0571-22931819
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房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量有瑕疵能否退房
2017-02-14 08:00:01
無(wú)憂保
在商品房買賣合同糾紛中，有大量的糾紛案件是因房屋質(zhì)量問(wèn)題而引起的，而其中房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題中較為嚴(yán)重的情況，購(gòu)房者往往會(huì)就此提出解除合同的主張，可謂是牽一發(fā)而動(dòng)全身。但是否只要存有房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題就一定可以解除合同呢？筆者結(jié)合近期處理的一個(gè)類似案件，談?wù)剬?duì)于這個(gè)問(wèn)題的理解。一、案情簡(jiǎn)介委托人某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的位于XX市X小區(qū)X幢業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋主臥頂板起砂，并與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉，要求退房并賠償損失。經(jīng)溝通后，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主共同委托了某鑒定單位就房屋頂板起砂情況進(jìn)行了檢測(cè)，根據(jù)《檢測(cè)報(bào)告》顯示：房屋頂板有效保護(hù)層厚度、有效樓板厚度均不滿足設(shè)計(jì)及規(guī)范要求；房屋頂板因板底疏松、起砂導(dǎo)致承載能力不滿足原設(shè)計(jì)要求。鑒定單位出具檢測(cè)報(bào)告后，開(kāi)發(fā)商遂致函鑒定單位，鑒定單位回復(fù)意見(jiàn)為：報(bào)告檢測(cè)目標(biāo)為房屋頂板構(gòu)件，對(duì)建筑主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量及安全性作出評(píng)定需擴(kuò)大檢測(cè)范圍。此后，業(yè)主以房屋主體結(jié)構(gòu)不合格為由起訴至法院，要求解除雙方之間簽訂的《商品房買賣合同》，并要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款及按照同期銀行貸款利率支付利息。二、本案爭(zhēng)議焦點(diǎn) 承辦律師在接受開(kāi)發(fā)商的委托后，基于開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)資料以及相應(yīng)的陳述，歸納認(rèn)為本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)有以下兩點(diǎn)：1、本案所涉房屋質(zhì)量問(wèn)題是否屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題？2、房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題是否直接可以要求退房？三、律師分析承辦律師根據(jù)上述歸納的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，并查閱與本案相近的案例，就此對(duì)本案展開(kāi)分析：（一）、 本案所涉房屋質(zhì)量問(wèn)題是否屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題？首先，何為房屋主體結(jié)構(gòu)？房屋的主體結(jié)構(gòu)應(yīng)為房屋建筑中,由若干構(gòu)件連接而成的能承受作用的平面或空間體系。鑒于目前《檢測(cè)報(bào)告》的檢測(cè)對(duì)象僅為房屋樓板缺陷，樓板僅是房屋主體結(jié)構(gòu)的一個(gè)組成部分，根據(jù)現(xiàn)有的報(bào)告結(jié)論來(lái)看，不能判斷房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。本案中的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量是否不合格仍需要進(jìn)行系統(tǒng)性評(píng)定。另，根據(jù)向鑒定單位征詢后的回復(fù)得出的結(jié)論，也并未說(shuō)房屋屬于主體質(zhì)量不合格，且，鑒定單位已經(jīng)明確表示對(duì)于涉案房屋主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量及安全性以現(xiàn)階段數(shù)據(jù)來(lái)看并不能得出主體結(jié)構(gòu)不合格及不具備居住條件的結(jié)論。對(duì)此，承辦律師認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有的證據(jù)，業(yè)主僅以檢測(cè)報(bào)告中相應(yīng)樓板等不符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等結(jié)論就認(rèn)為是房屋主體結(jié)構(gòu)不合格是缺乏事實(shí)依據(jù)的。（二） 房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題是否直接可以要求退房？基于以上分析，本案的房屋雖然存在一定的質(zhì)量問(wèn)題，但并未嚴(yán)重到構(gòu)成房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。那么此種情況下，業(yè)主是否仍能以房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問(wèn)題而要求解除合同退房呢？承辦律師在本案分析過(guò)程中查閱了相關(guān)案例：1、李嘉南與桐鄉(xiāng)民豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案原告在驗(yàn)收房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。原、被告及施工單位委托浙江省建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)站有限公司對(duì)該排屋進(jìn)行檢測(cè)鑒定并出具了鑒定報(bào)告，結(jié)論為：排屋底層墻體砌筑砂漿抗壓強(qiáng)度偏低，不滿足相關(guān)規(guī)范規(guī)定的最低強(qiáng)度等級(jí)要求。原告認(rèn)為，被告出賣的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。故訴請(qǐng)：1、判令解除原、被告簽訂的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》；2、判令被告退還原告全部購(gòu)房款及賠償原告利息損失。法院認(rèn)為：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條、第十三條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，或者因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失；交付使用的房屋存在其他質(zhì)量問(wèn)題，出賣人在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。原、被告在合同中也約定原告在房屋驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的除房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題外的質(zhì)量瑕疵，被告在保修范圍和保修期限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任。本案中，涉案房屋經(jīng)檢測(cè)鑒定，結(jié)論為該建筑物底層墻體砌筑砂漿抗壓強(qiáng)度偏低，不滿足相關(guān)規(guī)范規(guī)定的最低強(qiáng)度等級(jí)要求，建議對(duì)排屋底層墻體進(jìn)行相應(yīng)處理。從其字面可以理解，只要對(duì)底層墻體作相應(yīng)處理，應(yīng)可滿足相關(guān)規(guī)范的最低強(qiáng)度等級(jí)要求。由此可見(jiàn)，該房屋質(zhì)量問(wèn)題并非法律規(guī)定和合同約定的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，被告理應(yīng)按約承擔(dān)保修責(zé)任，原告不能以此為由解除合同。 2、甲等與上海新弘大置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛上訴案甲等向上海新弘大置業(yè)有限公司購(gòu)買松江區(qū)新橋鎮(zhèn)明中路XX弄《沿海麗水馨庭（一期）》307號(hào)1-3層房屋，后發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，遂起訴至法院，要求判令：1、解除甲等與新弘大公司之間簽訂的房屋出售合同；2、新弘大公司返還甲等房款；3、新弘大公司支付甲等已付房款至實(shí)際支付日止的利息；4、新弘大公司支付甲等解除合同的賠償金。審理過(guò)程中，鑒于新弘大公司對(duì)甲等訴稱的房屋質(zhì)量問(wèn)題不予認(rèn)可，經(jīng)申請(qǐng)法院委托上海市房屋建筑設(shè)計(jì)院房屋質(zhì)量檢測(cè)站對(duì)該房屋是否存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題或嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行檢測(cè)。上海市房屋建筑設(shè)計(jì)院房屋質(zhì)量檢測(cè)站出具房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告：1、房屋三層局部墻板交界處和窗下角存在滲漏；2、房屋整體向西向北傾斜，部分測(cè)點(diǎn)的傾斜率已超出相關(guān)規(guī)范的允許限值；3、各層砌筑砂漿均不滿足設(shè)計(jì)強(qiáng)度要求。并認(rèn)為上述質(zhì)量問(wèn)題可以采取加固、糾偏的方式進(jìn)行處理。法院認(rèn)為，最高人民法院關(guān)于《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條、第十三條第一款的規(guī)定，甲等與新弘大公司之間簽訂的合同能否解除的關(guān)鍵在于該房屋是否存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者其他質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響其正常居住使用?；诖?，根據(jù)上海市房屋建筑設(shè)計(jì)院房屋質(zhì)量檢測(cè)站對(duì)該房屋進(jìn)行檢測(cè)后出具的檢測(cè)報(bào)告，該房屋雖存在一定的質(zhì)量瑕疵，但可以通過(guò)加固、糾偏方式改正，尚不符合前述約定或者法定的解除條件。承辦律師認(rèn)為：解除合同是合同法規(guī)定的一種較為嚴(yán)厲的措施，一般禁止當(dāng)事人在沒(méi)有任何法定或者約定根據(jù)的情況下任意解除合同。我國(guó)《合同法》第九十三、九十四條規(guī)定的合同解除分為協(xié)商解除、約定解除和法定解除三種情形。本案雙方未就合同解除達(dá)成協(xié)商一致，不符合協(xié)商解除的情形。從約定解除來(lái)看，業(yè)主起訴事由不屬于合同約定的解除事由。從法定解除來(lái)看，當(dāng)事人行使合同法定解除權(quán)的直接法律依據(jù)是《合同法》第九十四條的規(guī)定，即解除合同應(yīng)符合該條規(guī)定的五種法定事由之一。我國(guó)《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定：“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“《商品房買賣合同司法解釋》）第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第十三條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。歸納而言，上述法律規(guī)定退房和解除合同的條件為：經(jīng)核驗(yàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，或房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。也就是說(shuō)符合上述兩個(gè)條件的商品房質(zhì)量問(wèn)題是購(gòu)買人請(qǐng)求解除合同的法定事由。結(jié)合本案來(lái)看，根據(jù)現(xiàn)有的證據(jù)，業(yè)主想要證明房屋確實(shí)存在主體質(zhì)量不合格的情況是缺乏事實(shí)依據(jù)的；其次，根據(jù)《檢測(cè)報(bào)告》的相關(guān)表述，建議對(duì)有質(zhì)量問(wèn)題的頂板進(jìn)行相應(yīng)處理措施，可由具備相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行并以設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)為準(zhǔn)，可見(jiàn)，該頂板的質(zhì)量問(wèn)題也并非不可修復(fù)。對(duì)此，承辦律師認(rèn)為業(yè)主以“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”為由主張解除合同缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
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