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租賃合同屆滿、無效或者解除后，對于承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物，如何處理？
2017-02-13 08:00:02
無憂保
一、租賃合同期滿后，對于承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物，如何處理? 隨著生活水平的提高和人們對生活質(zhì)量的追求，在房屋租賃市場，承租人對裝飾裝修價值越來越大，也越來越豪華。在出租人與承租人就房屋租賃產(chǎn)生糾紛時，雙方往往對于裝飾裝修物爭議特別大，此也是人民法院在處理房屋租賃合同糾紛中的難點問題。在房屋租賃合同中所涉及的裝飾裝修物，主要是動產(chǎn)和不動產(chǎn)的附和。按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度可以將裝飾裝修物分為未形成附合的裝飾裝修物和形成附合的裝飾裝修物兩種形態(tài)。形成附合的裝飾裝修物是指裝飾裝修物與房屋結(jié)合在一起，已形成繼續(xù)性和固定性，非毀損不可分離或者分離需花費巨大費用。比如，承租人在租賃房屋中鋪設(shè)的地板磚、吊設(shè)的天花板、粉刷在墻壁上的油漆等均屬于附合的裝飾裝修物。未形成附合的裝飾裝修物是指裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合，可以分離拆除，而且分離也不會花費多少費用。比如承租人在租賃房屋內(nèi)安裝的空調(diào)、太陽能熱水器等均屬未形成附合的裝飾裝修物。根據(jù)添附理論，未形成附合的裝飾裝修物，不產(chǎn)生所有權(quán)變動的法律后果，其所有權(quán)仍屬承租人。承租人基于所有權(quán)可以拆除取回。對于形成附合的裝飾裝修物，因不能拆除或者拆除需花費巨大費用，為了充分實現(xiàn)物的使用價值和效用，房屋租賃合同結(jié)束時由出租人取得裝飾裝修物的所有權(quán)。與此同時，由于承租人不能在房屋租賃期間內(nèi)繼續(xù)享用該裝飾裝修物而受到損失，出租人則應(yīng)該根據(jù)裝飾裝修物是否對自己有利用價值進行拆價補償或者依法給予補償。 1、對于裝修裝飾物的處理，首先應(yīng)當確定該裝修裝飾是否經(jīng)過出租人的同意。如果承租人未經(jīng)出租人同意的情況下，擅自對房屋進行裝飾裝修，屬于惡意裝修，構(gòu)成侵權(quán)行為，承租人應(yīng)當承擔侵權(quán)賠償責任。此種情況，對于裝修費用，出租人不予補償，承租人應(yīng)當將增添的附屬物拆除，恢復房屋原狀。此過程中給房主造成的損失，承租人應(yīng)當予以賠償。 2、對于經(jīng)過出租人同意的裝修裝飾物，則需要區(qū)分是否形成附合。 未形成附合的裝飾裝修物，不論租賃期是否屆滿，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)。形成附合的裝飾裝修物，雙方有約定的從約定，沒有約定的，合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止時，經(jīng)出租人同意的裝飾裝修物歸出租人所有，且承租人無權(quán)要求出租人補償。 二、租賃合同無效，對于承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物，如何處理？ 依據(jù)城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋第9條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可以折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有，；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失”。實務(wù)中需要注意，確定裝飾裝修物現(xiàn)值損失不需要考慮租賃期限長短，只考慮承租人對裝飾裝修物的實際使用時間，予以折舊，不能按租賃期限進行分攤。如果裝飾裝修物未經(jīng)過利用貶損，則現(xiàn)值價值相當于裝飾裝修物價值，不存在折舊問題。對于附合裝飾裝修物現(xiàn)存價值，一般采用鑒定方法確定。 三、房屋租賃合同解除后，承租人對房屋的裝飾裝修物如何處理？ 一是對于已形成附合的裝飾裝修物，則區(qū)分承租人違約、出租人違約、第三方原因?qū)е潞贤獬?，適用不同的處理原則。二是出租人是否對承租人的裝修裝飾物進行補償：在合同解除的情況下，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修物殘值損失；在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修物殘值損失。合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需對承租人予以適當補償。 根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失的，應(yīng)予支持。（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償；（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應(yīng)的責任；（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期限內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定”。 《解釋》中規(guī)定的“裝飾裝修殘值損失”是指在合同解除時，裝飾裝修的“剩余價值”，該價值通過裝飾裝修工程造價扣減合同履行期消耗的裝飾裝修價值來確定。通常情況下，殘值損失與裝飾裝修的現(xiàn)值相符，但因為《解釋》確定裝飾裝修費用在租賃期間內(nèi)攤銷完畢，故合同履行期間已經(jīng)攤銷（消耗）的裝飾裝修費用，不應(yīng)納入合同解除后的損失范圍。
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