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租賃期出租人要賣房怎么辦？
2017-02-04 08:00:01
無憂保
根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，在承租方租賃期間，出租方要賣房子時(shí)，條件相同的情況下，承租方享有優(yōu)先購買權(quán)。如果承租方不購買，后期發(fā)生的買賣關(guān)系不能破除前期的租賃關(guān)系。優(yōu)先購買權(quán)，又稱先買權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或合同約定而享有的、在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利?！睹穹ㄍ▌t》司法解釋以及《合同法》對(duì)于出賣人通知的法律規(guī)范為強(qiáng)制性規(guī)范，在未提前通知的情況下出賣房屋，由于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。但是，如果買受人已經(jīng)善意的完成過戶登記，根據(jù)公示公信原則，買受人可以獲得房屋所有權(quán)。而且由于拍賣是公開市場行為，法律更加傾向于對(duì)于第三人的保護(hù)。這里需要注意的是由于承租人的優(yōu)先權(quán)為法律所明確規(guī)定，未提前通知的情況下拍賣并過戶登記行為，存在法院司法裁判不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，因此，建議辦事處應(yīng)當(dāng)提前通知承租人后再進(jìn)行拍賣。出租人出賣房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。根據(jù)特別法優(yōu)于一般法、新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，拍賣出租的房屋的通知期間應(yīng)當(dāng)以合同法的規(guī)定為準(zhǔn)，即出賣之前的合理期間，而不必一定限定為三個(gè)月。但是，由于合理期間的判斷屬于法官的自由裁量范圍，當(dāng)事人按照自己對(duì)于“合理期間”的理解來進(jìn)行通知，必然存在法律裁判不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，因此，建議辦事處應(yīng)當(dāng)在拍賣之前的盡早時(shí)間通知承租人。人民法院在民事執(zhí)行中的拍賣是一種特殊的拍賣形式?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場。優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)?！币虼耍瑢?duì)于人民法院民事執(zhí)行的拍賣，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日以前通知。 本文轉(zhuǎn)自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除
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