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標(biāo)簽： 二手房
如何審查二手房買賣合同是否具有效力
2017-02-09 08:00:01
無憂保
在買賣雙方對(duì)二手房買賣的相關(guān)事項(xiàng)達(dá)成一致意見后，雙方的買賣合同就已經(jīng)成立。而應(yīng)該如何審查合同是否具有法律效力？應(yīng)從哪些方面進(jìn)行審查？接下來，為您詳細(xì)介紹如何審查二手房買賣合同是否具有效力。 一、審查合同是否存在無效或可撤銷的情形 (一)合同無效的情形 《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效： 1、一方以欺詐，脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益； 2、惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益； 3、以合法形式掩蓋非法目的； 4、損害社會(huì)公共利益； 5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！ ?二)合同可撤銷的情形 《合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷： 1、因重大誤解訂立的； 2、在訂立合同時(shí)顯失公平的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！薄 《?、審查轉(zhuǎn)讓人是否享有出賣房屋的實(shí)體權(quán)利，無權(quán)處分人簽訂的房屋買賣合同將導(dǎo)致合同無效 1、房屋的所有權(quán)人出賣房屋的：應(yīng)注意審查出賣人是否與房屋產(chǎn)權(quán)證或者其他房屋合法來源證明文件上的名稱一致，必要時(shí)到房屋管理部門查詢。 2、委托或代理出賣的：應(yīng)注意審查房屋所有權(quán)人是否與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出賣的書面證明材料?！ ?、共有房屋出賣的：應(yīng)注意審查是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出賣的書面證明材料?！ ∪?、審查二手房的實(shí)際狀態(tài)，轉(zhuǎn)讓的房屋屬于法律限制轉(zhuǎn)讓的將導(dǎo)致合同無效 1、審查轉(zhuǎn)讓的房屋是否違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋?！ ”热缂w土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋?！ ?、審查轉(zhuǎn)讓的房屋是否屬于經(jīng)濟(jì)適用房?！ ∪绻D(zhuǎn)讓的房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房有可能導(dǎo)致合同無效。由于各地對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定各不相同，因此必須明確該經(jīng)濟(jì)適用房是否屬于可轉(zhuǎn)讓的范圍?！ ?、審查轉(zhuǎn)讓的房屋是否被依法查封?！ ∫罁?jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，其中第(二)項(xiàng)規(guī)定：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”。因此，如果轉(zhuǎn)讓的房屋在轉(zhuǎn)讓合同簽訂前依法被查封的，很可能會(huì)被法院認(rèn)定合同無效?！ ?、城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買農(nóng)民的住宅。 雖然我國(guó)現(xiàn)行的法律沒有明確禁止城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購(gòu)買農(nóng)村居民的房屋，但是國(guó)務(wù)院出臺(tái)的很多文件卻明確禁止此類交易。 1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條第二款農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！ ?007年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》強(qiáng)調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?！薄 ?008年《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》則重申：“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’?！笔艿竭@些國(guó)家政策的影響，有些地方性法規(guī)和規(guī)章也直接或間接地禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋。
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