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　　【摘要】最近，標(biāo)普在一份亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告中預(yù)計(jì)，未來6-12個(gè)月內(nèi)，中國(guó)新房銷售價(jià)格可能會(huì)有10%左右的下降。盡管前5個(gè)月商品房銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾仍將中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)降至負(fù)面。
　　標(biāo)普稱，“展望未來6-12個(gè)月的市場(chǎng)情況，實(shí)在看不到有可以提振市場(chǎng)的因素。”標(biāo) 普信用分析師符蓓說，2009年以來，房屋供應(yīng)量一直處于高位，“加上強(qiáng)烈融資需求下的高杠桿率，讓我們對(duì)未來中國(guó)房地產(chǎn)公司的還款能力表示懷疑。”
　　摩根士丹利6月15日發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)研報(bào)同樣預(yù)計(jì)，三季度內(nèi)地開發(fā)商將推出更多新樓盤，且會(huì)提供進(jìn)一步折扣，從而導(dǎo)致中國(guó)主要城市的銷售均價(jià)進(jìn)一步下降。此前一天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，全國(guó)商品房銷售面積32932萬平方米，同比增長(zhǎng)9.1%，銷售額同比增長(zhǎng)18.1%。同一日，央行宣布年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，再次收緊了市場(chǎng)流動(dòng)性。
　　標(biāo)普?qǐng)?bào)告還對(duì)亞太地區(qū)獲公開評(píng)級(jí)的41家房地產(chǎn)開發(fā)商的信用前景發(fā)表了評(píng)論，其中30家為中國(guó)公司，且這些公司的評(píng)級(jí)多處在評(píng)級(jí)體系的較低端。符蓓直言，近期政策方面的消息，對(duì)于地產(chǎn)商而言都是負(fù)面的，“限購令從一線城市范圍擴(kuò)大，銷售將面臨很大壓力，同時(shí)還要面臨政策執(zhí)行及資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)……”符蓓說，地產(chǎn)商大多制訂了較高的全年銷售目標(biāo)，接下去會(huì)是一個(gè)艱難的博弈過程，“如果銷售方面遠(yuǎn)低于公司和市場(chǎng)預(yù)期，在信貸政策沒有放松的情況下，很快就將削弱開發(fā)企業(yè)目前仍屬強(qiáng)勁的現(xiàn)金流。”
　　需求方面同樣不容樂觀。符蓓稱，從2009年開始，很多地產(chǎn)商都在積極地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但自去年“國(guó)八條”出臺(tái)后，開發(fā)商的推貨量比較小，“于是便造成目前市場(chǎng)上的新房供應(yīng)量和存貨量都處于高位。”國(guó)家在制定調(diào)控政策上，沒有出現(xiàn)放松跡象，“這是因?yàn)榻衲陙?，?guó)內(nèi)房地產(chǎn)的交易量雖然有所下滑，但交易價(jià)格并未出現(xiàn)回落，只是增幅在下降。”
　　符蓓預(yù)計(jì)，今年下半年將出現(xiàn)具有實(shí)質(zhì)意義的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整，如果市場(chǎng)銷量依然低迷，開發(fā)商的現(xiàn)金流將迅速枯竭，價(jià)格折扣力度則可能會(huì)加大。
　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的消息稱，今年前五個(gè)月，北京市新建普通住房成交均價(jià)14127元/平方米，比去年下降4.8%。（編注：此數(shù)據(jù)中所述新建普通住房，是指容積率1.0以上、單套建筑面積140平方米以下的商品住房，也包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、定向安置房等保障性住房。）上海市統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月，滬上商品住宅銷售面積為561.99萬平方米，比去年同期下降21.9%。
　　可見的是，目前很多房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)杠桿率都處于相當(dāng)高的水平。標(biāo)普昨日稱，在市場(chǎng)前景難料的情況下，很多開發(fā)商不惜以削弱資本結(jié)構(gòu)和增加再融資風(fēng)險(xiǎn)（由于債務(wù)集中到期）為代價(jià)，于近期積極增強(qiáng)流動(dòng)性，例如海外發(fā)債融資。
　　標(biāo)普提供的數(shù)據(jù)顯示，去年年初至今，中國(guó)房地產(chǎn)公司在海外進(jìn)行的債券融資規(guī)模已達(dá)170億美元；其中，今年1-5月份，合計(jì)發(fā)債規(guī)模達(dá)到80億美元。雖然債券發(fā)行對(duì)房企的現(xiàn)金流起到了正面作用，但也推高了房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)。而標(biāo)普此番下調(diào)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)公司的評(píng)級(jí)展望，也將會(huì)加大這些公司今后發(fā)債的難度。一般來講，資信等級(jí)低的債券，風(fēng)險(xiǎn)較大，只能以較高的利率發(fā)行吸引投資者購買。
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