0571-22931819
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懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)中的適用條件
2017-02-02 08:00:01
無(wú)憂(yōu)保
《商品房司法解釋》第8條、第9條規(guī)定了適用懲罰性賠償需同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件： 1、雙方已經(jīng)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同；2、必須已經(jīng)導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除；3、購(gòu)房者無(wú)法取得房屋?！渡唐贩克痉ń忉尅芬?guī)定了三類(lèi)六種情形，買(mǎi)受人可以主張懲罰性賠償，但是適用條件各有不同，我們?cè)敿?xì)說(shuō)說(shuō)： 1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為取得下一步開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金，往往在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人之前，將房屋抵押而或者貸款，在履行期到來(lái)之前再將該抵押撤銷(xiāo)，這樣并不影響買(mǎi)受人的合法權(quán)益。所以《商品房司法解釋》規(guī)定，適用此條款必須達(dá)到“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的”這一條件，包括無(wú)法實(shí)際交付或無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。 2、一房?jī)少u(mài)或者一房多賣(mài)，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的不能實(shí)現(xiàn)。對(duì)于不能實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)合同目的的當(dāng)事人可以要求懲罰性賠償。應(yīng)當(dāng)注意的是，一房?jī)少u(mài)或者一房多賣(mài)情節(jié)嚴(yán)重的可能構(gòu)成合同詐騙罪，在附帶民事訴訟時(shí)，也應(yīng)適用懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，否則就減輕了出賣(mài)人的責(zé)任。 3、出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、被解除的。如果出賣(mài)人在起訴前取得預(yù)售房許可資格的，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效，不能適用懲罰性的賠償。4、出賣(mài)人訂立合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除合同的。 從合同法上看，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)已經(jīng)將房屋抵押出去，并不必然導(dǎo)致出賣(mài)人無(wú)法履行買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，這一點(diǎn)在合同法52、54、94條已經(jīng)體現(xiàn)，所以只有抵押行為導(dǎo)致合同無(wú)效才可以適用懲罰性賠償。5、故意隱瞞所售房屋是拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的。6、房屋面積的誤差比超過(guò)3%會(huì)導(dǎo)致懲罰性賠償。 如果雙方在合同中就房屋面積誤差所承擔(dān)責(zé)任有明確約定的，按照約定處理，沒(méi)有約定或者約定不明確的，則按照誤差3%為界，分別處理：一、誤差在3%以?xún)?nèi)，購(gòu)房者提出解除合同的要求，法院不予支持；超過(guò)3%，法院予以支持；二、如果超過(guò)3%，購(gòu)房者愿意購(gòu)買(mǎi)，房屋實(shí)際面積大于約定面積的，誤差在3%（含3%）以?xún)?nèi)的，購(gòu)房者按照購(gòu)房時(shí)約定價(jià)格補(bǔ)足，超過(guò)3%的部分，開(kāi)發(fā)商自行承擔(dān)；房屋實(shí)際面積小于約定面積的，誤差在3%（含3%）以?xún)?nèi)的，由開(kāi)發(fā)商返還該面積的購(gòu)房款及利息，超過(guò)3%的部分，雙倍返還。
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