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開發(fā)商未按時(shí)交房怎么辦？
2017-02-10 08:00:01
無憂保
在銷售不暢的情況下， 由于施工進(jìn)度延緩和資金鏈壓力等諸多問題導(dǎo)致的 “開發(fā)商延期交房” 現(xiàn)象逐漸增多。那么，在開發(fā)商延期交房、不按時(shí)交房的情況下，購房者應(yīng)該怎么辦? 一、購房者的合同解除權(quán) 《合同法》第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履 行的，對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合理期限”進(jìn)行 了明確，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng) 事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒有 規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng) 事人沒有催告的， 解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的， 解除權(quán)消滅。 以上法律規(guī)定的含義有三點(diǎn)： 1、購房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。 2、經(jīng)催告后過了三個(gè)月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權(quán)。就是說購房者 解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交房;第二經(jīng)過催告;第三催告后滿三個(gè)月仍未交房。 3、購房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效 期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了 解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問題而解除合同的除外)。 并且， 如果在購房者取得解除 權(quán)后，開發(fā)商有催告購房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月。 以上規(guī)定中，兩個(gè)催告和兩個(gè)三個(gè)月的規(guī)定應(yīng)當(dāng)區(qū)分清楚，一為購房者催告開發(fā)商交房，一 為開發(fā)商催告購房者行使解除權(quán);一為購房者催告后經(jīng)過三個(gè)月取得解除權(quán)，一為開發(fā)商催 告后購房者的解除權(quán)有效期縮短為三個(gè)月。 鑒于以上的規(guī)定，在開發(fā)商延遲交房時(shí)，不管購房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同，都應(yīng)當(dāng)在開 發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開發(fā)商遲遲不能交付房屋時(shí)采取的一個(gè)應(yīng)對舉措;二 是催告后可解除合同對開發(fā)商也是一種壓力。 催告最好以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。在沒有催告的情況下，開發(fā)商長期拖延，是否可 以解除合同?依合同法和司法解釋的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是不可以的，催告是解除合同的前提條件。 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定， 經(jīng)對方當(dāng)事人催告后， 解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。 對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的，解除 權(quán)消滅。 二、購房者要求支付違約金或者賠償損失 按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事 人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金， 也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。 合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的， 可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān) 主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 如果合同中約定的延期交房的違約金較高， 發(fā)生糾紛訴諸司法后， 開發(fā)商以約定的違約金過 高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失 30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;如果合同中約定的 延期交房的違約金過低， 購房者可以請求增加， 法院會支持以違約造成的實(shí)際損失確定違約 金數(shù)額。合同既約定違約金又約定了賠償損失的，不能同時(shí)適用，可擇一較高者適用。 房者選擇解除合同的，能否再要求支付違約金或要求賠償損失?可以。違約金或賠償損失基 本都是對違約造成一方損失的補(bǔ)償，解除合同后，一方仍然會存在損失，至少會發(fā)生購房款 利息的損失，該損失應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償，因此解除合同和違約賠償可以同時(shí)主張。 總之，開發(fā)商延期交房、不按時(shí)交房的行為屬于違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但是，具 體如何承擔(dān)，需要購房者向法院提供相應(yīng)的證據(jù)。
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