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　　【摘要】為了防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，銀監(jiān)會在今年二季度進行了新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測試，測試顯示銀行現(xiàn)在如果撥備達1.3萬億元，足以抵擋房地產(chǎn)市場因調(diào)控使房價回歸所帶來的近期和中短期的風(fēng)險。
　　遠離投資風(fēng)暴中心。越是被熱炒的區(qū)域，泡沫也是越高，調(diào)控受到的沖擊也將會越大。敏感期買房，當(dāng)然要避開熱炒區(qū)域，轉(zhuǎn)向價值洼地，才能盡量減少房價下跌帶來的財產(chǎn)縮水。貸款購房要注意三要點，一是首付承擔(dān)能力，二是貸款政策的穩(wěn)定程度，三是預(yù)留至少三年的貸款還款準(zhǔn)備金。如果購買者可以做到這些不論是對自己還是對銀行的壓力來說，都是有利的。
　　壓力測試不能充分反映極端條件下銀行風(fēng)險，“別說50%了，就連房價下降20%，銀行都扛不住。”某國有大行研究部門人士表示，壓力測試只能通過靜態(tài)數(shù)據(jù)反映不良率的變化，若從動態(tài)角度衡量，鑒于銀行業(yè)貸款中抵押貸款占比30%~40%，而大多數(shù)抵押物又是土地或房產(chǎn)，房價下跌所帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險不容小視。
　　銀監(jiān)會從去年就開始進行房地產(chǎn)壓力測試，今年4月，開啟新一輪測壓，在今年“兩會”上，銀監(jiān)會主席助理閻慶民曾透露，根據(jù)壓力測試結(jié)果，房價下跌30％，在銀行可以承受的范圍之內(nèi)，而此次劉明康的“五成”表態(tài)顯然更加樂觀。北京大學(xué)國家發(fā)展研究院朱家祥教授曾花兩年時間來研究金融穩(wěn)定模型問題，在2010年夏天北大國家發(fā)展研究院的一次公開講座中，朱家祥曾表示，國內(nèi)商業(yè)銀行壓力測試模型粗糙，而其本人并不相信房價下跌30%，商業(yè)銀行還能正常運行的說法。事實上，美國和歐盟進行的銀行壓力測試均曾被市場批評不能準(zhǔn)確地反映銀行風(fēng)險。
　　迄今為之，銀監(jiān)會和商業(yè)銀行并沒有公布壓力測試的算法和模型，在進行壓力測試時，商業(yè)銀行需填寫一套含“變化”“明細”兩份表格的“房貸壓力測試表”，分別需要填報商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款總量、分類情況，以及“貸款房價比”等信息。另外，銀行除了上報個人住房貸款、個人商業(yè)住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款的總額和分級情況，還需報告房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)貸款并做相應(yīng)的壓力測試。
　　上述國有大行人士透露，目前進行壓力測試時，銀行會根據(jù)之前年份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，特別是房地產(chǎn)貸款占比，估計房價下跌時，貸款違約率提升的程度，并推算不良率升幅和資本充足率降幅，但他認為，這種計算只是對數(shù)據(jù)的靜態(tài)推演，并沒有考慮到動態(tài)的全局性因素。“比如，銀行貸款中30%多是抵押貸款，而抵押物多是房地產(chǎn)和土地，一旦房價下跌，抵押物價值會大打折扣，覆蓋率就會不足，這種影響是系統(tǒng)性的。”
　　此外，數(shù)據(jù)的缺乏，也是制約壓力測試的因素之一，房貸壓力測試中，四大行基本采用國際通用的小概率事件模型，對數(shù)據(jù)要求較高，而零售業(yè)務(wù)以及公司類業(yè)務(wù)模型需有5~7年的歷史數(shù)據(jù)，但多數(shù)銀行都不能提供。不僅如此，壓力測試對整體宏觀經(jīng)濟的波動考慮也并不充分，有分析人士指出，如果房價下跌50%，引起宏觀經(jīng)濟的震動可能完全破壞測試的假設(shè)條件，這種情況下，做房價下跌50%的極端壓力測試或會失去參考意義。
　　隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的推進，目前部分城市房屋銷售量已經(jīng)出現(xiàn)下滑，房價有所回落，土地流拍或底價成交現(xiàn)象明顯增多，開發(fā)企業(yè)資金鏈普遍趨緊。針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢，銀監(jiān)會要求銀行密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險變化，增加風(fēng)險排查和實地走訪頻度，全面掌握授信企業(yè)通過各種渠道的融資情況，加強對土地、房產(chǎn)等押品的及時估值和持續(xù)管理。
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