0571-22931819
標(biāo)簽： 辦理
購買商品房開發(fā)商不按時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證怎么辦
2017-02-10 08:00:01
無憂保
房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，收房入住并不代表已取得房屋所有權(quán)，取得房屋所有權(quán)的標(biāo)志是在房屋土地管理部門辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。一般購買商品房，產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)手續(xù)是由開發(fā)商代辦的，當(dāng)然，如果自己愿意，也有精力和經(jīng)驗(yàn)，也可以自行辦理。第一， 應(yīng)該何時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證?《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條有規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條也規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”通過這兩個(gè)規(guī)定，我們就知道應(yīng)該何時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證了：1、 合同中有約定的辦理時(shí)間，按約定辦;2、 合同沒有約定的，預(yù)售商品房從交付使用起90日之內(nèi)辦理;3、 合同沒有約定的，現(xiàn)房銷售的從合同簽訂之日起90日之內(nèi)辦理。通常開發(fā)商都會(huì)在合同中約定比90日要長的辦理房產(chǎn)證的時(shí)間，180天、270天、甚至360天都有可能，如果有約定，就是按約定的時(shí)間辦理。第二、如何辦理產(chǎn)權(quán)證、誰來辦?通常產(chǎn)權(quán)證是由開發(fā)商代辦的。有些必要的手續(xù)，比如授權(quán)等，開發(fā)商會(huì)提前通知購房者提供。如果因?yàn)槟撤N原因您想自己辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)也可以。但辦理具體房屋的產(chǎn)權(quán)證的前提是開發(fā)商已經(jīng)辦理好整棟樓的大產(chǎn)權(quán)證，并且提供其它必要手續(xù)。所以辦理產(chǎn)權(quán)證是需要開發(fā)商配合的，開發(fā)商也是有義務(wù)提供相應(yīng)資料的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條已經(jīng)提到：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前提是“住宅開發(fā)商方面在住宅竣工之后，已經(jīng)備齊竣工驗(yàn)收合格證等資料到房管局辦理了整體確權(quán)手續(xù)(即開發(fā)商已拿到俗稱的大產(chǎn)權(quán))?！本唧w辦理手續(xù)，可以詳詢當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記中心。第三、開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)權(quán)證怎么辦?不能按時(shí)取得產(chǎn)權(quán)證，一般是開發(fā)商原因造成的，不管是房屋涉及抵押還是資金不到位，都是開發(fā)商的責(zé)任。不管是開發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)證，還是購房者自己辦產(chǎn)權(quán)證，如果不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證是開發(fā)商的原因，那開發(fā)商就要承擔(dān)違約責(zé)任了。追究違約責(zé)任的方式有兩種：一是繼續(xù)履行合同，要求開發(fā)商承擔(dān)違約金;二是解除合同，同時(shí)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如何確定逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金呢?在前面的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！辈贿^，律師還是建議在購房合同中明確約定比較合適的違約金標(biāo)準(zhǔn)。什么時(shí)候能解除合同，如果解除如何要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任呢?最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！蓖瑯?，律師建議您在合同中也可以明確這種情況下解除《商品房買賣合同》開發(fā)商如何承擔(dān)違約責(zé)任，如果愿意，也可以就多長時(shí)間不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購房者有權(quán)解除合同在合同中進(jìn)行明確的約定。
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