáng)合同引起的合同效力及價(jià)格爭(zhēng)議在房產(chǎn)交易過(guò)程中最為常見。筆者認(rèn)為陰陽(yáng)合同中部分條款無(wú)效并不影響其他條款的效力，關(guān)鍵在于證明哪一份合同的價(jià)格符合雙方的真實(shí)意思表示。2、因戶口引起的糾紛。戶口問(wèn)題也是二手房交易過(guò)程中常見的問(wèn)題，筆者就曾經(jīng)見過(guò)比較粗心的購(gòu)房者，在購(gòu)房N年后準(zhǔn)備出售房屋時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房屋中還遺留著上上家的戶口，即使合同中約定上家應(yīng)當(dāng)保證戶口遷走，但此類糾紛法院不會(huì)受理，暫時(shí)無(wú)法通過(guò)訴訟途徑解決。所以遇到此類糾紛建議大家，購(gòu)房前咨詢律師、權(quán)籍調(diào)查、審查協(xié)議。購(gòu)房后，面詢律師，制定解決方案。3、在過(guò)戶前，因房屋被法院查封引起的糾紛。此類糾紛屬于二手房交易過(guò)程中難以規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)之一。因房屋被法院查封，所以買賣雙方無(wú)法繼續(xù)交易。遇到這種情況，建議買家盡快委托律師介入，與查封法院聯(lián)系，了解房屋被查封的具體原因以及房屋是否存在輪候查封的情況。筆者曾遇到過(guò)相似案例，此種情況并不是只能追究賣家的違約責(zé)任，也需結(jié)合案情判斷協(xié)議有無(wú)繼續(xù)履行的可能性。
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