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　　【摘要】當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策如果能夠有效貫徹，房價過快上漲的趨勢得到改變，這樣對于各地區(qū)房地產(chǎn)長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展有利。
　　為什么二三線城市房地產(chǎn)過去10年來一直保持高速增長？投資性需求的上升在近年起到了一定作用，但是我們認(rèn)為一個更重要的結(jié)構(gòu)性原因是中國正在經(jīng)歷快速城鎮(zhèn)化過程。歷史數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)建筑投資增速與各省的城鎮(zhèn)化率是高度相關(guān)的。
　　逼近國務(wù)院所要求的房價控制目標(biāo)公布的最后時限，市場的焦點都集中在了各地公布的房價調(diào)控目標(biāo)上。43個城市公布了目標(biāo)。北京市政府明確提出：今年新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降。深圳和廣州則目標(biāo)一致，即全市新建住房價格指數(shù)的漲幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速。
　　北京拿出了唯一房價穩(wěn)中有降的方案，而全國40多個城市公布的2011年房價控制目標(biāo)，僅僅提出了對房價上漲幅度的限制，其中新建住房價格漲幅低于本年度GDP與常住人口人均可支配收入的增長速度也的確可以說是歷史性的進(jìn)步。然而，一些一線大城市將房價與GDP掛鉤的調(diào)控目標(biāo)，又引來了不小的爭議，那些真正的剛需購房者顯然非常失望。
　　僅就調(diào)控的政策本身而言，房價掛鉤GDP，就像今年“兩會”所提出的，居民收入要與GDP平衡一樣，初衷是為了縮小收入差距，因此無可厚非。但必須看到的現(xiàn)實是，不管是大城市，還是所謂二、三線城市，房價在近兩年都已上了幾個臺階，而與此同時，包括工資收入在內(nèi)的居民收入增長還不及GDP的增長率，如果再加上物價的上漲，實際上的收入就更縮水，所以，房價與居民可支配收入之間的關(guān)系，其實很不簡單。
　　與當(dāng)前所有的改革一樣，房地產(chǎn)市場改革也是利益的再分配過程。從行業(yè)本身而言，與建筑材料以及鋼鐵等重工業(yè)高度相關(guān)，房價回落會將上游也拖入過剩危機(jī)，并向銀行業(yè)蔓延。地方政府天量的貸款主要依靠土地抵押并由出售土地來還款，一旦地產(chǎn)回落而影響到土地價格和出售，資金鏈勢必斷裂，這已不止是GDP增長受影響的問題了。這應(yīng)該是地方政府千方百計不提降房價的原因。
　　另外，即使民眾可支配收入增長超過房價增幅，也未必能完全反映各個階層民眾對房屋的實際支付能力。“十二五”強(qiáng)調(diào)了居民收入持續(xù)增長以及調(diào)控收入差距的目標(biāo)，但最近的研究指出，在收入分配機(jī)制沒有理順的背景下，未來收入差距可能繼續(xù)擴(kuò)大，而房價小幅上揚甚至下跌，對于低收入階層來說，亦并非福音。雖然中央提出了規(guī)模龐大的保障房建設(shè)方案，但還很難對房地產(chǎn)市場形成影響，而且保障房最終還需要地方政府來實施。所以，從此次地方政府公布的調(diào)控目標(biāo)可知，在目前的狀況下，房價下跌，各地方政府實際上是很難承受的。
　　可問題是，當(dāng)房地產(chǎn)成為全民投資主方向的時候，對中國的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將是致命的打擊，并進(jìn)而影響整個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局。所以，堅定不移地推動房地產(chǎn)正常回歸這一關(guān)，非得闖過去不可，我們只希望這個過程可能產(chǎn)生的震蕩能盡可能小一些。
　　把GDP和居民人均可支配收入增幅與房價調(diào)控相掛鉤對于地方政府完成調(diào)控目標(biāo)是較為有利的制定方式，但這種方式首先作為專業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，多少有點讓購房者看不懂。事實上，這也是最受爭議的，被認(rèn)為是“沒誠意”的主要原因。
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