0571-22931819
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沈陽(yáng)建筑工程律師-建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的理解與適用
2017-01-31 08:00:01
無(wú)憂(yōu)保
建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)施工優(yōu)先權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)優(yōu)先權(quán)，是指不動(dòng)產(chǎn)的施工人、承攬人或者承包人（統(tǒng)稱(chēng)承包人）就該不動(dòng)產(chǎn)修建而產(chǎn)生的債權(quán)，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。屬于不動(dòng)產(chǎn)特別優(yōu)先權(quán)系列。《中華人民共和國(guó)合同法》（簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”從而規(guī)定了建設(shè)工程承包人的工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)，即對(duì)該工程拍賣(mài)的價(jià)款享有優(yōu)先權(quán)。最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程的價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（簡(jiǎn)稱(chēng)《批復(fù)》）確立了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。沈陽(yáng)房地產(chǎn)劉強(qiáng)律師，劉強(qiáng)律師團(tuán)隊(duì)首席律師，承接沈陽(yáng)各類(lèi)建設(shè)工程案件，建筑工程案件、建設(shè)工程欠款與結(jié)算、分包與轉(zhuǎn)包合同、重大房屋土地賠償、大型房地產(chǎn)行業(yè)法律顧問(wèn)等疑難案件方面積累了豐富的訴訟代理經(jīng)驗(yàn)。
在司法實(shí)踐中，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)陌咐⒉欢嘁?jiàn)，直接通過(guò)申請(qǐng)人民法院拍賣(mài)的方式實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)的更是寥寥。究其原因，與理論界實(shí)務(wù)界對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)長(zhǎng)期存在爭(zhēng)議不無(wú)關(guān)系。設(shè)置優(yōu)先權(quán)的目的，是為了維護(hù)債權(quán)人的共同利益、國(guó)家利益、公共利益或者保障債務(wù)人的生存權(quán)，具有很強(qiáng)的公益性。目前，關(guān)于承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)，理論界存在三種觀(guān)點(diǎn)，即法定抵押權(quán)說(shuō)、不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)說(shuō)和優(yōu)先權(quán)說(shuō)。主張法定抵押權(quán)說(shuō)者認(rèn)為，一般的抵押權(quán)為意向擔(dān)保物權(quán)，由當(dāng)事人以合同方式自由設(shè)定。法定抵押權(quán)是指承攬人承攬工作物為建筑物或者其他土地上的工作物或者重大修繕?biāo)a(chǎn)生的債權(quán)，依法對(duì)定作人的不動(dòng)產(chǎn)享有的抵押權(quán)。這種抵押權(quán)非因抵押合意產(chǎn)生而是依法律的規(guī)定當(dāng)然產(chǎn)生，不以登記為必要。承包人的優(yōu)先受償權(quán)符合法定抵押權(quán)的主要特征，是一種由法律直接規(guī)定的抵押權(quán)①。主張不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)說(shuō)者認(rèn)為，承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)實(shí)質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)，當(dāng)發(fā)包人不按約支付工程價(jià)款，承包人即可留置該工程，并以此優(yōu)先受償②。主張優(yōu)先權(quán)說(shuō)者認(rèn)為，建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)既不是留置權(quán)也不是抵押權(quán)。因?yàn)椋糁脵?quán)的標(biāo)的物是動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以登記為生效要件，所以，承包人的優(yōu)先受償權(quán)在性質(zhì)上應(yīng)為優(yōu)先權(quán)③。筆者的觀(guān)點(diǎn)同優(yōu)先權(quán)說(shuō)，理由是：留置權(quán)和抵押權(quán)的觀(guān)點(diǎn)與我國(guó)現(xiàn)行擔(dān)保物權(quán)的法律規(guī)定相悖。根據(jù)物權(quán)法理論，對(duì)法定抵押權(quán)的承認(rèn)，勢(shì)必對(duì)債務(wù)人以外的第三人利益構(gòu)成威脅，同時(shí)也是對(duì)物權(quán)公示制度的否定。留置權(quán)的標(biāo)的物是動(dòng)產(chǎn)，而承包人完成工作的標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以登記為生效要件，是經(jīng)當(dāng)事人合意而產(chǎn)生的權(quán)利。建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一種法定的優(yōu)先權(quán)，依據(jù)法定權(quán)優(yōu)于約定權(quán)的原則，建筑工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)予以?xún)?yōu)先保護(hù)。所以，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)屬于優(yōu)先權(quán)。
建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一種法定的優(yōu)先權(quán)，該優(yōu)先權(quán)基于法律的規(guī)定直接在債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)上設(shè)立，無(wú)須轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，也無(wú)須登記，優(yōu)先權(quán)是不以占有或者登記為公示要件的權(quán)利。由于優(yōu)先權(quán)無(wú)須公示即可具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓy免威脅、損害第三人利益甚至擔(dān)保物權(quán)人的利益，因此，在實(shí)踐中如何正確理解與適用就顯得至關(guān)重要。
一、正確理解《合同法》第二百八十六條和最高人民法院《批復(fù)》的相關(guān)規(guī)定。
《合同法》第二百八十六條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期間內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。第一，如何理解“未按約定支付價(jià)款”？這里的“約定”包括兩層含義：其一承包人和發(fā)包人對(duì)建設(shè)工程價(jià)款已有明確約定，無(wú)其他歧義；其二對(duì)列入優(yōu)先受償范圍的工程價(jià)款數(shù)額不持異議。第二，如何理解“合理期限”？根據(jù)最高人民法院《批復(fù)》的規(guī)定，建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，這個(gè)期限指的不是訴訟時(shí)效，而是除斥期間。訴訟時(shí)效針對(duì)的是請(qǐng)求權(quán)，指權(quán)利人在法定期間內(nèi)怠于履行請(qǐng)求權(quán)，期間屆滿(mǎn)其請(qǐng)求人民法院保護(hù)其民事權(quán)利的權(quán)利歸于消滅的制度。訴訟時(shí)效屆滿(mǎn)，喪失的是請(qǐng)求人民法院保護(hù)的權(quán)利，而民事權(quán)利依然存在。除斥期間針對(duì)的是形成權(quán)，指某種權(quán)利的存續(xù)期間。一旦過(guò)期，這個(gè)權(quán)利就消滅了，不存在了。所以，承包人給予發(fā)包人支付價(jià)款的“合理期限”不得超過(guò)六個(gè)月，否則，除斥期間屆至，承包人來(lái)不及行使權(quán)利。第三，如何理解“按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的”？不宜折價(jià)、拍賣(mài)的建設(shè)工程，屬于法律禁止流通的財(cái)產(chǎn)，包括國(guó)家機(jī)關(guān)辦公設(shè)施、軍事設(shè)施、公共道路、橋梁、機(jī)場(chǎng)、港口、博物館、圖書(shū)館等，不能協(xié)議折價(jià)或者不能申請(qǐng)人民法院依法拍賣(mài)，并不等于承包人放棄優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，承包人可以通過(guò)其他途徑實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)。第四，如何理解“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。”如何界定“消費(fèi)者”和“大部分款項(xiàng)”？《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定“消費(fèi)者”是指“為生活消費(fèi)需要購(gòu)買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)”的主體。顧名思義，購(gòu)房消費(fèi)者是指為生活消費(fèi)或者生存需要購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者?，F(xiàn)實(shí)中不乏購(gòu)房者是因辦公、經(jīng)營(yíng)或者投資等需要購(gòu)買(mǎi)商品房的案例，其買(mǎi)受人的利益能否也應(yīng)當(dāng)受到法律的優(yōu)先保護(hù)？筆者認(rèn)為，最高人民法院《批復(fù)》中所稱(chēng)“消費(fèi)者”不應(yīng)包括為經(jīng)營(yíng)目的或者投資目的而購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者。消費(fèi)者交付購(gòu)房款達(dá)到百分之五十一以上即可視為交付“大部分款項(xiàng)”。此外，消費(fèi)者在現(xiàn)購(gòu)或者預(yù)購(gòu)商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于商品房現(xiàn)售和預(yù)售管理相關(guān)規(guī)定，尤其在預(yù)購(gòu)預(yù)售商品房之前務(wù)必了解和知悉商品房預(yù)售人是否取得商品房預(yù)售許可證明，是否將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案，否則，即使消費(fèi)者交付全部購(gòu)房款項(xiàng)，也將得不到法律的優(yōu)先保護(hù)。
二、準(zhǔn)確界定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)范圍。
建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的實(shí)質(zhì)是特種債權(quán)，僅指建設(shè)工程合同規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付的價(jià)款。最高人民法院《批復(fù)》規(guī)定：“建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失?！庇纱丝梢?jiàn)，優(yōu)先受償?shù)慕ㄔO(shè)工程價(jià)款僅指建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員的報(bào)酬以及工程材料費(fèi)用。
“三通一平”工程價(jià)款能否優(yōu)先受償？“三通一平”工程是建設(shè)工程中不可或缺的組成部分，其工程價(jià)款是依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算的。如果“三通一平”工程是獨(dú)立于建設(shè)工程之外單獨(dú)核算的工程，則承包人可以對(duì)“三通一平”土地使用權(quán)的拍賣(mài)價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；如果“三通一平”工程為建設(shè)工程的基礎(chǔ)工程，則“三通一平”工程價(jià)款為整個(gè)工程價(jià)款的組成部分，承包人當(dāng)然享有優(yōu)先受償權(quán)。
承包人的帶資款能否優(yōu)先受償？有一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，承包人的墊資款已經(jīng)投入物化到建設(shè)工程中，成為工程價(jià)款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償。筆者認(rèn)為，承包人的帶資能否享有優(yōu)先權(quán)應(yīng)視具體情況而定。根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于嚴(yán)禁政府投資項(xiàng)目使用帶資承包方式進(jìn)行建設(shè)的通知》規(guī)定，政府投資項(xiàng)目一律不得以建筑業(yè)企業(yè)帶資承包的方式進(jìn)行建設(shè)，不得將建筑業(yè)企業(yè)帶資承包作為招投標(biāo)條件。因此，作為政府投資項(xiàng)目的帶資不受法律保護(hù)，承包人的帶資款不能優(yōu)先受償。對(duì)于非政府投資項(xiàng)目的帶資，現(xiàn)行法律法規(guī)沒(méi)有強(qiáng)制性的禁止規(guī)定，應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先受償權(quán)，但優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)僅指墊付的建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬和材料費(fèi)等實(shí)際支出以及“三通一平”費(fèi)用，不包括墊資所產(chǎn)生的孳息。另外，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）第六條第二款的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)墊資沒(méi)有約定的，按照工程欠款處理。
與建設(shè)工程相關(guān)聯(lián)的其他工程價(jià)款能否優(yōu)先受償？?jī)?yōu)先受償?shù)慕ㄔO(shè)工程專(zhuān)指《合同法》第二百六十九條第二款規(guī)定的施工工程，包括裝修工程，但不包括勘察工程和設(shè)計(jì)工程。訂立總承包合同后，由總承包人訂立分承包合同、轉(zhuǎn)承包合同，僅總承包人享有優(yōu)先權(quán)，分承包人和轉(zhuǎn)承包人無(wú)此權(quán)利。
三、及時(shí)把握優(yōu)先權(quán)的行使期限和實(shí)行條件。
優(yōu)先受償權(quán)必須具備實(shí)行條件。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)非因法律行為而由法律規(guī)定直接取得，具有與物權(quán)公示相同的效力。承包人優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)行，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
?。ㄒ唬┕こ炭⒐ぁ＝ㄔO(shè)工程已經(jīng)竣工或者合同約定的竣工期限屆至是行使優(yōu)先權(quán)的先決條件。由于工程竣工事關(guān)工程驗(yàn)收、工程決算以及優(yōu)先權(quán)行使等重大事項(xiàng)，對(duì)工程竣工日期的爭(zhēng)議如何處理？最高人民法院《解釋》第十四條明確規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭(zhēng)議的，按照以下情形分別處理：（1）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期；（2）承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期；（3）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。”
?。ǘ┕こ虄r(jià)款。建設(shè)工程價(jià)款屬于應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用和其他依法優(yōu)先受償?shù)馁M(fèi)用，對(duì)優(yōu)先受償?shù)墓こ虄r(jià)款數(shù)額不存在爭(zhēng)議。因發(fā)包人違約所造成的損失，如違約金、遲延履行期間債務(wù)利息以及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用等不在優(yōu)先受償之列。
?。ㄈ┡馁u(mài)程序。拍賣(mài)不僅是一項(xiàng)重要的民事活動(dòng)，也是人民法院民事執(zhí)行中一項(xiàng)重要的執(zhí)行措施。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第一條規(guī)定：“在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)或者采取其他執(zhí)行措施?！钡诙l規(guī)定：“人民法院對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先采取拍賣(mài)的方式。”可見(jiàn)，人民法院可以依職權(quán)或者依當(dāng)事人申請(qǐng)對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)采取拍賣(mài)措施，但是，對(duì)于沒(méi)有采取查封、扣押、凍結(jié)措施的建設(shè)工程能否采取拍賣(mài)措施？是否需要取得執(zhí)行依據(jù)？有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償并不要求生效法律文書(shū)確認(rèn)。筆者認(rèn)為該觀(guān)點(diǎn)值得商榷，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》（簡(jiǎn)稱(chēng)《民事訴訟法》）規(guī)定：發(fā)生法律效力的民事判決、裁定、刑事判決、裁定中的財(cái)產(chǎn)部分以及法律規(guī)定由人民法院執(zhí)行的其他法律文書(shū)，當(dāng)事人不履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。也就是說(shuō)，執(zhí)行依據(jù)是指發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書(shū)以及法律規(guī)定由人民法院執(zhí)行的其他法律文書(shū)，如仲裁裁決、公證債權(quán)文書(shū)等，《民事訴訟法》并沒(méi)有規(guī)定當(dāng)事人在沒(méi)有取得執(zhí)行依據(jù)時(shí)亦可以申請(qǐng)人民法院執(zhí)行。筆者首先從審執(zhí)分離理念的角度分析，審判執(zhí)行分屬于不同的訴訟階段，審判部門(mén)依法裁判，執(zhí)行部門(mén)依法執(zhí)行，各司其職，既有利于分立和制衡權(quán)力，又有利于提升司法公信力。目前特別強(qiáng)調(diào)執(zhí)行實(shí)施權(quán)與裁決權(quán)分離，目的也是為了分散權(quán)力，形成制約，但嚴(yán)格意義上的執(zhí)行裁決不是執(zhí)行依據(jù)，而是執(zhí)行行為；其次從立法設(shè)計(jì)理念的角度分析，《合同法》是實(shí)體法。而是否取得執(zhí)行依據(jù)屬于程序范疇，應(yīng)當(dāng)由程序法進(jìn)行規(guī)范，《民事訴訟法》對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定，按照“法無(wú)明文規(guī)定不可為”的原則，當(dāng)事人申請(qǐng)人民法院執(zhí)行必須取得執(zhí)行依據(jù)。因此承包人申請(qǐng)人民法院拍賣(mài)建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)取得執(zhí)行依據(jù)。按照現(xiàn)行法律規(guī)定，承包人取得執(zhí)行依據(jù)的途徑有：當(dāng)建設(shè)工程價(jià)款存在爭(zhēng)議或者工程價(jià)款雖不存在爭(zhēng)議但為了在除斥期間主張優(yōu)先權(quán)而提起的訴訟，爭(zhēng)議不大的，可通過(guò)簡(jiǎn)易程序或者特別程序速裁處理，同時(shí)申請(qǐng)保全。修改后的《民事訴訟法》增加了裁定實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件的特別程序，但是沒(méi)有涉及優(yōu)先權(quán)案件，為了完善與實(shí)體法相適應(yīng)的程序匹配，建議設(shè)計(jì)裁定實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)案件的特別程序；二是建設(shè)工程價(jià)款在除斥期間遭遇抵押權(quán)、其他債權(quán)和強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)沖突時(shí)，承包人可以作為案外人就執(zhí)行標(biāo)的提起執(zhí)行異議之訴，捷徑取得執(zhí)行依據(jù)。承包人取得執(zhí)行依據(jù)后在除斥期間及時(shí)向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)建設(shè)工程采取查封、凍結(jié)等措施，并及時(shí)委托評(píng)估拍賣(mài)。
?。ㄋ模┏馄陂g。關(guān)于承包人行使優(yōu)先權(quán)是否受債權(quán)訴訟時(shí)效的限制？有人認(rèn)為，優(yōu)先權(quán)屬于支配權(quán)而非請(qǐng)求權(quán)，所以不應(yīng)受訴訟時(shí)效限制。筆者認(rèn)為，優(yōu)先權(quán)不具有支配權(quán)的性質(zhì)，最高人民法院《批復(fù)》規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算?！背^(guò)六個(gè)月優(yōu)先權(quán)即告消滅。
四、其他應(yīng)當(dāng)明確的問(wèn)題。
?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)的沖突。在同一建設(shè)工程項(xiàng)目上，既有拖欠工程款又設(shè)定抵押權(quán)，發(fā)生優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)的沖突，最高人民法院《批復(fù)》對(duì)此作了明確規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。
?。ǘ┙ㄔO(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)與轉(zhuǎn)讓權(quán)的沖突。優(yōu)先權(quán)具有不可分性，不論建設(shè)工程全部轉(zhuǎn)讓還是部分轉(zhuǎn)讓?zhuān)邪硕伎梢跃驼麄€(gè)建設(shè)工程行使優(yōu)先權(quán)。即使商品房被分割成若干單元出售，這種分割不影響承包人就整個(gè)工程行使權(quán)利。
?。ㄈ┙ㄔO(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)與請(qǐng)求權(quán)的沖突。房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，即房屋尚未竣工，或者雖已竣工但尚未交付，或者雖已交付但尚未辦理過(guò)戶(hù)登記，存在建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)與買(mǎi)受人的房屋交付請(qǐng)求權(quán)的競(jìng)合。最高人民法院《批復(fù)》規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。因?yàn)?，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋居住的權(quán)利屬于生存權(quán)，應(yīng)當(dāng)受到特殊保護(hù)。
?、倭夯坌侵骸恫门械姆椒ā罚沙霭嫔?003年版。
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?。ㄗ髡邌挝唬喊不帐√h人民法院 徐長(zhǎng)松）
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