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最近，關(guān)于住宅用地使用權(quán)到期后的處理問(wèn)題，討論的沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

一切的來(lái)源是《物權(quán)法》第149條。該條說(shuō)：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

都說(shuō)《物權(quán)法》第149條規(guī)定的語(yǔ)焉不詳，認(rèn)真讀讀，個(gè)人認(rèn)為，主要問(wèn)題都規(guī)定了。

一、住宅建設(shè)用地所有權(quán)的本質(zhì)是個(gè)啥？

149條出現(xiàn)在《物權(quán)法》第三編：用益物權(quán)，而非第二編：所有權(quán)。第三編用益物權(quán)開(kāi)宗明義就說(shuō)：用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。

所以，住宅建筑用地使用權(quán)從來(lái)就是在他人權(quán)利之上的權(quán)利，不能以所有權(quán)來(lái)衡量。

那么房子呢？房子的規(guī)定在第二編所有權(quán)中，叫建筑物區(qū)分所有權(quán)。第70條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

國(guó)家對(duì)于權(quán)利的性質(zhì)，并非語(yǔ)焉不詳，從來(lái)都想的很清楚。

二、續(xù)期到啥時(shí)候？

因?yàn)槭怯靡嫖餀?quán)、地上權(quán)，從一般原理上來(lái)說(shuō)，僅就地上部分享有權(quán)利。這一點(diǎn)在住宅用地使用權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)分屬于物權(quán)法不同的編即可體現(xiàn)。因此，續(xù)期收費(fèi)或不收費(fèi)，不是重點(diǎn)。重點(diǎn)是，即便無(wú)償續(xù)期，也僅僅續(xù)到地上房屋存續(xù)之日。若地上建筑不存在，續(xù)期理論上亦同時(shí)終止。

這種邏輯并非空想，現(xiàn)實(shí)中一直存在。范例是，農(nóng)民于宅基地上所建房屋可以繼承，但前提是房屋存續(xù)。若房屋不存在，則該宅基地將被集體組織收回。

對(duì)比下來(lái)，邏輯一致。在處理基本權(quán)利的問(wèn)題上，城鄉(xiāng)不可能存在太大差異。要改革也必須一體，或者差不多。但一個(gè)問(wèn)題是，農(nóng)民的宅基地為無(wú)償獲得，城市顯然不是這樣。

三、自動(dòng)續(xù)期的重點(diǎn)是啥？

《物權(quán)法》149條共兩款。第一款是聞名遐邇的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！边€有第二款，“非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！?/p>

至此，該條基本已經(jīng)說(shuō)的很明白。住宅建設(shè)用地使用權(quán)與非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的差別在于是否可自動(dòng)續(xù)期，而非權(quán)利性質(zhì)根本不同。兩者處理上的差別僅限于此，而不可能是一類使用權(quán)自動(dòng)實(shí)際上歸個(gè)人無(wú)限期占有、一類使用權(quán)需要重新走出讓流程。因此，該條已對(duì)原則問(wèn)題做了規(guī)定，僅住宅建設(shè)用地的續(xù)期是否收費(fèi)尚待規(guī)定，而非終點(diǎn)在哪里。但續(xù)期收費(fèi)是否真的那么重要，就未必了。

《物權(quán)法》第149條是寫(xiě)《春秋》的本領(lǐng)。可以想見(jiàn)，當(dāng)初設(shè)計(jì)該條的人，非常清醒，很知道自己在寫(xiě)什么。這一點(diǎn)，從該條自身、與相關(guān)法律上的邏輯一致性即可得知。

但是，也正是由于這一份清醒，反倒模糊了一個(gè)大問(wèn)題：我們買(mǎi)的房子，究竟是什么？

物有所值是投資的核心。眾所周知，郁金香球莖泡沫破滅的主要原因是物無(wú)所值。僅從理論上說(shuō)，接近于土地使用權(quán)使用期限的房子，價(jià)格應(yīng)該非常低。不僅因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)在逐步縮短，也是因?yàn)?，以現(xiàn)在房屋的建筑質(zhì)量，是否能堅(jiān)挺七十年以上，很難說(shuō)。能否以房得到自動(dòng)續(xù)期，也很難說(shuō)。

中國(guó)人有一句話叫“皮之不存、毛將焉附？”房子與土地的關(guān)系本來(lái)應(yīng)該是土地為皮、房子為毛，但在我國(guó)的制度設(shè)計(jì)下卻是倒了過(guò)來(lái)，房子成了皮、土地成了毛。房子實(shí)際上成了消費(fèi)品，而非保值增值的工具。

如果這樣看，房子不像是物、而更像是政府用信用發(fā)的債。個(gè)人從政府手中獲得了一項(xiàng)憑證，該憑證的升值不取決于物的本身，而取決于未來(lái)政府的回購(gòu)（拆遷），這不是債是什么？這居然是過(guò)去十年對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響的領(lǐng)域的訣竅之一。一旦想明白此點(diǎn)，過(guò)去長(zhǎng)達(dá)二十年的信用周期的本質(zhì)暴露無(wú)遺。我們的經(jīng)濟(jì)實(shí)際建立在信用周期上。至少過(guò)去二十年，在上升周期中。而政府回購(gòu)房地產(chǎn)的升值取決于未來(lái)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫。問(wèn)題是，我們的信用周期的上行狀態(tài)還能保持多久？

你現(xiàn)在在意這個(gè)房子，那是基于現(xiàn)在的你和現(xiàn)在的市場(chǎng)，而非未來(lái)的你和未來(lái)的市場(chǎng)。

不必太過(guò)在于住宅用地使用期限到期后如何處理的問(wèn)題，真是一個(gè)看似大問(wèn)題的小問(wèn)題。從政治和經(jīng)濟(jì)兩方面考慮，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的出路，政府回購(gòu)的可能性很小，也不可能是強(qiáng)制收回。最有可能的是，住宅的土地使用權(quán)有償續(xù)期，地上物業(yè)由私人維護(hù)，等待下一個(gè)周期，或等到能消化掉上一周期遺產(chǎn)的時(shí)候。

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