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2017-10-15 08:00:01 無憂保

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　　【摘要】在傳統(tǒng)的樓市銷售旺季——“金九銀十”到來之際，如果你看到這樣一組數(shù)據(jù)，一定會大吃一驚：“金九銀十”第一周，北京普通商品住宅成交均價為20776元/平方米，環(huán)比之前一周23730元/平方米的成交均價，縮水2954元，下降幅度達(dá)12.4%。而9月初，位于杭州下沙一項目以千人團(tuán)購方式，將售價每平方米下調(diào)4000元；與其相隔不遠(yuǎn)的世茂首府項目也不甘示弱，9月3日以8500元/平方米的價格入市，比此前一日降幅超過26%。
　　據(jù)中原地產(chǎn)最新發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、天津、青島8個城市，8月5日-8月11日的新房成交量環(huán)比（較7月29日-8月4日成交量）下挫約15%。其中，深圳更是環(huán)比大幅下降50%，北京連續(xù)兩周的周成交量均處于今年以來的低位。
　　二手住宅市場同樣持續(xù)低迷。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，，8月5日-8月11日京滬深穗津5市的二手房成交量環(huán)比降幅有擴(kuò)大趨勢，其中，廣州和深圳環(huán)比降幅分別達(dá)到63%和64%。
　　“金九銀十”難現(xiàn)輝煌
　　降價已經(jīng)成了部分開發(fā)商緩解壓力的重要策略選項。
　　前述中原地產(chǎn)最新發(fā)布的監(jiān)測顯示，目前一線城市和二線發(fā)達(dá)城市新建住宅價格已出現(xiàn)全面松動，尤其在一些供應(yīng)集中的區(qū)域，價格戰(zhàn)已初現(xiàn)端倪。而品牌開發(fā)商的率先降價，將進(jìn)一步帶動區(qū)域整體價格的下調(diào)。其中，北京、深圳、重慶、成都、杭州這5個城市的房價將率先進(jìn)入下降通道。
　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，市場的持續(xù)低迷不振，主要在于空前嚴(yán)厲的限購和信貸政策早已擠出了大部分投資性需求，而具備購房資格的需求也在不斷遞減。預(yù)計至今年年底，隨著供應(yīng)壓力的不斷增大，政策效應(yīng)最終將體現(xiàn)為降價的全面蔓延。往年的“金九銀十”的價量齊升的景象，預(yù)計今年較難重現(xiàn)。
　　陳晟則認(rèn)為，近期樓市低迷跟淡季的市場周期有關(guān)。在“金九銀十”來臨前的8月，開發(fā)商更多地選擇按兵不動蓄勢待發(fā)，加強(qiáng)客源蓄水，制定價格策略，為9月后的入市做準(zhǔn)備。而不少買房人也持觀望態(tài)度，對后市降價期待較為濃厚。
　　中房信分析師薛建雄稱，除了上海在7月下旬出現(xiàn)了一輪反彈行情外，全國其他一二線城市成交都很低迷。預(yù)計8月底9月初，市場會繼續(xù)出現(xiàn)9折左右的價格下調(diào)行情。開發(fā)商將會通過促銷啟動市場回暖，總體市場將會出現(xiàn)3%～5%的降價，具體到各個樓盤，之前打9.5折、9.6折仍然賣不動的，可能會打9折、8.5折，甚至個別打8折。
　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師黃河滔也說，9、10月份是開發(fā)商不容錯過的機(jī)會，到時不管供應(yīng)還是成交都會有一定反彈。
　　住宅庫存仍處高位
　　值得一提的是，多個城市的住宅庫存仍處高位。
　　前述中原地產(chǎn)最新發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月29日-8月4日，北京、上海和廣州等地的新增供應(yīng)合計達(dá)到97萬平方米，為今年以來的歷史高位，供過于求顯著，造成存量高位運行。8月5日-8月11日，北京、上海、南京、青島等城市的新房存量水平，已連續(xù)數(shù)周在今年以來的歷史高位徘徊。
　　21世紀(jì)不動產(chǎn)截至7月17日的統(tǒng)計顯示，上海市新房存量面積約為865萬平方米。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師羅寅申稱，按6月份成交水平估算，這一存量夠近11個月消化。
　　庫存高企的同時，開發(fā)商的推盤步伐并未停滯。
　　中原地產(chǎn)分析師劉淵稱，最近4個月以來，在成交持續(xù)低迷的情況下，開發(fā)商非但沒有捂盤惜售，反而加快了推盤的速度。這表明開發(fā)商已意識到調(diào)控非短期措施，在庫存不斷增加、融資不暢的大環(huán)境下，通過小幅降價來刺激銷售已成眾多開發(fā)商近期的首選。
　　樓市調(diào)控政策從來都是抑制房價過快上漲，而非讓房價出現(xiàn)猛烈下跌。正因為大跌本非政策調(diào)控真正目的，因此，樓市出現(xiàn)少數(shù)項目價格跳水并不能代表整個一線城市的樓市出現(xiàn)全面崩盤。相反，人們倒是應(yīng)當(dāng)對一線城市房價“暴跌”的誤導(dǎo)性數(shù)據(jù)保持清醒：不要以為一兩個項目的降價，便表明樓市調(diào)控已經(jīng)大功告成，事實上，只要調(diào)控政策稍一放松，樓市仍會隨時出現(xiàn)報復(fù)性上漲。
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